揚(yáng)州花園鶯柳翠洲營(yíng)銷推廣方式(已修改)
2025-06-27 11:42 本頁(yè)面
【正文】 目 錄 第二部分：推廣策略 ☆ 品牌建設(shè) ☆ 廣告表現(xiàn) ☆ 其他 建議 第三部分：媒介配合策略 第一部分：市場(chǎng)狀況分析 ☆ 整體現(xiàn)狀及趨勢(shì) ☆ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 ☆ 消費(fèi)群描述 ☆價(jià)格定位 第四部分：階段創(chuàng)意表現(xiàn) ( 略 ) ☆ 本案項(xiàng)目特性與市場(chǎng)環(huán)境分析 項(xiàng)目性質(zhì) 無(wú)庸置疑 ,本案開(kāi)發(fā)性質(zhì)屬于“小型項(xiàng)目” ,其營(yíng)銷推廣的核心要求 短、 平、 快 ,即機(jī)動(dòng)靈活迅捷的營(yíng)銷執(zhí)行與控制 市場(chǎng)環(huán)境 ◆ 泰州城市發(fā)展的戰(zhàn)略帶動(dòng)了市民整體居住南移的群趨現(xiàn)象 ,而本案所處的揚(yáng)州路 ,近年以來(lái)并未有高品位 、 大規(guī)模的小區(qū)帶動(dòng)地段形象力的提升 。 特別是浙江開(kāi)發(fā)商投資的 ” 千僖花園 ” ,由于其環(huán)境規(guī)劃與物業(yè)管理的匱乏 ,極大地傷害了購(gòu)房者的積極性 ,削弱了地段形象力 。 ◆ 通過(guò)我們前期的市場(chǎng)調(diào)查反饋 ,揚(yáng)州路作為老城區(qū)的主干道 ,離市中心繁華地段咫尺之遙 ， 市民認(rèn)知度較高 ,但地段好感度偏低 。 在調(diào)查中 ,絕大多數(shù)被訪者認(rèn)為其地處國(guó)道較嘈雜 、 城市北片不是城市發(fā)展的熱點(diǎn)板塊 、 居住人氣不旺 、 該地段未有好的示范性小區(qū)帶動(dòng)等 。 ☆ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近距離存在 本案所處區(qū)域存在著“正太花園”、“工人新村”近距離對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng) ,同時(shí)存在著新區(qū)大規(guī)模 \高品位的小區(qū)如蓮花小區(qū)的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) ,本案與之相比在戶型、景觀、配套、規(guī)模上并不占優(yōu)勢(shì) ,如何通過(guò)科學(xué)、合理、實(shí)用的營(yíng)銷傳播執(zhí)行提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是本方案重點(diǎn)探討的命題。 本案的競(jìng)爭(zhēng)弱項(xiàng)并不影響市場(chǎng)前景的展望 。 我們需要采取針對(duì)性的營(yíng)銷策略 ,即聚焦目標(biāo)對(duì)象 ,通過(guò)合理的 定位策略 ,抵消項(xiàng)目的不利影響 , 取得良好的市場(chǎng)表現(xiàn) . 從區(qū)域版塊來(lái)看，要突現(xiàn)樓盤的 競(jìng)爭(zhēng)力，品牌營(yíng)銷已是大勢(shì)所趨 中國(guó)最大管理資源中心 ☆ 目標(biāo)客群定位 目標(biāo)消費(fèi)群 老城區(qū)工薪階層 哪些客群對(duì)本案抗性相對(duì)較小 ? 作為老城區(qū)的主干道 ,揚(yáng)州路附近區(qū)域有著大量的生產(chǎn)性企業(yè)與服務(wù)性配套項(xiàng)目 。 地處老城區(qū)的居民 .對(duì)居住地懷有特殊的感情 ,其工作單位大致在附近 ,對(duì)地段抗性不大 。 而對(duì)大量強(qiáng)烈要求改善居住條件的工薪階層來(lái)說(shuō) ,其低廉的支付能力與昂貴的房?jī)r(jià)形成了不小的矛盾 。 價(jià)格是影響其購(gòu)房決策最重要的因素之一 。 TARGET/LIFE STYTLE(目標(biāo)群體生活形態(tài) ) ◆ 大部分是處于老城區(qū)的工薪階層 ,其家庭年收入一般在 3萬(wàn)元之內(nèi) ， 對(duì)老城區(qū)形成了特殊的居住情感 , ◆ 主力消費(fèi)群體為此路段附近的居民 ,附近生產(chǎn)性企業(yè) ,服務(wù)性企業(yè)職工 , 學(xué)校 ,醫(yī)院 ,銀行等事業(yè)性單位收入穩(wěn)定積蓄稍多 ,購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)的工薪階層 . ◆ 注重所購(gòu)房的實(shí)用性 、 合理性 。 這一階層家庭面臨工作 、 學(xué)習(xí) 、 子女教育 、 家務(wù)勞動(dòng) 、 贍 養(yǎng)長(zhǎng)輩等種種困擾因素 ,經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重 ,因此購(gòu)房更注重實(shí)用性 、 合理性 ， 對(duì)房型面積一般在 100㎡ 之內(nèi) 。 ◆ 渴望寬松的付款環(huán)境 ,對(duì)價(jià)格敏感度較高 。 ◆ 對(duì)未來(lái)有較多打算和考慮 ,所購(gòu)房關(guān)注離工作單位的遠(yuǎn)近 、 子女教育 、 生活方便程度 。 本案價(jià)格定位 本案價(jià)格制定主要依據(jù) “ 評(píng)估得分法 ” 。 所選取的參照樓盤主要有三個(gè) :正太花園 、 工人新村 、 蓮花小區(qū)八期 。 （ 1） 比較系數(shù) =項(xiàng)目評(píng)估分 /比較項(xiàng)目得分 （ 2） 可調(diào)均價(jià) =比較項(xiàng)目的均價(jià) 每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù) （ 3） 項(xiàng)目評(píng)估得分法 =多個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和 /比較項(xiàng)目個(gè)數(shù) 評(píng)估項(xiàng)目 正太花園 工人新村 鵬欣家園 揚(yáng)州花園 地段 6 8 7 6 環(huán)境 7 7 8 6 戶型 8 7 7 6 配套 6 8 8 6 形象 7 7 8 6 規(guī)模 6 7 8 6 政策利好
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