【正文】 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容?？兹复蠛?xiàng)目市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析世聯(lián)地產(chǎn)孔雀大湖項(xiàng)目組本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大綱本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前提一產(chǎn)品注：數(shù)據(jù)來源文件《孔雀海項(xiàng)目一二期匯報(bào) 130107完成版 s》聯(lián)排：主力產(chǎn)品；獨(dú)棟：標(biāo)桿產(chǎn)品；平墅：創(chuàng)新產(chǎn)品；聯(lián)排產(chǎn)品銷售面積占總貨量的 79%，是絕度主力產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前提一戶型配比總套數(shù) 144套，其中聯(lián)排產(chǎn)品 118套，占比約 82%四聯(lián)小邊六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前提二目標(biāo)品牌目標(biāo)： 大湖項(xiàng)目承載著華夏地產(chǎn)的企業(yè)夢(mèng)想，成功打造華夏地產(chǎn) 高端產(chǎn)品線，成為華夏地產(chǎn)的 品牌標(biāo)桿 ，成為 北京乃至全國(guó)市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目 。銷售目標(biāo)： 今年銷售金額約 5億 （約 80套聯(lián)排），聯(lián)排單價(jià)不能低于 25000元 /平米 ，獨(dú)棟單價(jià)不能低于 30000元 /平米 。不僅是形象上的標(biāo)桿，同時(shí)也是絕對(duì)的價(jià)格標(biāo)桿；其中聯(lián)排產(chǎn)品 600700萬，獨(dú)棟： 1200萬起。因最終價(jià)格未定，本價(jià)格僅供參考！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前提二這個(gè)目標(biāo)意味著什么按 2023年 4季度北京別墅市場(chǎng)銷售金額排行， 5億的銷售額相當(dāng)于北京別墅市場(chǎng) top5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前提二這個(gè)目標(biāo)意味著什么按 2023年 14月北京別墅市場(chǎng)銷售金額排行， 5億的銷售額相當(dāng)于北京別墅市場(chǎng) top32023年 14月成交金額排名 (別墅 )本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前提三原則不論是從銷售金額，還是銷售套數(shù)，或者是銷售均價(jià)，孔雀大湖項(xiàng)目都已經(jīng)處于北京主流高端別墅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)，因此，大湖項(xiàng)目的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)分析，必須基于以下幾點(diǎn)：著眼于 全北京 別墅市場(chǎng)及成交 排行榜 ；關(guān)注雖未進(jìn)入銷售排行，但 市場(chǎng)地位和影響力 較強(qiáng)的項(xiàng)目；重點(diǎn)關(guān)注北京 南部板塊 的 低密項(xiàng)目 及 土地成交 情況；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大綱本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年全年北京全市別墅產(chǎn)品供應(yīng)量 萬平米，成交 平米。216。2023年 14月，北京全市別墅產(chǎn)品供應(yīng)量，成交量。216。2023年 3月出現(xiàn)成交小高峰。2023年 1月至 2023年 4月，月度供需走勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年以來，北京別墅市場(chǎng)整體成交均價(jià)比較平穩(wěn)，價(jià)格的波動(dòng)與上市項(xiàng)目有關(guān)，與整體成交量沒有直接關(guān)系。216。2023年全年北京全市別墅產(chǎn)品成交均價(jià)24657元 /平米 ；216。2023年 14月，北京全市別墅產(chǎn)品成交均價(jià)24813元 /平米 ；2023年 1月至 2023年 4月，月度成交走勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年 1月至 2023年 4月，全市供應(yīng)別墅 133萬平米，其中大興區(qū) ，占比 %；全市共銷售別墅 130萬平米，其中大興區(qū) ，占比 %。216。大興區(qū)別墅市場(chǎng)是熱點(diǎn)板塊之一，供需基本平衡，成交均價(jià) 19362元 /平米 ，價(jià)格平臺(tái)較低。2023年 1月至 2023年 4月，各行政區(qū)供需及價(jià)格平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年 1月 2023年 4月，北京別墅市場(chǎng)各面積段供需情況中， 300400平米供需兩旺， 200300平米供小于需。216。本項(xiàng)目屬于北京市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積區(qū)間段。2023年 1月至 2023年 4月，各面積段供需情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年 1月 2023年 4月，北京別墅市場(chǎng)整體銷售 3838套，其中總價(jià)在 400600萬區(qū)間的最為主力，共銷售 912套，本項(xiàng)目所在的 600800萬區(qū)間，共銷售 617套；216。2023年 1月 2023年 4月，北京別墅市場(chǎng)整體銷售 3838套，其中單價(jià)在 100002023元 /平米區(qū)間最為主力，共銷售 1862套；其次為 2023030000元 /平米區(qū)間段，共銷售 1250套。本項(xiàng)目 本項(xiàng)目2023年 1月至 2023年 4月，各價(jià)格段供需情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年、 2023年、 2023年至四月，全年北京全市別墅產(chǎn)品存量 、 平米、 。216。2023年、 2023年、 2023年至四月，月均銷售套數(shù)分別為178套、 248套、 227套。216。供應(yīng)量逐年變少，銷售量有增無減，存量得到釋放。2023年至 2023年 4月，供需及存量情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況216。2023年至 2023年四月份，以聯(lián)排為主、疊拼、獨(dú)棟一直為市場(chǎng)接受主流產(chǎn)品，聯(lián)排去化速度快，去化量大。2023年至 2023年 4月，存量特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京別墅市場(chǎng)整體情況小結(jié)北京別墅市場(chǎng)整體供需：供應(yīng)量逐年變少，銷售量有增無減，存量得到釋放。2023年北京別墅市場(chǎng)整體供應(yīng) ， 3193套，成交 ， 2974套，月均去化248套；截止今年 4月，存量約 190萬平米， 4772套，按 2023年月均去化 248套的速度計(jì)算，約一年 7個(gè)月的時(shí)間消化完畢。北京別墅市場(chǎng)整體價(jià)格走勢(shì)：基本平穩(wěn)，受整體供應(yīng)向外圍擴(kuò)展影響，提升不顯著。2023年、 2023年、 2023年 14月，別墅市場(chǎng)成交均價(jià)分別為， 26285元 /平米， 24657元 /平米， 24813元 /平米，與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)，核心區(qū)供應(yīng)減少，外圍供應(yīng)增加。北京別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：南部為熱點(diǎn)之一，最主流產(chǎn)品為 200400平米，總價(jià) 200800萬，單價(jià) 1000030000元 /平米。除昌平、順義外，南部大興區(qū)為第三熱點(diǎn)，供需兩旺；本項(xiàng)目所在的 300400平米， 200300平米產(chǎn)品，為北京別墅市場(chǎng)最主流面積區(qū)間，且供小于需；本項(xiàng)目所在的總價(jià) 600800萬，單價(jià)2023030000元 /平米主力產(chǎn)品，為主流需求之一。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大綱本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)掃描 競(jìng)品項(xiàng)目選擇2023年 14月成交金額排名 (別墅 )掃描北京別墅排名 top20的項(xiàng)目，排除其中單價(jià)過高，或過遠(yuǎn)，或市區(qū)老舊項(xiàng)目；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)掃描補(bǔ)充：西山壹號(hào)院、潤(rùn)西山、格拉斯小鎮(zhèn)、龍湖好望山掃描北京南部新入市項(xiàng)目： 補(bǔ)充：園博府、鴻坤林語墅、興創(chuàng) ?屹墅、中信府譽(yù)墅、 V7西園掃描雖未進(jìn)入成交排行，但市場(chǎng)營(yíng)銷力和知名度較高的項(xiàng)目；競(jìng)品項(xiàng)目選擇競(jìng)品項(xiàng)目匯總本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目匯總本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目匯總注：潤(rùn)西山只余 14套別墅，龍湖香醍溪岸僅余少量尾房銷售，富力童話時(shí)光疊拼部分已售罄，僅余洋房在售；以上三個(gè)項(xiàng)目因存量過少，不作為競(jìng)品列出。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)品地圖譽(yù)天下西部別墅區(qū)西山壹號(hào)院V7西園 園博府東南別墅區(qū)中央別墅區(qū)千章墅格拉 斯 小鎮(zhèn)東部別墅區(qū)遠(yuǎn)洋天 著天鵝堡中信府譽(yù)墅京基鷺府尚湖世家京昌別墅區(qū)南部別墅區(qū) 首開璞瑅墅興 創(chuàng)屹墅西南別墅區(qū)燕西華府 九號(hào)公館洪坤林語墅亞北別墅區(qū) 金科王府御湯山順義別墅區(qū)好望山未售已售紅杉溪谷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)格局200300100400500600700譽(yù)天下獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼大平層按面積梳理競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系千章墅格拉斯小鎮(zhèn)800西山壹號(hào)院燕西華府九號(hào)公館V7西園園博府金科王府京基鷺府御湯山尚湖世家好望山紅杉溪谷首開璞瑅墅洪坤林語墅興創(chuàng)屹墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅本項(xiàng)目聯(lián)排本項(xiàng)目獨(dú)棟本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)格局600800100012001400按總價(jià)梳理競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系160018002023起起起起起400200譽(yù)天下千章墅格拉斯小鎮(zhèn)西山壹號(hào)院燕西華府九號(hào)公館V7西園園博府金科王府京基鷺府御湯山尚湖世家好望山首開璞瑅墅洪坤林語墅興創(chuàng)屹墅遠(yuǎn)洋天著中信府譽(yù)墅紅杉溪谷天鵝堡獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼大平層本項(xiàng)目聯(lián)排本項(xiàng)目獨(dú)棟本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)格局 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系梳理核心競(jìng)品：遠(yuǎn)洋天著的聯(lián)排、興創(chuàng)屹墅的聯(lián)排、鴻坤林語墅的聯(lián)排、燕西華府的雙拼分流競(jìng)品：譽(yù)天下的聯(lián)排、千章墅的下疊、好望山的類獨(dú)棟、燕西華府的聯(lián)排、璞瑅墅（獨(dú)棟）干擾競(jìng)品：御湯山的獨(dú)棟本項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系梳理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)格局 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系梳理本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系梳理核心競(jìng)品：遠(yuǎn)洋天著的平層、鴻坤林語墅的疊拼、興創(chuàng)屹墅的平層分流競(jìng)品：千章墅的上疊、好望山的疊拼、天鵝堡的聯(lián)排、璞瑅墅（獨(dú)棟）干擾競(jìng)品：中海尚湖的聯(lián)排潛在競(jìng)品：中信府譽(yù)墅的聯(lián)排、 V7西園的平層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新成交土地關(guān)注 金地在南六環(huán)新成交地塊，建筑面積 ，容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)品案例 核心競(jìng)品及分流競(jìng)品地圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天 著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興 創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競(jìng)品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤 林語墅興創(chuàng) 屹墅分流競(jìng)品龍湖 好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅御湯山尚湖世家干擾競(jìng)品御湯山中海尚湖潛在競(jìng)品V7西園中信府譽(yù)墅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主城區(qū)三環(huán)四環(huán)六環(huán)京沈高速本案京 津高 速五環(huán)京津唐高速亦莊新城大羊坊橋遠(yuǎn)洋天著 ——基本信息基本信息中等體量，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，非核