【正文】 字樓住宅216。開建時間： 2023年，同時進行發(fā)售；交房時間：預計 2023年交房?！? 片區(qū)人口日益增長的消費力及消費欲望已經(jīng)不能在就地得到滿足，區(qū)域內需要有較高品位的主力商業(yè)對片區(qū)商業(yè)進行拉動；◆ 由于織金縣城區(qū)位原因，在遠離貴陽等主要商業(yè)城市的情況下，片區(qū)商業(yè)發(fā)展空間大，前景較好；◆ 在進行片區(qū)商業(yè)發(fā)展的過程中，需要將商業(yè)的品質定位與類型定位作為重點考慮，主力商業(yè)體是目前織金縣城最缺乏的商業(yè)形態(tài)。金南商街標準層平面布局◆ 受地形限制，整體布局成帶狀分布，部分商鋪不規(guī)整，進深大，滿足不同目標客戶的需求；◆ 內外部環(huán)形商業(yè)通道，貫穿整個商場；有利于人員流動，營造良好的商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價值。SWOTstrengths（優(yōu)勢） weaknesses（劣勢）opportunities(機會 ) threats（威脅）216。216。核心筒修改調整216?！?周邊配套不夠完善；◆ 改制區(qū)，現(xiàn)環(huán)境雜亂，人流量少；◆ 項目規(guī)模相對較小，市場引導性有限。項目檔次定位織金首席高端城市綜合體◆ 在建筑風格、施工細節(jié)、空間布局上，使其具備高格調、高品質，并在環(huán)境與裝修上保持時尚、領先，讓消費者、居民感受尊貴享受。Shopping Mall目標投資者分析◆ 比較理性，看重項目升值潛力，有自己的判斷標準，要看見實實在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風，很容易被引導；◆ 他們大部分人厭惡風險，對沒有穩(wěn)定的投資回報的商業(yè)有所疑慮；◆ 投資客戶財富實力的高低，成為決定其購鋪選擇的首要因素。Shopping Mall目標消費群定位◆ 年齡主要在 25~45歲之間，大多受過高中以上的教育， 有較強的經(jīng)濟能力；◆ 他們處于事業(yè)和生活的上升階段，對未來樂觀，信息接觸面廣， 樂于接受前沿的時尚觀念和咨訊。216。置業(yè)關注點具象化礦老板、生意人織金周邊居民：改善居住特征分析：生活水平提高、縣城置業(yè)價格、戶型；主要通過朋友介紹、戶外、 DM單、等方式獲知信息。市場競爭策略◆ 差異化的市場策略 ： 所謂的差異并非只是定位上的差異，而是從產 品、營銷、到后期的運營管理都要打造金南國際獨特的 USP。項目資金回籠策略◆ 三大組團，錯開其銷售節(jié)點。觀念 — 品牌塑造一個極力營造品位及生活氣息的購物中心。金南商街階段營銷策略◆ 階段二：主力店招商期 10年 3月 10年 11月營銷目的： 強勢招商，主力店入駐營銷策略： 定向公關、一致性營銷策略；媒介組合： 戶外、車屏、 DM、樓書營銷推廣時間： 7個月216。寫字樓階段營銷策略◆ 階段四：收盤期 11年 10月 11年 12月營銷目的： 銷售節(jié)點，回籠資金；營銷策略： 活動造勢，促銷配合；媒介組合： 戶外、 DM、短信；營銷推廣時間： 2個月216。金南國際推廣 SLOGEN奢華生活，同步國際品鑒生活，同步國際二選一商業(yè)組團： 金南商街（ Shopping Mall）寫字樓組團： 金南大廈 、 鑫源國際住宅組團 :金南御苑 、紫金 龍庭、御景名都216。金南大廈標志釋義◆ 標志以鉆石為主題元素變形，代表尊貴與品質，與其定位相吻合；◆ 標志整體造形又似字母 “V”的抽象變形，象征著勝利與希望；◆ 線條流暢、立體分明，視覺沖擊力強；216。架 構市場分析篇產品分析篇項目定位篇營銷策略篇整合推廣篇合作篇216。對銷售現(xiàn)場（售樓部）的人員、服務（售前、中、后）、 資產、資料等有管理責任工作。給客戶提供一流的服務（售前、中、 后）和咨詢，對市場進行詳細的調研和反饋，對銷售和策劃案有建議權。 一月 21一月 2105:11:1805:11:18January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2105:11:1805:11Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/24 5:11:1805:11:1824 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/1/24 5:11:1805:11:1824 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人?！? 銷售主管： 對項目銷售任務負責，協(xié)助銷售經(jīng)理日常工作及管理、指導置業(yè)顧問；◆ 招商主管： 對商業(yè)招商負責，協(xié)助招商經(jīng)理完成招商任務，收集反饋市場信息；◆ 設計專員 ：主要是對項目售前、中、后期等相關策劃案中的廣告平面進行有效的設計， 并配合執(zhí)行平面創(chuàng)意?！? 甲方權責 對營銷策略審定，為營銷策略順利實施執(zhí)行提供必要的基礎條件； 提供相關宣傳推廣費用，確保宣傳推廣與營銷策略、銷售節(jié)點完美配合； 銷售收款、銀行對接，保證銷售、招商的正常進行開展； 甲方如果對項目、營銷做重大調整時，應及時告知乙方； 216。因此，推廣費用宜控制在：總銷售額的 %—2% 左右。鑫源國際形象推廣 SLOGEN216。住宅組團階段營銷策略◆ 階段二：蓄客期 10年 11月 10年 12月營銷目的： 聚集人氣，引起關注，提升品牌感召力；營銷策略： 活動營銷，公關配合；媒介組合： 戶外、 DM、直郵營銷推廣時間： 2個月216。216。216。項目資金回籠節(jié)點資金回籠5%—10% 10%— 20% 20%—40%共回籠資金 50%— 70%10年 3月 10年 6月 10年 8月 10年 11月 10年 12月 11年 2月 11年 5月 11年 10月 11年 12月Shopping Mall導入期主力店招商期次主力店招商期 開業(yè)營業(yè)導入期，尋求大客戶開盤強銷期開盤商街持續(xù)銷售期 收盤期寫字樓導入期住宅蓄客期開盤強勢熱銷期 持續(xù)期216。216。金南國際賣點提煉◆ 核心賣點： 織金首席 高端城市綜合體 ；◆ 文化賣點： 政府規(guī)劃區(qū)，毗鄰縣政府，政治文化中心；◆ 區(qū)位賣點 ：交通便利， 城市重點發(fā)展區(qū)；◆ 產品賣點： 臨街旺鋪、高端商務寫字樓、全景電梯洋房；◆ 投資賣點： 城市重點建設區(qū)，織金首席城市高端綜合體，升值空間大；◆ 消費賣點： 定位高端 城市 綜合體，集購物、休閑、娛樂 、辦公、居住、 為一體； 營銷策略篇：感性營銷，策略制勝項目整體營銷目標與策略項目資金回籠節(jié)點寫字樓組團營銷策略商業(yè)組團營銷策略住宅組團營銷架 構市場分析篇產品分析篇項目定位篇營銷策略篇整合推廣篇合作篇216。由此確立，金南商街的主題形象定位216。不要把購物中心看成簡單的商業(yè)物理 空間，還需要持續(xù)營造文化空間。 ?? 這類客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、報紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標客戶。機會?。。∽鳛樯钐幬鞑績汝懙牡丶壋鞘?—— 織金，就其經(jīng)濟水平和人均消費能力而言， 較小生活半徑內達 10萬余人的城市，在消費需求上已經(jīng)完全具備了發(fā)展 Shopping Mall的條件。金南國際 SWOT分析之對策發(fā)揮優(yōu)勢，市場占位 把握機會，順勢而上 轉換劣勢，規(guī)避威脅◇ 城市重點發(fā)展區(qū)，以未來規(guī)劃展現(xiàn)項目現(xiàn)在的投資潛力；◇ 充分發(fā)揮政府規(guī)劃的商業(yè)區(qū)位價值，利用片區(qū)規(guī)劃塑造項目地位；◇ 充分發(fā)揮金南國際的優(yōu)勢，進行市場占位！◇ 織金發(fā)展迅速，商業(yè)業(yè)態(tài)不盡合理，中高端商業(yè)存在市場機會，金南國際可把握市場機會，順勢而上；◇ 區(qū)位市場升值潛力大，市場前景廣闊； ◇ 項目存在區(qū)位、規(guī)模、人流等明顯劣勢，可通過項目整體形象包裝，提升項目品質；◇ 充分營造片區(qū)氛圍，合理規(guī)避本項目的沖擊；◇ 深入市場調研，分析客戶，通過有效地 SP活動打動客戶，聚集人氣。寫字樓組團產品 SWOT論述216。住宅產品規(guī)劃建議◆ 調整布局，優(yōu)化產品，提升產品品質； 主臥配一衛(wèi)，體現(xiàn)產品設計人性化、品質化的特征，提升生活居住的品質；◆ 采光充足、南北通透，體現(xiàn)豪宅風范； 解決戶型采光不足的問題，使居住、生活、陽光完美結合，感受自然空間；◆ 可變入戶私家花園的調整規(guī)劃，提升實際使用面積； 可規(guī)劃設計為書房、電腦房、寵物房等，提升產品使用面積和賣點。 負一層規(guī)劃為休閑娛樂場所，規(guī)避產品劣勢?！? 緊靠商業(yè)步行街， 商業(yè)氛圍濃 ；◆ 行政中心，政治氛圍濃厚；◆ 內外環(huán)形通道，便于人流流通 ；◆ 織金首席高端商業(yè)圈 ；◆ 商鋪可靈活劃分，便于招商 ?？椊鸱慨a市場分析總結◆ 城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民收入高、消費能力強；◆ 房地產處于發(fā)展初級階段，整體發(fā)展前景好；◆ 住宅市場需求大于供給，前景可觀；◆ 幾大商業(yè)圈多處于中低端，高端商業(yè)圈缺失，存在市場空缺；◆ 高端商務寫字樓嚴重缺乏，與織金的經(jīng)濟發(fā)展及不匹配。項目類比分析商圈一：金北街（原北大街）主力產品：服裝、酒店、餐飲等綜合服務型商圈；商業(yè)層次：中高端；人氣指數(shù)：較高，人流量達到 50100人 /分鐘；聚眾因素：織金縣城形象最好的一條街，城市主力干道，相關政府機構、事業(yè)單位大部分集在這條街上，該路段同時與車站相連，自然人流旺盛；商品成交：成交率高，以酒店、餐飲、商品批發(fā)為主要成交范圍；商圈價值：城市主力干道，區(qū)位價值高，商業(yè)價值高。項目名稱： 黔美花園項目地址：織金縣藍博灣大酒店占地面積： 100畝建筑面積： 10萬平方米建筑類型：城市綜合體， 融酒店、住宅、商業(yè)、辦公于一體；容積率： 建筑密度： 20%綠化率： 50%主力戶型： 60150平方米兩房、三戶戶型；戶型結構：平層、錯層、復式、扇型結構。由上可得出織金房產市場總體是： 需求＞供給小結：◆ 城市經(jīng)濟的發(fā)展必將促進房地產投資開發(fā)，織金的發(fā)展推 動房地產投資開發(fā)的熱潮；◆ 在織金房產市場，需求＞供給，賣方市場、單價高，市場競 爭的關鍵在于產品的地段與品質；◆ 房產市場近年發(fā)展較快，但總體規(guī)模較??；216。由于在 0607年之間有大量的商業(yè)及辦公用房銷售，相對拉高了年均售價，在 08年由于沒有商業(yè)與辦公用房的銷售，所以僅住宅售價相對較低，但實際成交價格是在上揚，包括住宅產品本身。216?！? 而以家庭為單位的年均戶增長速度相對人口增長速度而言，略有些不成正比，除 05年至 06年之間新增家庭超過 10000戶外， 06年至 08年之間，年家庭增長速度均在 10000戶以內。鐵、磷等礦產資源開發(fā)也得到巨大的發(fā)展，從而促進經(jīng)濟的發(fā)展和房地產的開發(fā)。固定資產投資概況◆ 近年來，