【正文】 但光華大道板塊其主要的目標(biāo)客群以成都人群為主，隨著土地市場(chǎng)的繼續(xù)放量，預(yù)計(jì)電梯物業(yè)會(huì)大幅度放量。價(jià)格還有巨大的提升空間。 ? 溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近年來(lái)快速的發(fā)展后，已經(jīng)出現(xiàn) 供過(guò)于求 的情況，并且由于溫江 05年土地供應(yīng)較大，該市場(chǎng)特征在未來(lái)將更為顯著。境界 雅尚生活住區(qū)，造就名門屬地 建筑主題 西花汀 新城西高品質(zhì)純享受社區(qū) 品質(zhì)主題 香瑞湖 邁阿密海岸的原版別墅生活 異域風(fēng)情主題 仁和 而溫江市場(chǎng) 05年土地成交面積居郊縣首位，成交面積為 5050畝。 ?物業(yè)供應(yīng)特征 —— 目前市場(chǎng)主要以多層為主，但和黃地塊、仁和春天、香蜜湖都有電梯物業(yè)進(jìn)行開發(fā)，預(yù)計(jì)未來(lái)電梯公寓將大大放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。其主要原因是因?yàn)楣馊A大道的開通使得溫江已成為客戶認(rèn)同的第一居所區(qū)域。 ? 新盤對(duì)比 —— 溫江的總體供應(yīng)量?jī)H次于華陽(yáng)，供應(yīng)量較高。 050010001500200025003000350040004500雙流 華陽(yáng) 溫江 龍泉 新都 郫縣 都江堰郊縣 06年新盤均價(jià)對(duì)比（元 /平米） 1 4 6 . 9 91 0 1 . 1 9 7 . 2 27 7 . 2 1 7 1 . 1 73 0 . 2 72 0 0 . 3 22219101510426050100150200250華陽(yáng) 溫江 雙流 新都 龍泉 郫縣 都江堰051015202530新增供應(yīng)量（萬(wàn)平米） 新增樓盤（個(gè)）郊縣 06年新盤供應(yīng)分布 ? 價(jià)格對(duì)比 —— 郊縣市場(chǎng)近年來(lái)整體價(jià)格上升較快，除都江堰外，均以超過(guò) 3000。 ?一方面，他導(dǎo)致郊區(qū)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，競(jìng)爭(zhēng)程度越來(lái)越高。 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 本資料來(lái)自 3 環(huán)線分布 ——新增供應(yīng)的整體外移 4 2 . 6 71 0 6 . 4 55 9 7 . 9 91 7 5 . 5 27 2 4 . 2 8915781410601002003004005006007008000 —1 環(huán) 1 —2 環(huán) 2 —3 環(huán) 3 環(huán)外 郊區(qū)020406080100120新增樓盤供應(yīng)量（萬(wàn)平米） 新增樓盤（個(gè)）06年住宅新盤環(huán)線分布 ?由于目前成都市二環(huán)內(nèi)土地已經(jīng)基本供應(yīng)完畢。 本資料來(lái)自 1 第一部分 市場(chǎng)研究及政策分析 區(qū)域整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 客群結(jié)構(gòu)分析 案例借鑒 政策研究 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 本資料來(lái)自 2 研究路徑 ——區(qū)域整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 成都市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 溫江市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 ?本案整體的市場(chǎng)研究分為兩個(gè)部分。主城區(qū)開發(fā)已經(jīng)逐漸的邊緣化。同時(shí)，也使得郊區(qū)化居住越來(lái)越能贏得廣大客群的認(rèn)可。作為郊縣住宅的第一集團(tuán)的溫江，大市場(chǎng)的價(jià)格上漲，為溫江房?jī)r(jià)的上升提供了良好的基礎(chǔ)。可以預(yù)計(jì)，由于持續(xù)供應(yīng)量的增加，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。其次是因?yàn)槠放崎_發(fā)企業(yè)的入駐拉動(dòng)房?jī)r(jià)，并且地塊規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)高，吸引大量的有車階層來(lái)該區(qū)域臵業(yè)。 ?銷售特征 —— 目前溫江市場(chǎng)整體銷售率較好。 06年土地成交面積則大幅度下降，僅成交 ，相比 05年減少 50%。春天大道 中國(guó)首例原灘生活社區(qū) 生態(tài)、人文主題 本資料來(lái)自 9 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 管理資源網(wǎng) 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 10 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 本資料來(lái)自 11 區(qū)域市場(chǎng)概況小結(jié) ? 郊縣住宅經(jīng)過(guò)多年開發(fā)，居住郊區(qū)化理念已經(jīng)得到大部分客群的認(rèn)同。 ? 溫江供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域集中在楊柳河岸和光華大道板塊，以多層為主， 預(yù)計(jì)未來(lái)電梯公寓將開始大幅度放量 。 品牌開發(fā)企業(yè)對(duì)區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)，（如和黃）對(duì)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格引導(dǎo)力，將導(dǎo)致價(jià)格在該時(shí)段迅速攀幅。 ? 品質(zhì)預(yù)測(cè) 由于目前電梯公寓的銷售還存在較大的抗性，迫使開發(fā)商重新審視市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向， 未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 將隨著開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究力度的加大而更加 趨向于合理； 本資料來(lái)自 14 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè) 由于經(jīng)過(guò) 05年土地市場(chǎng)的儲(chǔ)備（ 5000多畝），在 07年后，市場(chǎng)供應(yīng)急速增加，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在成都客群的競(jìng)爭(zhēng)之上。在該類主題中細(xì)分出更多多細(xì)分主題，將是本報(bào)告的重要課題。通過(guò)對(duì)各地相似市場(chǎng)的研究，對(duì)于圈層的劃分標(biāo)準(zhǔn)基本可通過(guò)右表來(lái)表示。并逐漸形成了第一圈層和第二圈層的梯度，依靠前面表格對(duì)其圈層發(fā)展指標(biāo)的分析，我們對(duì)大成都郊縣房地產(chǎn)圈層格局理解如右圖所示意。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析結(jié)論： ?成都郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，具備較強(qiáng)的地域特征。 ? 特征： 作為溫江區(qū)的門戶，該片區(qū)是溫江區(qū)發(fā)展最早，建設(shè)最完善，配套最齊全的區(qū)域； ? 客群來(lái)源： 作為政務(wù)新區(qū)的延伸地帶，依托于政務(wù)區(qū)的未來(lái)規(guī)劃以及區(qū)域內(nèi)比較成熟的生活配套，該片區(qū)已成為溫江區(qū)人群本地臵業(yè)的首選之地。 ? 客群總結(jié)： 成都市新貴階層，來(lái)自 城西部分最多，還有部 分二級(jí)市場(chǎng)客群。 ? 結(jié) 論 由于客群的各自具備強(qiáng)烈的地域?qū)傩?，從目前?lái)看，光華大道板塊和老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不明顯。 ?供應(yīng)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。高檔物業(yè) ( 仁和 自然資源豐富。 第一集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘主要是“自然資源壁壘”和“開發(fā)企業(yè)品牌壁壘” 本案緊臨生態(tài)水系，擁有較好的自然資源； 地塊也具備較大規(guī)模，項(xiàng)目易于出品質(zhì)和塑造高標(biāo)桿的項(xiàng)目形象； 但品牌號(hào)召力相對(duì)和黃、珠江地產(chǎn)等略顯不足； 本案可以參與到第一集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。以軟文、戶外、活動(dòng)等方式相結(jié)合，在全城進(jìn)行大范圍的推廣。 “ 觀瀾庭 ” 河景洋房 ?銷售均價(jià)： 3600元 /平米 ?產(chǎn)品形態(tài)： 11層 /18層 /2024層電梯洋房 ?面積區(qū)間： 87220平方米 ?園林主題： 中式、地中海和現(xiàn)代園林景觀相結(jié)合打造出：花汀水陣、時(shí)光嬉臺(tái)、石瀑泳池、山樹水灣和惜花園境 5大時(shí)光景區(qū) ?客群分析： 主要以二次臵業(yè)居多，年齡集中在 3045歲之間，成都 50％，溫江 30％，周邊 20％左右； ?競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 自然資源優(yōu)勢(shì)（一邊臨近花博會(huì)，一邊臨近濕地公園，一邊臨近碧落湖）園林景觀優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品創(chuàng)新。主要是“產(chǎn)品壁壘”和“營(yíng)銷壁壘” 本案地塊規(guī)模較大，產(chǎn)品易于出品質(zhì)；同時(shí)還有一定的自然資源景觀作為支撐 若本案參與到第二集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，憑借本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和一定的自然景觀資源優(yōu)勢(shì)，可在第二集團(tuán)中成為領(lǐng)導(dǎo)者的地位。 開發(fā)企業(yè)的價(jià)格目標(biāo)限制本案不能作為追隨者目標(biāo) 補(bǔ)缺者 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 不利于項(xiàng)目品牌塑造，同時(shí)，對(duì)價(jià)格也有一定的限制。 ?第三集團(tuán)主要采取的是價(jià)格戰(zhàn)術(shù)。 共 性 差 異 ? 地域 ：以成都人為主力購(gòu)買人 群，均達(dá)到 50％以上；成 都人群以居住在城南、城 西和市中心為主 ? 年齡： 臵業(yè)者年齡段主要集中 在 3040歲； ? 臵業(yè)次數(shù)： 二次及以上臵業(yè)為主 ? 購(gòu)買目的： 改善居住環(huán)境，少 部分投資 核心客戶 本資料來(lái)自 45 電梯客戶主流置業(yè)特征 ? 客戶的主流臵業(yè)特征： 三房旺銷面積集中在 105130㎡ ，兩房旺銷面積是 80100㎡ 特征五 周邊自然環(huán)境優(yōu)越、小區(qū)內(nèi)部景觀好是吸引客戶的重要因素之一 特征一 三房的戶型需求量最大，以二次及以上臵業(yè)的自住型為主；兩房的供應(yīng)量較少，主要以一次臵業(yè)和投資型客戶為主；四房供應(yīng)量極少，銷售情況較差；目前無(wú)一房的供應(yīng) 特征三 開發(fā)商品牌、物管公司品牌及知名設(shè)計(jì)公司是客戶考慮的重要因素之一，配套完善是提升項(xiàng)目形象的重要賣點(diǎn) 特征二 戶型創(chuàng)新、外立面新穎、客廳及主臥有較好的觀景效果的單位較好銷售，沿光華大道旁的單位銷售抗性大 特征四 戶型設(shè)計(jì)中雙陽(yáng)臺(tái)、飄窗、觀景房、入戶花園等設(shè)計(jì)受歡迎 特征六 本資料來(lái)自 46 區(qū)域未來(lái)客戶結(jié)構(gòu) 目前光華大道沿線的高層項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)間并不是很長(zhǎng)，未來(lái)兩到三年的空間很大，區(qū)域?qū)a(chǎn)生聚合效應(yīng)。 未來(lái)光華大道沿線應(yīng)以高階人群和中高階層人群為主，比例將會(huì)持續(xù)增加，中等收入及中低收入人群將因?yàn)榉績(jī)r(jià)的居高而被限制在區(qū)域之外。 借鑒目的：通過(guò)該案例，研究近郊區(qū)域高層樓盤成功開發(fā)的關(guān)鍵因素，為本項(xiàng)目的開發(fā)尋找啟示。 本資料來(lái)自 50 案例研究 (二 ) ——香瑞湖 地理位置： 成都光華大道七中側(cè) 占地面積： 107畝 建筑面積： 電梯公寓 14萬(wàn)平米 總戶數(shù)： 1066戶 綠化率： % 銷售均價(jià)： 3300元 /平米 面積區(qū)間： 89140多平方米 產(chǎn)品形態(tài)： 別墅、 17層、 26層電梯洋房 借鑒目的：通過(guò)該案例，研究光華大道兩側(cè)高層樓盤在周邊自然景觀缺乏的情況下， 成功開發(fā)的關(guān)鍵因素，為本項(xiàng)目的開發(fā)尋找啟示。 五、銷售價(jià)格低開高走，后期賺取最大的開發(fā)利潤(rùn) 本資料來(lái)自 54 第一部分 市場(chǎng)研究及政策分析 區(qū)域整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 客群結(jié)構(gòu)分析 案例借鑒 政策研究 本資料來(lái)自 55 “7090”政策的影響 “ 7090” 政策對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的影響 由于目前大量的供應(yīng)房大都是 “ 7090” 政策發(fā)布之前審批的，且消化量將持續(xù) 23年時(shí)間，因此，最近幾年內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)仍趨于合理，小戶型的供應(yīng)量將有所增加，大戶型會(huì)受到一定的控制，但較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大戶型稀缺的局面。 本資料來(lái)自 56 地產(chǎn)增值稅 地產(chǎn)增值稅對(duì)開發(fā)商的影響 一是盡量獲取盡可能高的毛利率。 本資料來(lái)自 57 第二部分 營(yíng)銷策劃 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目整體定位 總體營(yíng)銷策略 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 推廣策略 媒體策略 價(jià)格策略 其他建議 本資料來(lái)自 58 規(guī)劃方案 ? 占地面積：約 79600㎡ ? 容積率： ? 建筑密度： ％ ? 綠化率： 35％ ? 建筑面積： 309100㎡ ? 其中 住宅面積： 235400㎡ ? 商業(yè)面積： 21000㎡ ? 地下停車面積： 36000㎡ 本資料來(lái)自 59 消防車上架空層將帶來(lái)建筑結(jié)構(gòu)及成本的加大 商業(yè)街從小區(qū)中心穿過(guò)，破壞了小區(qū)的環(huán)境，降低了小區(qū)的品質(zhì) 整個(gè)一層架空將帶來(lái)建筑成