【正文】 礦產(chǎn)資源開發(fā)加速，省內(nèi)重要的礦產(chǎn)基地；◆ 在礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)的帶動下，全面提升城市的綜合實(shí)力，向三級城市水平邁進(jìn)。216?！? 隨著個人收入與家庭收入的不斷上升，所帶來的便是消費(fèi)能力量提升，通過家庭年收入進(jìn)行對照，相對而言，片區(qū)人口及家庭對片區(qū)房地產(chǎn)市場的購置能力已經(jīng)具備?！? 而以家庭為單位的年均戶增長速度相對人口增長速度而言，略有些不成正比，除 05年至 06年之間新增家庭超過 10000戶外， 06年至 08年之間，年家庭增長速度均在 10000戶以內(nèi)。小結(jié)：◆ 織金縣以礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)與旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加速了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，美化城市環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)，為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供了必要的基礎(chǔ)條件。鐵、磷等礦產(chǎn)資源開發(fā)也得到巨大的發(fā)展，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)的開發(fā)。◆ 竣工面積的逐年遞減，讓片區(qū)市場可售現(xiàn)房的比例呈明顯下降趨勢，同時也顯示的地區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)在資金上出現(xiàn)的瓶頸。固定資產(chǎn)投資概況◆ 近年來，織金固定資產(chǎn)投資增長迅速，至 08年末已達(dá)到 20億元?！?現(xiàn)有 S20 S307等省級公路直接經(jīng)過織金縣城， S209連接貴畢高速， S307連接 321國道并與貴黃高速接駁；◆ 區(qū)位與資源決定了，織金發(fā)展依賴于礦產(chǎn)資源開發(fā)、旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！216。策略前的思考： 地級商業(yè)地產(chǎn)的決定因素有哪些？地段、定位、規(guī)劃、口碑、管理關(guān)于金南國際， 我們?nèi)绾巫?？立足于?市場、產(chǎn)品、目標(biāo)消費(fèi)者以市場需求生產(chǎn)產(chǎn)品，以消費(fèi)者中心制定營銷策略，以定向公關(guān)、口碑傳播拉動銷售?？椊鸾?jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展概況◆ 財(cái)政收入代表著一個城市的實(shí)力與發(fā)展速度，織金縣財(cái)政收入每年保持著 20%的增長速度，至 08年末， 財(cái)政收入已接近 7億。在很大程度上提升了城市配套，有利于推動房地產(chǎn)的發(fā)展。到了 08年，整年竣工面積不足年度施工面積的 15%。216?！? 08年房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，呈現(xiàn)出一定的波動，但總的市場投資環(huán)境良好；隨著國家實(shí)施拉動內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)開發(fā)投資迎來了又一個春天。◆ 家庭人均結(jié)構(gòu)從 05年至 08年之間數(shù)量分別為 /戶、 /戶、 /戶、 /戶，戶均人口在05年至 06年之間出現(xiàn)較為明顯的遞減后，從 06到 08年之間一直保持著 /戶的家庭人口結(jié)構(gòu)數(shù)量，相對于常規(guī) /戶的家庭數(shù)量而言，還有很大的差距，這同時也是存在的空間。216。居民消費(fèi)心態(tài)分析由于織金是在礦產(chǎn)資源開發(fā)、旅游經(jīng)濟(jì)帶動下高速發(fā)展的，灰色商業(yè)繁榮。小結(jié)：◆ 織金縣所轄人口眾多，家庭人口結(jié)構(gòu)尚未達(dá)到最佳，存在 一定的發(fā)展空間；◆ 居民收入水平高、儲蓄存款高，畸形型的消費(fèi)心態(tài)；◆ 經(jīng)濟(jì)高速增長，但與其它城市相比，總量較??；◆ 隨著城市化進(jìn)程的加劇，房地產(chǎn)市場有待于進(jìn)一步開發(fā)，市 場潛力巨大；216?！? 就期房與現(xiàn)房價格年度比較而言，現(xiàn)房價格明顯高于期房。以政府規(guī)劃預(yù)計(jì) 2023年縣城人口將達(dá)到 15萬左右，將增加 5萬縣城居民。金南國際項(xiàng)目概況與分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指數(shù)項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值規(guī)劃總用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 58945其中A、地上建筑面積 ㎡ 54867地上其中居住建筑總面積 ㎡ 34638商業(yè)建筑面積 ㎡ 11065辦公建筑面積 ㎡ 9164地下建筑面積 ㎡ 4078容積率 　 綠地率 　 %建筑占地面積 ㎡ 4075建筑密度 　 %居住總戶數(shù) 戶 288機(jī)動車位數(shù) 倆 %居住總?cè)丝跀?shù) 人（ /戶） 922216。周邊同類競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱： 宇東之星項(xiàng)目地址：織金縣安居大道 1號（緊靠老城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域）占地面積： 2366平方米建筑面積： 38000平方米建筑類型：高層、雙體點(diǎn)式塔樓， 13層為商業(yè)營業(yè)用房， 4層以上為住宅；容積率： 建筑密度： 30%住宅主力戶型： —— 161m2單元結(jié)構(gòu)：一梯四戶銷售狀況：均價 2600元 /m2，最低起價 2278元 /m2； 層差分別為 10元 /m 15元 /m 20元 /m2；銷售進(jìn)度：住宅部分已完成 80%的銷售，商業(yè)部分未售；物業(yè)配套：地下停車場及周邊城市配套。銷售狀況：在售合圍院式多層物業(yè)銷售單價 2500元 /㎡； 僅余一棟高層待建待售；商業(yè)：一層三層為商業(yè)；業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場；商鋪不統(tǒng)一 規(guī)劃；起步價： 13888元 / ㎡，新的營銷代理公司尚未進(jìn)入；銷售進(jìn)度：項(xiàng)目整體銷售已達(dá)到總供量的 80%；開建時間： 2023年，同時進(jìn)行發(fā)售；◆ 2023年開建開售，項(xiàng)目較早，該項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢主要是區(qū)位與功能，項(xiàng)目位于織金縣城金北路（原北大街），該路段是織金縣城的形象代表，相對環(huán)境較好，商業(yè)環(huán)境與生活配套完善，生活指數(shù)較高；◆ 織金縣城早期唯一一個推兩房小戶型的項(xiàng)目，早期售價較低，銷售速度較快，到目前為止，未售房源僅剩20%?！? 該項(xiàng)目地處金南街舊城改造區(qū)，屬片區(qū)內(nèi)啟動較早的項(xiàng)目，目前已經(jīng)開始銷售，在售產(chǎn)品主要集中在 120140之間，相對售價而言，總價不高，對于受因價格因素影響較大的購房者，選擇該項(xiàng)目的可能性較大；◆ 項(xiàng)目在銷售過程中采用了異點(diǎn)設(shè)點(diǎn)的策略，將銷售接待點(diǎn)建立在人流較為集中的旱碼頭，加之該項(xiàng)目在織金縣城目前主要供應(yīng)項(xiàng)目，相對關(guān)注度高。商圈二：友誼路主力產(chǎn)品：裝飾材料、家用電器、建材；商業(yè)層次：中高端；人氣指數(shù)：專業(yè)市場，人氣較低，人流量達(dá)到 1025人 /分鐘；聚眾因素：該路段連接織金主要城市干首金北路與安居路，作為縣城唯一的裝飾建材集散地，幾有需求者，必至此采購；商品成交：因?yàn)槲ㄒ恍?，成交較高；商圈價值：新老城交界街道，區(qū)位價值高，商業(yè)價值已得到認(rèn)可。◆ 織金縣城商業(yè)發(fā)展緩慢，在消費(fèi)力明顯提升的過程中，片區(qū)內(nèi)中高端主力商業(yè)卻嚴(yán)重缺乏，跟不上消費(fèi)者的購物需求，導(dǎo)致大量有購物需求的消費(fèi)者外流至貴陽；◆ 金南國際在織金這樣的大環(huán)境中，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。市場需求決定產(chǎn)品供給！產(chǎn)品分析 篇：產(chǎn)品源于需求，品質(zhì)決定高度商業(yè)產(chǎn)品論述分析住宅產(chǎn)品論述分析寫字樓產(chǎn)品論述分析架 構(gòu)市場分析篇產(chǎn)品分析篇項(xiàng)目定位篇營銷策略篇整合推廣篇合作篇216。◆ 規(guī)劃較為合理、劃分靈活，進(jìn)深開間較優(yōu)，商業(yè)利用率高?！?老城改制區(qū)，目前較偏 ；◆ 內(nèi)部通道影響，商鋪面積減少 ；◆ 周邊配套不盡完善，人氣低；◆ 整體規(guī)模較小。金南商街營業(yè)房 SWOT論述216。216。住宅組團(tuán)產(chǎn)品 SWOT論述◆ 全景城市花園洋房，檔次高 ；◆ 方正實(shí)用戶型，超大入戶私家花園 ；◆ 內(nèi)外景相互交融，親近自然 ；◆ 布局合理、動靜分離、采光充足 ；◆ 三房尊貴戶型與豪華躍式戶型結(jié)合 ?！? 受內(nèi)部空間及使用功能受影響建議調(diào)整部分躍層為平層； 建議調(diào)整以下戶型為平層： 1 1 2 2 3 3 4 4 5 54。金南國際寫字樓組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)層平面布局核心筒過于分散，影響使用面積與整體布局。金南國際產(chǎn)品解析與調(diào)整建議◆ 核心筒與公共空間高度集中，減少公攤、增加使用面積；◆ 規(guī)劃整體布局、格局分明、提高空間利用率；◆ 解決采光不足、空氣流通不暢缺陷，提升辦公環(huán)境的品質(zhì)?！? 周邊項(xiàng)目的沖擊；◆ 市中心大型項(xiàng)目聚集大量的人氣。216?！? 在商業(yè)招商中以選擇高品位、高質(zhì)量的商業(yè)業(yè)態(tài)，以保持金南國際的高端的商業(yè)消費(fèi)檔次與形象。216。◆ 大部分的投資意愿集中在面積面積較小的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價上限在 100萬以內(nèi)，很少投資者能接受總價超過 100萬的商鋪，低于 50萬的商鋪是市場投資熱點(diǎn)；小投資客來源廣泛，對總價敏感，偏愛小鋪，關(guān)注投資回報率和回收期具象化周邊單位公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員小商鋪經(jīng)營者投資物業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對較少，要求投資回收期短，對變現(xiàn)能力要求高。 客戶敏感性排序投資門檻〉投資回報、投資回收期〉目前經(jīng)營能力〉未來升值潛力客戶具象 客戶具象 中等實(shí)力投資客戶大多財(cái)富數(shù)量有限，且投資態(tài)度審慎、務(wù)實(shí)，不愿意沉淀太多資產(chǎn)具象化投資客、生意人、企業(yè)高管 ?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)對價格敏感 ?? 關(guān)注投資回報率和投資回收期 ?? 關(guān)注項(xiàng)目長期升值潛力 ?? 關(guān)注物業(yè)鋪位分割方式、開間、進(jìn)深比例 ?? 關(guān)注項(xiàng)目內(nèi)部?? 對停車位有一定要求 ?? 這類客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、報紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給 客戶敏感性排序投資回報率、投資回收期〉未來升值潛力〉投資門檻〉目前經(jīng)營能力客戶類別 支付能力（元） 相應(yīng)總價范圍（元 ） 相應(yīng)產(chǎn)品種類 客戶定位A類 周邊經(jīng)商小業(yè)主 中小公務(wù)員 10萬 30萬 小型商鋪B類經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的生意人群中高級公務(wù)員周邊地市投資人群中等實(shí)力商家企業(yè)高層管理人員私營企業(yè)主 20萬 ——50 萬 100萬以下 50㎡以下的商鋪C類高端私營企業(yè)主大型機(jī)構(gòu)或商家 50以上 100萬以上 50㎡以上的商鋪共性：較為理性，對商業(yè)有著自己獨(dú)到的理解，他們深深的懂得：開發(fā)商對商業(yè)的投入對未來的經(jīng)營能否成功至關(guān)重要?！?追求精致生活，普遍具有接觸外界，面向外界， 是時尚潮流的主流消費(fèi)者?！? 織金 Shopping Mall 高端商業(yè)存在市場空缺。打造文化 城市綜合 Shopping Mall◆ 必須能夠在長遠(yuǎn)的生命期內(nèi)不斷重塑自身；◆ 必須具備文化上的再生和超越能力；◆ 不僅僅銷售優(yōu)質(zhì)商品而已；◆ 更培養(yǎng)具有文化根基的時尚品位生活方式；◆ 將引領(lǐng)都市風(fēng)尚之列，體驗(yàn)文化百花璀璨。寫字樓組團(tuán)目標(biāo)客戶分析◆ 政府部門、事業(yè)單位；◆ 國營企業(yè)、私營企業(yè) ；商務(wù)檔次、交通、空間設(shè)置、服務(wù)配套置業(yè)關(guān)注點(diǎn)其表現(xiàn)的共性是：舒適、高端、品位、216。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)具象化個體戶、工薪族216。項(xiàng)目整體營銷目標(biāo)◆ 品牌目標(biāo)： 打造織金首席高端 城市 綜合體； 織金房地產(chǎn)處于發(fā)展初級階段，尚無標(biāo)桿項(xiàng)目，力圖把金南國際打造成 為織金城市新名片。 ◆ 先做市場，在造房子 ： 以市場需求為導(dǎo)向訂做產(chǎn)品，以理念制勝；◆ 尋找市場縫隙，規(guī)避市場競爭 ： 由于項(xiàng)目體量較小，在人氣吸引力、自 身配套、營銷推廣上難以與其它項(xiàng)目正面的競爭；因此在競爭中盡量規(guī) 避與其它大項(xiàng)目的正面競爭；216。主力營銷策略定向公關(guān)，拉動招商與銷售！體驗(yàn)營銷，營造氛圍！主題活動，聚集人氣，貫穿始終！◆ 織金城市較小，寫字樓、商業(yè)目標(biāo)受眾明確，集中優(yōu)勢資源定向公關(guān)，重點(diǎn)突 破，以點(diǎn)帶面拉動銷售與招商；◆ 地級城市，主題活動營銷是最有力營銷手段，聚集人氣、保持市場熱度；◆ 體驗(yàn)內(nèi)容包括商業(yè)環(huán)境與氛圍、辦公空間與形象、居住空間與環(huán)境、銷售中心服 務(wù)品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)、三大產(chǎn)品樣板間體驗(yàn)等。 項(xiàng)目三大組團(tuán)分階段展開，緩解現(xiàn)金壓力，并首先回籠部分資金，為 Shopping Mall的全面招商提供充足的現(xiàn)金流；◆ 優(yōu)先回籠部分資金。金南商街（ Shopping Mall）營銷策略Shopping Mall