物業(yè)管理招標投標教案51(已修改)
2025-03-13 12:25 本頁面
【正文】 物業(yè)管理的招標投標 一 ． 物業(yè)管理市場化基本概念 二 ． 物業(yè)管理招標投標的基本概念 三 ． 物業(yè)管理招標與投標的一般程序 四 ． 物業(yè)管理投標書的編寫 五 ． 標書編寫的技巧 1 一、物業(yè)管理市場化基本概念 1． 我國實行市場經(jīng)濟基本概況 我國從 1993年 11月黨的十四屆三中全會決定實行市場經(jīng)濟為名 ， 中國的經(jīng)濟建設(shè) ， 運行機制 ， 管理方式開始發(fā)生了根本性變化 。 從思想觀念上搞清楚了什么是社會主義經(jīng)濟建設(shè) ， 清楚了市場經(jīng)濟決不是資本主義經(jīng)濟模式 ， 它是生產(chǎn)力發(fā)展社會分工的產(chǎn)物 ， 它僅僅是經(jīng)濟建設(shè)的一種方式 。 一旦人民正確認識了市場經(jīng)濟概念 ， 中國的市場經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展 。 2 一、物業(yè)管理市場化基本概念 2． 市場經(jīng)濟具有的功能 1） 能夠合理有效地配置資源 ， 使各種生產(chǎn)要素實行最佳組合 ， 充分提高資源利用率 。 2） 能夠自動有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系使之趨于平衡 。 3） 通過市場客觀評價企業(yè)效益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景 。 4） 通過平等的經(jīng)濟競爭 ， 實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰 ， 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ， 提高經(jīng)濟效益 。 3 一、物業(yè)管理市場化基本概念 3． 物業(yè)管理市場化 隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展 ， 伴隨著市場經(jīng)濟產(chǎn)生的物業(yè)管理顯示出強大的生命力 。 物業(yè)管理行業(yè)由小逐漸壯大起來 ， 市場逐漸成熟起來 ， 具體地體現(xiàn)在市場主體 ， 市場運行環(huán)境市場客體都具備了條件 。 1） 市場主體已經(jīng)形成 2） 市場運作環(huán)境趨于成熟 3） 物業(yè)管理市場客體很大 4） 培育和發(fā)展物業(yè)管理市場 4 一、物業(yè)管理市場化基本概念 1） 市場主體已經(jīng)形成 市場主體是指直接參與或直接影響市場交換的各類行為主體 。 5 一、物業(yè)管理市場化基本概念 ? 供給主體 —— 是指從事物業(yè)管理的各種體制下的企業(yè) 。 a） 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計 ， 到 2023年全國物業(yè)管理協(xié)會成立時 ， 全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2萬家 ， 從業(yè)人員達到 200多萬人 。 b） 隨著近期國有企業(yè)改革 ， 機構(gòu)調(diào)整 ， 一部分企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn) ， 工人下崗 ， 又加入到物業(yè)管理行業(yè)中來 。 c） 一些配套的專業(yè)服務(wù)公司迅速發(fā)展 ， 如清潔公司 ，保安公司 ， 維修公司 ， 綠化園林公司等等 。 6 一、物業(yè)管理市場化基本概念 ? 需求主體 —— 是指需要物業(yè)管理以及相關(guān)服務(wù)的各類物業(yè)的業(yè)主及使用人 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商 。 a） 隨著國家把住宅也作為國民經(jīng)濟新的增長點 ， 不斷地改善老百姓住房條件 。 每年投入數(shù)以億記資金進行建設(shè) 。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計 ， 解放 50年中 ， 改革開放 20年 ， 住宅建設(shè)是前 30年的 ， 我國 “ 十五 ” 年規(guī)劃中 ， 要建住宅 27億平方米 。 b） 許多城市對舊小區(qū)進行 “ 小區(qū)出新 ” ， 出新需要物業(yè)管理 結(jié)論：無論新建房屋的業(yè)主 （ 使用人 ） 還是舊房的業(yè)主都需要物業(yè)管理 ， 所以需求主體量非常大 。 7 一、物業(yè)管理市場化基本概念 ? 協(xié)調(diào)主體 —— 是指政府行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會 a） 隨著物業(yè)管理企業(yè)誕生和發(fā)展 ， 1994年 3月建設(shè)部頒發(fā)了 33號法令 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 b） 為了推動物業(yè)管理健康發(fā)展建設(shè)部門專門成立了“ 物業(yè)管理處 ” 各地政府也相應(yīng)地成立了行政物管領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu) 。 c） 在各地方政府物業(yè)管理行政主管部門關(guān)心下 ， 各地也相應(yīng)成立了行業(yè)協(xié)會 8 一、物業(yè)管理市場化基本概念 2） 市場運作環(huán)境趨于成熟 物業(yè)管理市場運作環(huán)境是指為規(guī)范物業(yè)管理運作而制定的相關(guān)法律政策 ， 法制 。 其主要有： （ 1） 國家圍繞著市場經(jīng)濟發(fā)展 ， 而頒布了一些專門法律法規(guī) 。 如：憲法 ， 民法 ， 經(jīng)濟合同法 ， 規(guī)劃法 ， 招標投標法 ，合同法等 。 （ 2） 頒布了一些房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)政策 如：城市房地產(chǎn)管理法；城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ， 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法等 。 9 一、物業(yè)管理市場化基本概念 （ 3） 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立專資質(zhì)審查制度 。 國家建設(shè)部和各地方政府物管行政部門 ， 對物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及其資質(zhì)審查都作出了規(guī)定 （ 4） 物業(yè)管理的各類契約文本也相應(yīng)出臺 。 （ 5） 業(yè)主委員會的組建及其運作規(guī)范 ， 也由各地政府相應(yīng)制定 。 （ 6） 物業(yè)管理運作法制 ， 也由各地政府相應(yīng)制定出來 。符合市場經(jīng)濟的公平性 ， 公正性以及競爭機制一些運作規(guī)范也相應(yīng)出臺 。 10 一、物業(yè)管理市場化基本概念 3） 物業(yè)管理市場客體很大 物業(yè)管理市場客體指物業(yè)管理市場上交換對象 ， 即物業(yè)管理服務(wù) 目前我國已有幾十億新建住房需要物業(yè)管理 “ 十五 ” 期間還將有 27億平方米住宅投入使用 。 全國大中城市的舊住宅
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