【正文】 策略前的思考： 地級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的決定因素有哪些？地段、定位、規(guī)劃、口碑、管理關(guān)于金南國(guó)際， 我們?nèi)绾巫?？立足于?市場(chǎng)、產(chǎn)品、目標(biāo)消費(fèi)者以市場(chǎng)需求生產(chǎn)產(chǎn)品，以消費(fèi)者中心制定營(yíng)銷策略，以定向公關(guān)、口碑傳播拉動(dòng)銷售。營(yíng)造一種商業(yè)文化、一種生活消費(fèi)方式、一種人生追求。把金南國(guó)際打造成：市場(chǎng)的引領(lǐng)者，城市的新名片！架 構(gòu)市場(chǎng)分析篇產(chǎn)品分析篇項(xiàng)目定位篇營(yíng)銷策略篇整合推廣篇合作篇市場(chǎng)篇：理性思考，數(shù)據(jù)求證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析居民收入、消費(fèi)心態(tài)分析房地產(chǎn)開發(fā)及發(fā)展趨勢(shì)織金經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析同類市場(chǎng)分析架 構(gòu)市場(chǎng)分析篇產(chǎn)品分析篇項(xiàng)目定位篇營(yíng)銷策略篇整合推廣篇合作篇提到織金，你會(huì)想起什么？豐富的礦產(chǎn)資源 著名的旅游風(fēng)景區(qū)煤、磷、重晶石、鐵礦、鋁釩土織金洞、東風(fēng)湖、恐龍谷、72泉織金縣◆ 織金一個(gè)處在畢節(jié)地區(qū)東南部的小城，礦產(chǎn)資源豐富、風(fēng)景優(yōu)美。◆ 現(xiàn)有 S20 S307等省級(jí)公路直接經(jīng)過織金縣城， S209連接貴畢高速， S307連接 321國(guó)道并與貴黃高速接駁；◆ 區(qū)位與資源決定了，織金發(fā)展依賴于礦產(chǎn)資源開發(fā)、旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！216?？椊鸾?jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展概況◆ 財(cái)政收入代表著一個(gè)城市的實(shí)力與發(fā)展速度，織金縣財(cái)政收入每年保持著 20%的增長(zhǎng)速度，至 08年末， 財(cái)政收入已接近 7億。◆ 稅收，作為消費(fèi)力的直接表現(xiàn)形式，代表著一個(gè)城市人口的消費(fèi)力，織金縣人口的消費(fèi)能力與消費(fèi)指數(shù)也達(dá)到年均 10%以上的消費(fèi)力，作為地級(jí)縣的織金消費(fèi)能力驚人。216。固定資產(chǎn)投資概況◆ 近年來，織金固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，至 08年末已達(dá)到 20億元。在很大程度上提升了城市配套，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。216。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資發(fā)展概況◆ 從 05年開始，織金縣房地產(chǎn)行業(yè)投資一直保持著年 35%以上的增長(zhǎng)速度，這一速度已經(jīng)向市場(chǎng)明確，片區(qū)市場(chǎng)前景較為良好。◆ 竣工面積的逐年遞減，讓片區(qū)市場(chǎng)可售現(xiàn)房的比例呈明顯下降趨勢(shì)，同時(shí)也顯示的地區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)在資金上出現(xiàn)的瓶頸。到了 08年，整年竣工面積不足年度施工面積的 15%。216。礦產(chǎn)資源開發(fā)概況　 2023年 2023年 2023年 2023年煤（萬噸） 632硫鐵礦（噸） 14 18磷礦（噸） 9 11◆ 織金礦產(chǎn)資源豐富，原煤年產(chǎn)量高達(dá) 600萬噸。鐵、磷等礦產(chǎn)資源開發(fā)也得到巨大的發(fā)展，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)的開發(fā)。216。旅游業(yè)發(fā)展概況　 2023年 2023年 2023年 2023年接待人數(shù)（萬人次） 30 80旅游收入（萬元） 5913 7200 13890 17380◆ 織金旅游資源豐富，由于受區(qū)位和交通的影響許多旅游資源尚未完全開發(fā)，盡管如此至 08年，接待 80萬人次，直接創(chuàng)收 17380萬元。為織金經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了鮮活的動(dòng)力，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。小結(jié)：◆ 織金縣以礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)與旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加速了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，美化城市環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)，為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供了必要的基礎(chǔ)條件。◆ 08年房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，但總的市場(chǎng)投資環(huán)境良好；隨著國(guó)家實(shí)施拉動(dòng)內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)開發(fā)投資迎來了又一個(gè)春天。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)前進(jìn)的步伐，市場(chǎng)需求大！216?？椊鹂h人口環(huán)境數(shù)據(jù)整合◆ 從 05年至 08年之間，織金縣年人口增長(zhǎng)速度基本保持在 20230人左右，到 08年末，縣區(qū)行政管轄范圍人口總量已超百萬 ,縣城人口已達(dá) 10萬以上?！? 而以家庭為單位的年均戶增長(zhǎng)速度相對(duì)人口增長(zhǎng)速度而言，略有些不成正比，除 05年至 06年之間新增家庭超過 10000戶外， 06年至 08年之間，年家庭增長(zhǎng)速度均在 10000戶以內(nèi)?！? 家庭人均結(jié)構(gòu)從 05年至 08年之間數(shù)量分別為 /戶、 /戶、 /戶、 /戶，戶均人口在05年至 06年之間出現(xiàn)較為明顯的遞減后，從 06到 08年之間一直保持著 /戶的家庭人口結(jié)構(gòu)數(shù)量，相對(duì)于常規(guī) /戶的家庭數(shù)量而言，還有很大的差距，這同時(shí)也是存在的空間。216。人均及家庭經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況◆ 從 2023年至 2023年，織金縣非農(nóng)業(yè)人口人均收入實(shí)現(xiàn)的人均 10000萬元的跨越，以 算，到 08年末，織金縣非農(nóng)業(yè)人口家庭年可支配收入接近 4萬元，而農(nóng)業(yè)人口家庭收入也超過了 1億元。◆ 隨著個(gè)人收入與家庭收入的不斷上升，所帶來的便是消費(fèi)能力量提升，通過家庭年收入進(jìn)行對(duì)照，相對(duì)而言，片區(qū)人口及家庭對(duì)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購置能力已經(jīng)具備。216。城鎮(zhèn)居民存款余額概況◆ 逐年遞增的年度儲(chǔ)蓄總額為地方城市發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從 0608年，金融機(jī)構(gòu)年度儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)速度均在 20%以上?！? 城鎮(zhèn)居民年末儲(chǔ)蓄余額與金融機(jī)構(gòu)年度儲(chǔ)蓄余額成正比遞增，年增長(zhǎng)速度也在 20%左右，到 08年，織金縣城鎮(zhèn)居民年末儲(chǔ)蓄余額已近兩億元，由此可見，片區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力之大，已具備高檔大宗耐用消費(fèi)的能力。216。居民消費(fèi)心態(tài)分析由于織金是在礦產(chǎn)資源開發(fā)、旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下高速發(fā)展的，灰色商業(yè)繁榮。其消費(fèi)行為及特征如下：文化層次中等、虛榮、擺闊、沖動(dòng)型消費(fèi)資金充足、奢華生活是其特有的消費(fèi)行為。居民文化層次、消費(fèi)心態(tài)決定營(yíng)銷推廣策略！216?？椊鹞磥斫?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)◆ GDP保持以 20%左右的增長(zhǎng)速度，人民收入翻番；◆ 礦產(chǎn)資源開發(fā)加速，省內(nèi)重要的礦產(chǎn)基地；◆ 在礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，全面提升城市的綜合實(shí)力，向三級(jí)城市水平邁進(jìn)。小結(jié)：◆ 織金縣所轄人口眾多，家庭人口結(jié)構(gòu)尚未達(dá)到最佳，存在 一定的發(fā)展空間；◆ 居民收入水平高、儲(chǔ)蓄存款高，畸形型的消費(fèi)心態(tài)；◆ 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，但與其它城市相比，總量較??；◆ 隨著城市化進(jìn)程的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)有待于進(jìn)一步開發(fā)，市 場(chǎng)潛力巨大；216?？椊鸱康禺a(chǎn)開發(fā)階段及發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 06年 07年 08年年度購置土地面積（平方米） 16040 29190 9511年度置地成交價(jià)款（萬元） 650 2182 1380年度商品房施工面積（平方米） 107173 69928 90160其中 90平米以下住宅 17088 30800 70279　90平米以上住宅 59090 12540 3659辦公樓 3837 3200 3200商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 14351 9812 8322其它房屋 12807 13576 4840年度商品房建設(shè)竣工面積 77397 32085 17927其中 90平米以下住宅 3088 14185 235390平米以上住宅 49990 12540 3659辦公樓 637 　 3200　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 8351 5360 　年度開發(fā)竣工況◆ 從 0608年，織金縣開、竣工面積比分別為 %、 %、 %，在整體施工量下滑的同時(shí)，竣工量也呈明顯下滑趨勢(shì)；◆ 從 06年啟動(dòng) 9070政策以來，縣區(qū)范圍 90平米以下產(chǎn)品占年度住宅總供應(yīng)量的 %，到了 07年以后，隨著購買能力的提升， 140平方米以上住宅產(chǎn)品配比成上升趨勢(shì)，從 07年市場(chǎng)供應(yīng)量看， 140平米以上住宅面積占年度住宅總供應(yīng)量的 47%， 08年度竣工產(chǎn)品中， 140平米以上住宅占市場(chǎng)總竣工產(chǎn)品供應(yīng)量的 %；◆ 從 0608年，織金縣年度建筑用地成交均價(jià)分別外為 /畝、 /畝、 /畝。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 06年 07年 08年年度商品房銷售面積（平方米） 52376 18874 24872其中 90平米以下住宅 3088 10526 2487290平米以上住宅 40900 7965 3659 　辦公樓 637 　 　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 7751 383 　年度商品房銷售金額（萬元） 5376 2595 2966其中 90平米以下住宅 216 1055 296690平米以上住宅 3292 1354 296辦公樓 47 　 　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 1821 186 　現(xiàn)房銷售 面積（平方米） 31176 12574 7864金額（萬元） 3626 1995 924期房銷售 面積（平方米） 21200 6300 17008金額（萬元） 1750 600 2042年度銷售面積與產(chǎn)值概況◆ 0608年，商品房年均售價(jià)分別為 1026元 /m2 、 1375元 /m2 、 1192元 /m2。由于在 0607年之間有大量的商業(yè)及辦公用房銷售，相對(duì)拉高了年均售價(jià)，在 08年由于沒有商業(yè)與辦公用房的銷售，所以僅住宅售價(jià)相對(duì)較低，但實(shí)際成交價(jià)格是在上揚(yáng)，包括住宅產(chǎn)品本身。◆ 就期房與現(xiàn)房?jī)r(jià)格年度比較而言，現(xiàn)房?jī)r(jià)格明顯高于期房。這也符合市場(chǎng)的基本定律。216?？椊鸱慨a(chǎn)市場(chǎng)供求量分析已開發(fā)與將要開發(fā)的房產(chǎn)量市場(chǎng)總量萬㎡ 商業(yè)萬㎡ 寫字樓萬㎡ 住宅萬㎡ 織金隨著礦產(chǎn)資源與旅游資源的開發(fā)，大量的外來人口流入與本地人口城市化的速度加快。以政府規(guī)劃預(yù)計(jì) 2023年縣城人口將達(dá)到 15萬左右，將增加 5萬縣城居民。按 /戶家庭計(jì)算，預(yù)計(jì)將增加 ；其中 50%的家庭將購置新房，按每戶購買 110㎡計(jì)算其需求量將達(dá)到 ㎡ 。且隨著縣城人口的增多和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)城市商業(yè)圈與中高端寫字樓的需求越來越大。由上可得出織金房產(chǎn)市場(chǎng)總體是： 需求＞供給小結(jié)：◆ 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將促進(jìn)房地產(chǎn)投資開發(fā)，織金的發(fā)展推 動(dòng)房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱潮；◆ 在織金房產(chǎn)市場(chǎng)，需求＞供給，賣方市場(chǎng)、單價(jià)高，市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的地段與品質(zhì)；◆ 房產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展較快，但總體規(guī)模較??；216。金南國(guó)際項(xiàng)目概況與分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指數(shù)項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值規(guī)劃總用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 58945其中A、地上建筑面積 ㎡ 54867地上其中居住建筑總面積 ㎡ 34638商業(yè)建筑面積 ㎡ 11065辦公建筑面積 ㎡ 9164地下建筑面積 ㎡ 4078容積率 　 綠地率 　 %建筑占地面積 ㎡ 4075建筑密度 　 %居住總戶數(shù) 戶 288機(jī)動(dòng)車位數(shù) 倆 %居住總?cè)丝跀?shù) 人（ /戶） 922216。金南國(guó)際項(xiàng)目區(qū)位及周邊配套◆ 項(xiàng)目處于金南路地段 ，老城主要居住區(qū)、緊靠城市中心，城市主流配套交匯地；◆ 金南路重新規(guī)劃為雙向四車道，預(yù)計(jì) 2023年完工，交通將十分的便利；◆ 項(xiàng)目周邊配套有織金行政中心南樓、織金 五中、織金武裝部，周邊有第二小學(xué)、師范學(xué)校、眾康醫(yī)院、體育館、織金火車站等城市綜合配套； 還有高檔酒店、 中小型超市、便利店、服飾店 ……◆ 率先實(shí)現(xiàn)老城向新城轉(zhuǎn)換的重要區(qū)域，是城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、是生活的中心、教育的中心、時(shí)尚的中心、行政的中心、居住的中心。216。金南國(guó)際產(chǎn)品金南國(guó)際商業(yè) 寫字樓住宅216。周邊同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱： 宇東之星項(xiàng)目地址：織金縣安居大道 1號(hào)（緊靠老城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域）占地面積： 2366平方米建筑面積： 38000平方米建筑類型：高層、雙體點(diǎn)式塔樓， 13層為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房， 4層以上為住宅；容積率： 建筑密度： 30%住宅主力戶型： —— 161m2單元結(jié)構(gòu)：一梯四戶銷售狀況：均價(jià) 2600元 /m2，最低起價(jià) 2278元 /m2； 層差分別為 10