【正文】 維科置業(yè) “ 肉聯(lián)廠地塊 ” 項目 營銷推廣提案報告 2023年 7月 20日 伯氏嘉成（中國） 市場篇 定位篇 策略篇 推廣篇 管理建議篇 創(chuàng)意展示篇 市場篇 淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯 32176。 43ˊ00“ ～ 34176。 06ˊ00”, 東經(jīng) 118176。 12ˊ00“ ～ 119176。 36ˊ30” 之間。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離 132 公里，南北最大直線距離 150 公里，面積 10072 平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州 4 區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖 4 縣。 淮安市地跨淮河兩岸?；春邮俏覈匾哪媳钡乩矸纸缇€，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過渡特征。 處在長三角經(jīng)濟圈和淮海經(jīng)濟圈的交匯處，地理區(qū)位條件優(yōu)越。 地理區(qū)位 城市解讀 交通狀況 上海 南京 淮安 高速公路網(wǎng) 鐵路交通網(wǎng) 飛機航線網(wǎng) 高速公路： 京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，距上海、北京分別只有 3個多小時和 8個小時車程，確立了淮安在蘇北乃至江蘇省的交通樞紐地位。 鐵路交通： 新長鐵路縱貫全境，直達青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。 水運航空交通： 京杭大運河等多條流域性航道匯聚淮安，水路通達上海港、南京港、鎮(zhèn)江港和連云港等重要貨物集散港口。隨著淮安民航機場的建設，更將使淮安擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。 交通便利，能迅速到達各大城市 人文環(huán)境 文化名城： 2200多年的悠遠歷史 ， 有著豐厚的文化底蘊與濃郁的人文氣息 。 名人故里： 大軍事家韓信 、 大文學家吳承恩和新中國開國總理周恩來 ，都誕生在這片神奇的土地上 。 美食之鄉(xiāng)： 我國四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚菜的重要發(fā)祥地 ， 連續(xù) 5屆淮揚菜美食文化節(jié) ， 展示和弘揚了博大精深的中國淮揚菜美食文化 。 人文厚實、風采宜人的淮上明珠。 運河之都： 明清時期與蘇州 、 杭州 、揚州并稱運河沿線 “ 四大都市 ” ，作為河道治理中心 、 漕運指揮中心 、漕船制造中心 、 漕糧儲備中心 、 淮北鹽運集散中心 ， 奠定了 “ 運河之都 ” 的歷史地位 。 風景名勝 淮安自建縣起 ， 至今已有2200年的歷史 ， 是一個古老而文明的城市 ， 并于 1986年 ， 被列入全國歷史文化名城 。 古城主要名勝古跡有：周恩來故居 、 周恩來紀念館 、 周恩來遺物陳列館 、 劉鶚故居 、 吳承恩故居及墓地 、 關(guān)忠節(jié)公祠 、 梁紅玉祠堂 、 周阮二烈士祠 、 古枚里 、 韓信紀念叢林 、 韓信釣魚臺遺址 、 東岳廟 、 左忠壯公祠 、 徐節(jié)孝祠 、 汪達之墓 、 新安旅行團歷史陳列館 、 新安小學舊址 、中共中央華中分局舊址 、 淮安烈士陵園 、 車轎戰(zhàn)役烈士陵園 、 大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀念碑 、 青蓮崗遺址 、 漕運總督署 、 淮安府衙 、 小滄州與遠香草堂等 。 風景怡人，歷史悠久的文化名城。 城市規(guī)劃 主城區(qū) 開發(fā)區(qū) 老城區(qū) 城市性質(zhì)： 國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2023萬人口的中心城市。 城市規(guī)模： 中期（ 2023年） 100萬人，遠期（ 2023年） 120萬人。 淮安城市的特點： “一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城”。 一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。 兩大組團：中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連。 三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸。 四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運河、大運河。 一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城 城市發(fā)展方向?qū)^(qū)域房地產(chǎn)的影響 城市發(fā)展方向： 城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團式城市結(jié)構(gòu)。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場為重點，城區(qū)東擴、中心東移，建成高標準、高起點的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂中心。重點建設水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周邊地區(qū)、江蘇淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及相應的生活居住區(qū)；中遠期主要向南發(fā)展。 對區(qū)域房地產(chǎn)的影響： 清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來的行政商務中心，這意味著此三個區(qū)域的人口密度會有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢，品質(zhì)大盤的數(shù)量會有所增加，同時競爭也將更為激烈。而經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、楚州區(qū)的房地產(chǎn)市場尚存在一定的上升空間，未來發(fā)展存在巨大潛力，總體來說城市的發(fā)展方向決定了淮安房地產(chǎn)市場將向多元化發(fā)展。高校園區(qū)，東部新區(qū)和未來新市府大樓的發(fā)展規(guī)劃將進一步提升本案的區(qū)域價值，主導發(fā)展方向為適宜居住的成熟生活圈，區(qū)域住宅物業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，為項目以后良好的銷售形成強有力的支持。 城區(qū)三大區(qū)域?qū)⒊沙墒焐钊?，開發(fā)區(qū)及楚州區(qū)異軍突起。 宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 淮安近年來 GDP情況及增長比較 如圖顯示：三年來淮安 GDP平均每年增速超過 15%， 08年達 %，同周邊城市相比淮安經(jīng)濟發(fā)展水平還相對落后，經(jīng)濟發(fā)展空間較大。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 淮安經(jīng)濟雖進入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟發(fā)展相對落后發(fā)展空間較大。 四大城市 2023年 GDP比較 城市經(jīng)濟 發(fā)展期 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8001000 10004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量 型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主， 數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 淮安近年來人均 GDP情況及增長率比較 19000元 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 人均 GDP穩(wěn)定快速增長，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 如圖顯示：三年來淮安人均 GDP增長率均超 15%， 08年人均 GDP為 19000元 ,根據(jù)國際通用衡量標準計算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 四大城市 2023年人均 GDP比較 23069元 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 淮安近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重變化情況 % 如圖顯示：近年來淮安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，第一產(chǎn)業(yè)的比重逐年下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐年增長趨勢，為淮安市民提供大量就業(yè)機會，同時有效吸納周邊城市的技術(shù)人才進入淮安，有效促進房地產(chǎn)市場消費。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 淮安近年來財政收支情況 % 如圖顯示：近年來淮安財政稅收每年保持 17%以上的增速，特別是近兩年增速達 30%以上，體現(xiàn)了淮安經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛。財政收入的穩(wěn)定增長保證了政府對城市建設和市政配套的持續(xù)投入，為實現(xiàn)未來城市規(guī)劃，提高區(qū)域成熟度打下了堅實基礎。而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠促進商品房的銷售，提升商品房的銷售價格，增強消費者的購買信心。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 經(jīng)濟的迅速發(fā)展為政府帶來大量的財政收入。 淮安“三駕馬車”近年來增長比率 如圖顯示：近年來淮安市消費市場穩(wěn)中有升，消費者的消費理念發(fā)生了很大變化，潛在的消費需求得到釋放。 淮安近 3年社會固定資產(chǎn)投資高速發(fā)展，平均增速達 30%以上。重大工程紛紛動工或竣工，大大刺激了消費需求的釋放。 淮安近 4年來進出口貿(mào)易總額逐年增加，外向型經(jīng)濟比重加速明顯。 淮安“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟運行穩(wěn)步發(fā)展。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 淮安近年來城鎮(zhèn)人均可支配收入 14007元 如圖顯示： 2023年以來淮安人均可支配收入大幅增加，近三年來平均增速達到 15%以上。 2023年居民可支配收入突破 14000元大關(guān)，與蘇北第一城市徐州之間的差距進一步縮小。居民收入的提升，增強了居民消費能力，有助于拉動內(nèi)需，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 淮安近年來人均可支配收入穩(wěn)步增長，縮小了與周邊城市的差距。 四大城市 2023年城鎮(zhèn)人均可支配收入比較 16955元 淮安近年來居民儲蓄增長情況 % 如圖顯示：隨著 08年股市大幅回落及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，居民儲蓄激增， 2023年居民儲蓄額增長了 %，房地產(chǎn)需求暫時受到抑制，但是這也意味著樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機的時候銀行儲蓄將迅速得到釋放，有助于商品房的快速去化。 08年居民儲蓄額激增，未來潛在購買需求較大。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 1淮安近年來城市化進程情況 % 淮安城市化進入高速發(fā)展期，但同其他城市相比其城市化水平還較低。 數(shù)據(jù)來源：淮安統(tǒng)計局 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低 ， 工業(yè)提供的就業(yè)機會有限 ，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋 。 工業(yè)基礎比較雄厚 ， 經(jīng)濟實力明顯增強 ， 工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大 ， 工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口 。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟支柱 ， 城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 城市經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段 。 城市經(jīng)濟高度發(fā)達 ， 農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大 ， 城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 。 1四大城市 2023年城市化進程比較 % 如圖顯示：近年來淮安城市化進程顯著提升，但同其他城市相比城市化水平還較低，房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展階期， 政策 ?從限制到救市，從提息到降息： 2023年 10月 — 2023年 8月，控制房價過快增長； 2023年 9月 16日“雙率下調(diào)”； 2023年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而進入 2023年，隨著政府調(diào)控的力度逐漸加大，成交量相對于 2023年有明顯下滑。 市場 ?房地產(chǎn)市場有所回暖，消化量增加， 2023年市區(qū)成交萬 ㎡ ：淮安 2023年前兩月新增商