【正文】 本資料來自 1 第一部分 市場研究及政策分析 區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析 市場發(fā)展趨勢預測 項目競爭環(huán)境分析 客群結構分析 案例借鑒 政策研究 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 本資料來自 2 研究路徑 ——區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析 成都市場現(xiàn)狀研究 溫江市場現(xiàn)狀研究 ?本案整體的市場研究分為兩個部分。一是對成都市場的現(xiàn)狀做研究，以判斷大市場對溫江市場的影響，利于決策者把握大勢。 ?第二部分將對溫江市場做深度研究。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 本資料來自 3 環(huán)線分布 ——新增供應的整體外移 4 2 . 6 71 0 6 . 4 55 9 7 . 9 91 7 5 . 5 27 2 4 . 2 8915781410601002003004005006007008000 —1 環(huán) 1 —2 環(huán) 2 —3 環(huán) 3 環(huán)外 郊區(qū)020406080100120新增樓盤供應量（萬平米） 新增樓盤（個）06年住宅新盤環(huán)線分布 ?由于目前成都市二環(huán)內(nèi)土地已經(jīng)基本供應完畢。主城區(qū)開發(fā)已經(jīng)逐漸的邊緣化。 ?值得提出的是， 2020年是邊緣化、郊區(qū)住宅的分水鄰。郊區(qū)的總體供應量已基本和主城區(qū)的供應量持平。 ?一方面，他導致郊區(qū)市場的競爭越來越激烈，競爭程度越來越高。同時，也使得郊區(qū)化居住越來越能贏得廣大客群的認可。由于市區(qū)土地供應的缺乏，客群也被迫的進行轉移。 備注：下部分為溫江市場狀況分析 本資料來自 4 溫江與周邊郊縣市場對比分析 ——價格居周邊郊縣第三位，總體供應量居郊縣第二位。 050010001500200025003000350040004500雙流 華陽 溫江 龍泉 新都 郫縣 都江堰郊縣 06年新盤均價對比（元 /平米） 1 4 6 . 9 91 0 1 . 1 9 7 . 2 27 7 . 2 1 7 1 . 1 73 0 . 2 72 0 0 . 3 22219101510426050100150200250華陽 溫江 雙流 新都 龍泉 郫縣 都江堰051015202530新增供應量（萬平米） 新增樓盤（個）郊縣 06年新盤供應分布 ? 價格對比 —— 郊縣市場近年來整體價格上升較快，除都江堰外，均以超過 3000。作為郊縣住宅的第一集團的溫江，大市場的價格上漲，為溫江房價的上升提供了良好的基礎。 ? 溫江住宅均價，居郊縣價格的第三位，由于開發(fā)時間較華陽晚，價格低于華陽。雙流由于有較多的高檔別墅進行支撐，整體價格較高。 ? 新盤對比 —— 溫江的總體供應量僅次于華陽，供應量較高?？梢灶A計，由于持續(xù)供應量的增加，未來市場競爭會非常激烈。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 本資料來自 5 0501001502002020年 2020年 2020年 2020年預售面積 銷售面積溫江歷年商品房供求狀況 110014972295330005001000150020002500300035002020年 2020年 2020年 2020年溫江歷年價格趨勢 溫江房地產(chǎn)宏觀市場 ——價格上漲迅速，但出現(xiàn)供過于求的情況。 ? 總體市場特征 —— 按照經(jīng)驗，銷售面積和竣工面積比值在 —，從這一指標看出合肥目前市場出現(xiàn)微弱 供過于求 ；（ 05和 06年供銷比分別為： ） ? 價格特征 —— 溫江市近年來房價上漲迅速，特別是 05和 06年。其主要原因是因為光華大道的開通使得溫江已成為客戶認同的第一居所區(qū)域。其次是因為品牌開發(fā)企業(yè)的入駐拉動房價，并且地塊規(guī)模大，產(chǎn)品品質高，吸引大量的有車階層來該區(qū)域臵業(yè)。 本資料來自 6 供應特征 ——光華大道、楊柳河兩岸為主要供應區(qū)域，多層為主，電梯逐步放量，銷售率好。 ?板塊供應特征 —— 光華大道兩側和楊柳河兩岸的柳城板塊供應體量和在售住宅項目最大，分別占到了市場在售樓盤的 37%和36%，在售項目個數(shù)比例為 62%。 ?物業(yè)供應特征 —— 目前市場主要以多層為主，但和黃地塊、仁和春天、香蜜湖都有電梯物業(yè)進行開發(fā)，預計未來電梯公寓將大大放量，市場競爭激烈。 ?銷售特征 —— 目前溫江市場整體銷售率較好。光華大道整體銷售率達到80%，由于柳城板塊以高端物業(yè)面市，銷售周期較長， 但電梯公寓銷售有較大的抗性。 本資料來自 7 土地市場 ——總體供應減少，潛在土地開始放量 5050010002000300040005000600005年 06年? 2020年成都土地市場共計成交面積 ，郊縣成交 。而溫江市場 05年土地成交面積居郊縣首位，成交面積為 5050畝。 06年土地成交面積則大幅度下降，僅成交 ，相比 05年減少 50%。 ? 但由土地儲備期一般在 2年左右，故在本案面市期，即有可能 05年拍賣土地將大幅上市，這對本案是巨大的潛在威脅。 溫江歷年土地拍賣情況 本資料來自 8 營銷主題 ——主要以文化和生態(tài)主題為主 項 目 推 廣 主 題 點 評 大宅門 ?紫霄園 對傳統(tǒng)和諧居住文化的孜孜追求 人文主題 那城 城市中堅人群的生活哲學 客群主題 大慶蜀苑 占據(jù)江安河畔上游原生態(tài)風景區(qū) 生態(tài)主題 優(yōu)取舍 面積達 10畝水景為主的綠化帶 風景主題 利貞 境界 雅尚生活住區(qū)，造就名門屬地 建筑主題 西花汀 新城西高品質純享受社區(qū) 品質主題 香瑞湖 邁阿密海岸的原版別墅生活 異域風情主題 仁和 春天大道 中國首例原灘生活社區(qū) 生態(tài)、人文主題 本資料來自 9 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 10 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 11 區(qū)域市場概況小結 ? 郊縣住宅經(jīng)過多年開發(fā)，居住郊區(qū)化理念已經(jīng)得到大部分客群的認同。由于主城區(qū)供應的減少，人們也被迫向外遷移。 ? 郊縣住宅的價格除都江堰外都已超過 3000元 /平米，溫江的住宅均價在居郊縣價格第三位，綜合溫江的資源等級、產(chǎn)品品質、開發(fā)企業(yè)品牌、區(qū)域認同等因素， 溫江的房價還有較大的提升空間。 ? 溫江房地產(chǎn)市場經(jīng)過近年來快速的發(fā)展后，已經(jīng)出現(xiàn) 供過于求 的情況，并且由于溫江 05年土地供應較大，該市場特征在未來將更為顯著。 ? 溫江供應熱點區(qū)域集中在楊柳河岸和光華大道板塊，以多層為主， 預計未來電梯公寓將開始大幅度放量 。目前總體銷售率較好，但電梯公寓的銷售還存在較大的抗性，迫使開發(fā)商重新審視市場未來的發(fā)展方向， 未來的產(chǎn)品設計 將隨著開發(fā)商對市場研究力度的加大而更加 趨向于合理； ? 營銷主題主要訴求在生態(tài)、人文方面。客群分析作為課題下部分論述 本資料來自 12 第一部分 市場研究及政策分析 區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析 市場發(fā)展趨勢預測 項目競爭環(huán)境分析 客群結構分析 案例借鑒 政策研究 本資料來自 13 市場發(fā)展趨勢預測 ? 價格預測 由于溫江在郊縣整體價格排名第三，還低與雙流和華陽。價格還有巨大的提升空間。 品牌開發(fā)企業(yè)對區(qū)域價格的拉動，（如和黃）對整個區(qū)域市場的價格引導力，將導致價格在該時段迅速攀幅。從 06年的價格來看，均價 3300元 /平米，預計有可能均價會突破 4000元 /平米，部分高檔物業(yè)的價格有可能達到5000元 /平米。 ? 物業(yè)類型預測 目前市場供應以多層為主，該類型物業(yè)在市場中的供應應持續(xù)為主流。但光華大道板塊其主要的目標客群以成都人群為主，隨著土地市場的繼續(xù)放量，預計電梯物業(yè)會大幅度放量。 ? 品質預測 由于目前電梯公寓的銷售還存在較大的抗性，迫使開發(fā)商重新審視市場未來的發(fā)展方向， 未來的產(chǎn)品設計 將隨著開發(fā)商對市場研究力度的加大而更加 趨向于合理； 本資料來自 14 市場發(fā)展趨勢預測 ? 競爭預測 由于經(jīng)過 05年土地市場的儲備（ 5000多畝），在 07年后，市場供應急速增加，未來競爭主要集中在成都客群的競爭之上。該類客群一般為有車一族，希望有良好的生活品質，愿意為居住環(huán)境付出一定的空間距離。將產(chǎn)品迎合該類客群的心理特點，將是取勝之道。 ? 概念預測 目前來說，人文、生態(tài)、文化不管是溫江市場，還是成都市場，都為主流概念，在該類主題下，如何標新立異，如何更能體現(xiàn)產(chǎn)品特色。在該類主題中細分出更多多細分主題，將是本報告的重要課題。 本資料來自 15 第一部分 市場研究及政策分析 區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析 市場發(fā)展趨勢預測 項目競爭環(huán)境分析 客群結構分析 案例借鑒 政策研究 本資料來自 16 競爭環(huán)境分析的總體思路 備注：我們講的區(qū)域競爭，主要是指溫江與成都周邊郊縣的競爭關系 競爭對手分析 區(qū)域競爭環(huán)境研究 競爭戰(zhàn)略 板塊競爭分析 本資料來自 17 成都郊區(qū)房地產(chǎn)的分布格局 ? 目前成都郊區(qū)物業(yè)的開發(fā)，主要以政府的城市規(guī)劃發(fā)展方向為主要脈絡。以中心城區(qū)為發(fā)展核心，依托其強大的客流積聚能力，向城市周邊發(fā)展，目前已經(jīng)逐步發(fā)展形成幾大物業(yè)開發(fā)集中區(qū)域，如右圖。 本資料來自 18 成都郊區(qū)住宅的圈層格局研究 ? 在城市與郊縣的路網(wǎng)交通完善的前提下，距離主城區(qū)的交通時間和心理距離成為郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的核心影響要素，一般這類郊縣市場會形成圈層式發(fā)展的模型。通過對各地相似市場的研究，對于圈層的劃分標準基本可通過右表來表示。 本資料來自 19 圈層格局分析 ——成都市郊區(qū)房地產(chǎn)圈層分析如下表所示 ? 按照以上標準，我們對成都市郊縣的各項發(fā)展指標進行分析，情況如下： 本資料來自 20 成都郊縣房地產(chǎn)圈層結論 ——第一圈層：溫江、華陽、龍泉。第二圈層：都江堰、雙流、新都。 ? 在深入分析的基礎上，我們可以看出目前成都郊區(qū)市場圈層發(fā)展的輪廓已經(jīng)出現(xiàn)。并逐漸形成了第一圈層和第二圈層的梯度，依靠前面表格對其圈層發(fā)展指標的分析，我們對大成都郊縣房地產(chǎn)圈層格局理解如右圖所示意。 ? 第一圈層：溫江、華陽、龍泉 …… ? 第二圈層：都江堰、雙流、新都 …… 本資料來自 21 區(qū)域競爭對手范圍的確