【正文】 上東錦城商業(yè)營銷方案 —— 嘉聯(lián) .上東錦城項目組 2023620 謹呈： ?第一部分 項目區(qū)域商業(yè)情況 ?第二部分 項目商業(yè)整體定位 ?第三部分 項目商業(yè)銷售思路 ? 區(qū)域商業(yè)分布 ? 區(qū)域商業(yè)市場 [報告脈絡 ] 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域交通】 ?項目成龍路與三環(huán)路交界處，交通便捷； ?但由于位于嬌子立交橋下， 單行立體通車，不便于人流、車行組織 ； ?同時由于項目位于快速通道旁，三環(huán)路市政綠化50米，成龍路市政綠化20米，項目商鋪基本被市政綠化覆蓋， 商業(yè)昭示性極差。 項目商業(yè)覆蓋面受限 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)集中點分布】 川師校園廣場區(qū)域商業(yè)中心 萬科城市花園社區(qū)商業(yè)中心 萬達區(qū)域商業(yè)中心 東潤風尚社區(qū)商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 — 萬達廣場： 購物、休閑、娛樂、餐飲 輻射范圍：城東、城南 區(qū)域商業(yè)副中心 — 川師校園廣場： 購物、休閑、娛樂、餐飲 輻射范圍：成龍路片區(qū) 社區(qū)商業(yè)副中心 — 東潤風尚： 餐飲、社區(qū)服務 輻射范圍：項目周邊 社區(qū)商業(yè)副中心 — 萬科城市花園： 餐飲、社區(qū)服務 輻射范圍：項目周邊 項目 5分鐘生活圈內(nèi)存在萬達、川師等區(qū)域商業(yè)中心，周邊居民選擇較廣。 本案 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)集中點分布】 本案 萬科城市花園社區(qū)服務商業(yè) 藍谷地社區(qū)服務商業(yè) 卓錦城社區(qū)服務商業(yè) 錦江城市花園社區(qū)服務商業(yè) 社區(qū)服務商業(yè) — 萬科城市花園 業(yè)態(tài)：餐飲、社區(qū)服務 消費群體：業(yè)主 社區(qū)服務商業(yè) — 藍谷地： 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務 消費群體： 業(yè)主、少量周邊居民 社區(qū)服務商業(yè) — 卓錦城： 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務 消費群體：業(yè)主、少量周邊居民 社區(qū)服務商業(yè) — 錦江城市花園 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務 消費群體：業(yè)主、少量周邊居民 新建樓盤商業(yè)為社區(qū)商業(yè)，消費群體為業(yè)主及少量周邊居民，居民日常消費遵循就近原則 項目商業(yè)：受交通環(huán)境、開發(fā)環(huán)境影響，商業(yè)覆蓋面小，預判消費群體社區(qū)居民 萬科城市花園 四川師范大學 藍谷地 卓錦城 錦江城市花園 校園春天 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)分布特征】 【特征二】：區(qū)域商業(yè)客戶選擇較廣，社區(qū)商業(yè)消費遵循就近原則 【特征三】：各社區(qū)商業(yè)消費群以社區(qū)業(yè)主及少量周邊居民為主，覆蓋面大于本項目 【特征四】：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常服務型業(yè)態(tài)為主 【特征一】：沿成龍路呈點狀分布，間隔距離較遠 區(qū)域商業(yè)市場 —— 【商業(yè)市場調(diào)研】 調(diào)研對象： 已售項目 租賃價格 項目環(huán)境 銷售價格 業(yè)態(tài)規(guī)劃 推售模式 產(chǎn)品情況 在售項目 銷售價格 項目環(huán)境 推售模式 產(chǎn)品情況 量價關系 選取原則：成龍路點狀商業(yè)、消費群體主要為社區(qū)業(yè)主、近年新建項目、經(jīng)營狀況較好 萬科城市花園、藍谷地、卓錦城 研究屬性： 錦江城市花園 研究屬性： ?位臵及交通 成都萬科城市花園位于成都東南方向，成龍路 8號， 緊鄰成龍路，無遮擋昭示性強，至二環(huán)路 1500米，到九眼橋 8— 10分鐘車程。交通四通八達，路況良好 ?萬科城市花園規(guī)模 總占地面積 760畝地，總建筑面積約 50萬平方米，可容納 20230人居住， 商業(yè)消費市場龐大 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套：一期近 4700平方米商業(yè)面積，規(guī)劃設計 60余間個商鋪。整個商業(yè)區(qū)分為餐飲區(qū)、生活服務區(qū)、文化家居區(qū)和休閑娛樂區(qū)。包括了超市、銀行、郵政、診所、藥店、 CD音響房、發(fā)廊、糕點房、網(wǎng)吧、以及中西餐廳等。其中超市，面積約 450平方米。另規(guī)劃菜市 500平米 教育配套：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、小學、中學。 可完全滿足社區(qū)業(yè)主不出社區(qū)就能享受便利生活 社區(qū)人口眾多，消費能力旺盛，主要商業(yè)位于成龍路沿線為入城必經(jīng)地段，口岸較好，業(yè)態(tài)齊備，覆蓋范圍較大 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【萬科城市花園】 萬科城市花園 上東錦城 萬科城市花園 城市花園商業(yè)廣場 花園后門商業(yè)廣場 社區(qū)內(nèi)商業(yè)街 ?13F獨立商業(yè)廣場 ?餐飲、教育、超市、銀行、美容美發(fā)等 ?1F社區(qū)內(nèi)住宅底商 ?教育、便利店、二手房店、按摩店、診所等日常服務業(yè)態(tài) ?13F住宅底商 +獨立商業(yè)廣場 ?餐飲、銀行、藥店、洗車行、超市、咖啡館、書吧等 商業(yè)區(qū)分為餐飲區(qū)、生活服務區(qū)、文化家居區(qū)和休閑娛樂區(qū) 生活服務區(qū) 文化家居區(qū) 文化家居區(qū)餐飲休閑區(qū) 萬科城市花園 —— 城市花園商業(yè)廣場（餐飲休閑區(qū)） ?鄰成龍路，社區(qū)入口旁， 口岸好昭示性強 。 13F獨立商業(yè)，布局以圍合式形成人流循環(huán)。烘托商業(yè)氛圍， 商家入住率達 85%，經(jīng)營狀況良好 ?1F（ 331490㎡）業(yè)態(tài)主要為銀行、餐飲、超市， 2F3F（ 43781㎡）業(yè)態(tài)為美容美發(fā)、教育培訓、咖啡水吧、美體健身等。 13樓以 5部樓梯、 2部電梯連接， 23樓走廊為跑馬廊設計，店招位昭示性較好。 23F商鋪空臵率比 1F高 15%， 23F業(yè)態(tài)對居住人口消費能力及消費習慣要求較高。 業(yè)態(tài)齊備，人流通達性好 地段人流吸附力較強，為區(qū)域較大商業(yè)廣場，對社區(qū)業(yè)主及周邊居民均有吸引力，經(jīng)營狀況良好，大社區(qū)過萬戶居民提供龐大的消費市場。 項目 商業(yè)定位 街鋪面積 （ ㎡ ） 價格 （元 / ㎡ ） 租金情況 （元 /㎡ 〃 月） 業(yè)態(tài) 1F 社區(qū)商業(yè) 331490 8000 4055 銀行、餐飲、超市、菜店 2F 社區(qū)商業(yè) 76781 5000 2025 大型餐飲、攝影、影音、 教育培訓、美容美發(fā) 3F 社區(qū)商業(yè) 47686 3100 1015 大型餐飲、教育培訓、健 身、美容美體 分 析 ?1F共 30個商鋪，主要面積段為 33103平米，目前二手房價格在 8000元 /平米，市場需求較大，投資回報率為 6%8%。 ?2F共 28個商鋪，主要面積段為 69127平米，投資回報率為 6% ?3F共 25個商鋪，主要面積段為 43102平米，目前二手房價格約為 1F價格的 38%，投資回報率為 %。 ?商業(yè)廣場業(yè)態(tài)種類十分豐富，為業(yè)主及附近社區(qū)居民提供了齊備的商業(yè)配套 ?主要消費群體：城市花園業(yè)主、周邊社區(qū)業(yè)主 ?銷售價格及租金按 13F逐漸遞減，業(yè)態(tài)種類豐富，覆蓋日常生活類、品質(zhì)提升類、教育培訓類等諸多業(yè)態(tài) 萬科城市花園 —— 城市花園商業(yè)廣場（餐飲休閑區(qū)） ?良好的社區(qū)地段優(yōu)勢、優(yōu)化的業(yè)態(tài)、良好消費能力、過萬消費人群奠定了該物業(yè)價值，確立了可觀回報率及良好的經(jīng)營狀況 項目 商業(yè)定位 街鋪面積 （ ㎡ ） 價格 （元 / ㎡ ） 租金情況 （元 /㎡ 〃 月） 業(yè)態(tài) 1F 社區(qū)商業(yè) 5188 8100 4550 小診所、面館、按摩店、寵物醫(yī)院、二手房、洗衣店、便利店、飾品店、教育培訓 分 析 ?社區(qū)內(nèi)商業(yè)分為若干風情商業(yè)街分布在整個社區(qū)里，這與商業(yè)廣場集中式消費對比主要考慮社區(qū)規(guī)模大，需要眾多日常類小商業(yè)就近為業(yè)主提供服務 ?主要消費群體：由于居住人口眾多，消費能力較強，社區(qū)小商鋪的經(jīng)營情況良好，其價值甚至高于商業(yè)廣場。其客戶群固定，為商鋪極近范圍內(nèi)的業(yè)主 ?社區(qū)底商面積控制合理，主要以小面積 5188平米為主，由于較為稀缺且消費市場龐大，二手房價格為 8100元 /平米，租金達到 4550元 /平米 /月?；貓舐蕿?% ?少而精，業(yè)態(tài)不重復，點狀分布于社區(qū)內(nèi)部，坐擁社區(qū)消費 ?消費群體規(guī)模、消費能力決定商業(yè)價值 萬科城市花園 —— 社區(qū)內(nèi)商業(yè)（生活服務區(qū)） 萬科城市花園 —— 花園后門商業(yè)廣場（文化家居區(qū)） ?臨成龍路，靠近川師南大門，為二期業(yè)主出入社區(qū)必經(jīng)之路。商業(yè)廣場主體區(qū)為半圍合式結構，中庭為休閑廣場。與廣場道路相隔有中餐館、銀行、社區(qū)服務中心等 1F物業(yè) ?目前廣場主體臨成龍路方向 1F利用成龍道主干道車流較大及業(yè)主私家車優(yōu)勢甚至汽車美容業(yè)態(tài)， 2F3F為物管辦公室。靠中庭面 1F業(yè)態(tài)為洗衣店、超市、藥店等， 23F為咖啡館、書吧、社區(qū)活動室、診所。 合理利用商業(yè)周邊環(huán)境，彌補消費空白 萬科城市花園 —— 花園后門商業(yè)廣場（文化家居區(qū)） 項目 商業(yè)定位 街鋪面積 （ ㎡ ） 價格 （元 / ㎡ ） 租金情況 （元 /㎡ 〃 月） 業(yè)態(tài) 1F 社區(qū)商業(yè) 57426 7900 40 銀行、餐飲、超市、藥店、 洗衣店 2F 社區(qū)商業(yè) 80220 5000 25 咖啡館、書吧、診所 3F 社區(qū)商業(yè) 110250 3000 10 分 析 ?主要消費群體：城市花園業(yè)主、周邊社區(qū)業(yè)主 ?社區(qū)規(guī)模大，此商業(yè)廣場有效平衡業(yè)主需求，為業(yè)主提供便利。 ?銷售價格與租金情況基本與城市花園商業(yè)廣場相同 平衡大社區(qū)商業(yè)集中度，彌補消費空白區(qū)域，經(jīng)營狀況良好 社區(qū)商業(yè)推售模式 帶租約銷售 自然銷售 ?對象：商業(yè)廣場 ?對象：社區(qū)商業(yè)底商 ?作用：合理進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，保證差異化、多樣化業(yè)態(tài)類型，保證后期經(jīng)營業(yè)態(tài)不重復 ?措施：對商業(yè)廣場整體進行招商，確定業(yè)態(tài)種類，引進商家入駐，提升投資者信心，招商完畢進行商鋪銷售 ?自然銷售原因：面積小、總價低、數(shù)量少，為稀缺型產(chǎn)品?？刂普猩坛杀? 雙模式結合，保證投資者信心、后期經(jīng)營效果、降低成本，提升大面積、昭示性較差劣勢產(chǎn)品投資價值 產(chǎn)品附加值 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司 商家停車位配備 萬科物業(yè)管理公司服務 部分非住宅底商，有煙道 多層物業(yè)，面積利用率高 大社區(qū)，消費市場