花盛香醍營銷報告(已修改)
2025-03-07 00:16 本頁面
【正文】 龍湖 花盛香醍營銷報告 2023年 1月 29日 第一部分 市場及項目定位 東部區(qū)域市場分析 及項目客群素描 東部區(qū)域市場及客群分析 ? 通州區(qū)域市場及客群分析 ? 東五環(huán)外至通州區(qū)域市場及客群分析 ? 東四環(huán) 東五環(huán)沿線區(qū)域市場及客群分析 東五環(huán)以外區(qū)域 CBD 東 四 環(huán) 東 五 環(huán) 京沈高速 東五環(huán)至通州區(qū)域的市場分析及客群特點 京通快速 東四環(huán) 東五環(huán) 沿線區(qū)域 通州 通州區(qū)域產(chǎn)品分析 ? 通州區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析 .xls 通州區(qū)域產(chǎn)品特點 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃建設(shè)的“東拓南進”是相吻合的。 輕軌沿線的產(chǎn)品因交通便利，以小戶型、低總價的過渡型居住性產(chǎn)品為主。 ? 運河以東因自然環(huán)境良好，以宜居的自住型產(chǎn)品為主。 結(jié)論： 區(qū)域內(nèi)以公寓型產(chǎn)品為主，整體產(chǎn)品類型單一，品質(zhì)相對較低，缺少既能享受綜合配套、又能滿足宜居需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。 通州區(qū)域客群特點 ? 通州項目客群多以自住為購買目的 ,兼具部分投資成分。 ? 客群職業(yè)多以東區(qū)白領(lǐng)階層、少量中層管理、私營業(yè)主為主，尚處于資本積累階段，購買力相對有限。 由于區(qū)域內(nèi)缺少主流產(chǎn)業(yè)支柱，故區(qū)域內(nèi)本地客戶的購買力相對較低。 結(jié) 論 ? 綜上所述，通州區(qū)域綜合配套標(biāo)準(zhǔn)相對較低， ? 不能滿足高端客群的生活需求 。 通州區(qū)域內(nèi)的客群由于購買力相對有限，所以我們 認(rèn)為這類客戶不是我們項目的主力客群。 東五環(huán)外至通州區(qū)域產(chǎn)品分析 ? 五環(huán)外至通州區(qū)域產(chǎn)品分析 .xls 東五環(huán)至通州區(qū)域市場分析 ? 產(chǎn)品分布在各交通主干線兩側(cè)，交通便利 ? 產(chǎn)品處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境較差，存在較大安全隱患 ? 產(chǎn)品多為大型社區(qū)，周邊配套設(shè)施匱乏，多依靠社區(qū)配套 ? 產(chǎn)品大部分產(chǎn)品為過渡型自住兼投資型產(chǎn)品，均價在13000元 /㎡左右， 90140平米戶型為主，配有少量大戶型 舒適型高端宜居產(chǎn)品相對較少 東五環(huán)外至通州區(qū)域客群特點 ? 客戶生活半徑以東部區(qū)域為主，地域觀念較強烈，排斥通州區(qū)域 ? 以 CBD高級白領(lǐng)、私營業(yè)主為主力客群 ? 購買目的以自住為主，兼有少量投資 東四環(huán)至東五環(huán)區(qū)域產(chǎn)品分析 ? 東部區(qū)域競品項目分析 .xls 東四環(huán)至東五環(huán)區(qū)域市場分析 ? 東區(qū)產(chǎn)品分布在 CBD、燕莎、朝陽公園和麗都區(qū)域范圍及沿線周邊， 該區(qū)域極具城市感，交通便利，配套設(shè)施完善。 ? 國際氛圍濃厚 ， 商業(yè)條件充足，使得房地產(chǎn)租售市場活躍，投資和自住型產(chǎn)品相對較為豐富。 ? 產(chǎn)品形式以高板為主，容積率多在 2以上，密度相對較高。產(chǎn)品多以大戶型、高單價、高總價為主。 東四環(huán)至東五環(huán)沿線區(qū)域市場客群特點 – 客戶構(gòu)成及購買目的： 外地的客戶也占絕大的比例，這部分客戶本著在京擁有不動產(chǎn)，投資兼自住的目的購買。涉外客群在區(qū)域的投資也占了一定的比例。 – 客戶職業(yè)： 由于東區(qū)的產(chǎn)品單價相對較高，總價較高，需要客戶具有較高的資本積累。故客戶群多為私營業(yè)主或外企 CEO等。 花盛香醍項目概況 用地性質(zhì) 住宅，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 項目總用地面積 95159平米 項目總建筑面積 (地上可售 ) 143300平米 (住宅部分 137000平米 ) 產(chǎn)品類型 小高層、疊湯 容積率 建筑密度 18% 綠地率 35% 項目建筑形式及特點 小高層 7棟 8層半主力戶型三居 160200平米左右 /共計 416套（頂躍、底躍 104套） 1棟 7層半 /兩居 120平米左右 /70套 (頂躍、底躍共計 20套 ) 疊湯 11棟／ 4層半／ 240平米左右 /176套 建筑風(fēng)格 意大利托斯卡納、地中海風(fēng)格 特點總結(jié) 疊湯產(chǎn)品與具有頂躍和底躍的小高層充分營造出類別墅生活氛圍 均為尺度適中的宜居大戶型產(chǎn)品 錯落有致的園林景觀、獨立的私家庭院 區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對比表 通州區(qū)域內(nèi)的對比 區(qū)域 容積率 建筑形式 建筑風(fēng)格品質(zhì)感 景觀 戶型設(shè)計 合計 世紀(jì)星城 6 5 6 5 5 27 世爵原墅 8 8 5 5 7 33 月亮城堡 6 6 6 6 6 30 新通國際 5 5 5 5 5 25 天時名苑 5 5 5 4 4 23 時尚街區(qū) 5 4 4 4 4 21 阿爾法社區(qū) 6 6 5 5 5 27 尚東庭 8 8 6 6 6 34 珠江國際城 7 8 6 6 6 33 運河岸上的院子 9 9 7 7 9 41 花盛香瑅 6 7 9 9 8 39 區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對比表 東五環(huán)外至通州沿線項目對比 區(qū)域 容積率 建筑形式 建筑風(fēng)格 品質(zhì)感 景觀 戶型設(shè)計 合計 天際 6 6 5 7 5 29 康城暖山 9 9 8 8 9 43 遠(yuǎn)洋一方 6 6 6 5 5 28 新天第 4 5 6 5 5 25 長青藤 7 6 6 6 6 31 花盛香瑅 6 7 9 9 8 39 區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對比表 東四環(huán)至東五環(huán)沿線項目對比 區(qū)域 容積率 建筑形式 區(qū)域 容積率 戶型設(shè)計 合計 首開知語城 5 5 5 5 5 25 潤楓水尚 5 6 5 5 5 26 天鵝灣 5 6 5 5 6 27 美利山 5 6 6 5 5 27 泛海國際生活區(qū) 5 6 7 6 6 30 金地名京 5 5 6 5 6 27 山水文園 7 7 6 6 8 34 鳳麟洲 5 7 6 7 7 32 星河灣 4 6 7 8 6 31 華瀚國際 4 6 7 5 6 28 華僑城 5 6 6 6 5 28 格林萊雅 5 6 6 5 5 27 花盛香瑅 6 7 9 9 8 39 結(jié) 論 綜上所述，我們發(fā)現(xiàn)： ?東部區(qū)域缺少高品質(zhì)宜居產(chǎn)品 ?本項目為東區(qū)少數(shù)高品質(zhì)宜居產(chǎn)品之一，突出表現(xiàn)在園林、建筑風(fēng)格和戶型設(shè)計上更人性化的良好融合，打造一種美好的生活氛圍 花盛香醍項目解析
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