【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑品牌新領域市場運作思考連云港品牌市場環(huán)境融僑品牌力主張融僑品牌資產融僑品牌本土落地策略 品牌目標 Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023品牌力－市場環(huán)境市場現(xiàn)狀： 實力開發(fā)商現(xiàn)時不足，后續(xù)品牌比拼激烈 。目前為止以同科 /東盛為代表的當地開發(fā)品牌占據 80%強，隨著綠地 /福建開成的率先進駐，繼融僑之后，保利 /萬科陸續(xù)挺進港城。訴求點 ： “實惠 ”“學區(qū) ”“異域風情 ”“優(yōu)美環(huán)境 ”，其中 “實惠 ”“學區(qū) ”在新浦區(qū)域尤為普及，且在產品方面給客戶以強烈的 “性價比 ”印象 —— 訴求點較難在形象認知上真正打動連云港的中高端消費群。起跑點 ： 平臺較低，落腳點均是 “房子 ”， “社區(qū) ”，開成高爾夫國際社區(qū)雖然提出 “全獨棟 ”的概念，但現(xiàn)實開發(fā)過程中的品牌整合和傳播能力一般，最后的 訴求方向趨于形而上，營銷手法相對老套，利益?zhèn)鞑ッ嫦鄬ΚM窄，無圈層感營造和高端身份區(qū)隔。Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑集團首次進入連云港，市場無實際項目做支撐業(yè)績認知、形象認知、品牌認知較低關鍵詞：第一認知不夠目標占位：高起點 …區(qū)域市場的區(qū)隔性、獨特性 品牌力－目標確立Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023品牌力－品牌資產構筑理想城市生活地產 20強， 21年 發(fā) 展布 陣 16座核心城市進軍連 云港“ 大江 蘇 十城 戰(zhàn) 略 ” 的重要布點Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023品牌力－品牌資產融僑集團的四條產品線大盤社區(qū)系列 自然珍藏系列 濱江盛景系列 城市華宅系列n 福州江南水都n 重慶融僑半島n 福州淮安別墅n 福州旗山別墅n 福州水鄉(xiāng)別墅n 南京江北別墅n 福州融僑觀邸n 上海融僑馨苑n 武漢融僑錦城n 南京中央花園n 合肥融僑天駿n 武漢融僑華府一個以 “筑家 ”為社會責任的企業(yè)，對每一個細節(jié)精益求精順理成章地造就了全系產品線最終成為城市精品的榜樣帶來居住方式和生活品質劃時代的改變Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023 國際理念 全國布局 大江蘇十城戰(zhàn)略成功推進打造百年精品建筑，區(qū)隔市場的理念本身以客戶實際利益為出發(fā)點的產品實踐支撐關鍵詞：為居者著想，為后代留鑒 戰(zhàn)略集團實力支撐，高舉高打入市集團品牌帶動項目品牌并舉雙贏品牌力－品牌主張Code of this report | 8169。 Copyright Centaline Group, 2023城市建設利好，品牌開發(fā)商即將云集，意味著市場潛力項目以實力集團城市華宅系列之高姿態(tài)搶占品牌入市先機完成一系列市場占位結論引領城市市場新標桿打造連云港地產市場未曾見過的人居巔峰品牌力－策略布陣Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 2023低調的姿態(tài) 百年融僑，與大江蘇同發(fā)展高調的聲音強勢媒體宣傳有影響力的業(yè)內活動大眾輿論的有力引導品牌力－重磅落地Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023４ 大區(qū)隔體系建立品牌引領者地位產品區(qū)隔坐標區(qū)隔情感區(qū)隔品牌區(qū)隔充分借助融僑品牌在江蘇及全國的影響力，樹立品牌實力形象和高度責任感通過產品品質的塑造，以及 “ 大江蘇十城戰(zhàn)略 ” 的印證，建立客戶與品牌的友好度以品牌價值理念和實力產品體系樹立坐標系，實現(xiàn)品牌價值和項目的價值互為提升以會所運營為事件切入點，后期通過大量活動加強已有融僑客戶的忠誠度，同時帶動新客戶的投入，并挖掘其價值Code of this report | 11169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑華府市場掃描整體市場區(qū)域市場周邊個案市場市場分析本體分析Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 20232023年 1８月市區(qū)住宅供應和需求情況 (萬方 )18月 新政前 新政后月份 總計 共計 1月 2月 3月 4月 共計 5月 6月 7月 8月供應 16 8 21 73 21 19 14 19需求 107 66 23 10 15 18 41 9 11 9 12供求比 項目 開盤時間 推量 截止 6月 10日成交 去化率瑞豐 .鳳凰嶺 2023年６月 109 78 43%嘉泰城市花園山南居 2023年６月 155 86 32%城中閣 2023年８月 192 79 42%金源鳳凰城 2023年６月 1171 745 63%新政后市場供整體情況今年 4月份 “ 史上最 強 ” 的樓市 調控后， 輪 番 調 控的威力似乎來得比 較 晚， 10月港城樓市成交量并沒有因 為調 控的出臺而急 轉 直下，市 場 成交不降反升，再次 創(chuàng) 下 4月份樓市 調 控以來新高成交，直逼 5000多套。 ：市 場 住宅整體供大于求，尤其在新政后，供 應遠遠 大于需求，市 場 形 勢 比 較嚴 峻。整體市場 :新政后住宅供應銳減，成交下跌態(tài)勢顯著，市場觀望氣氛較濃 。市場表現(xiàn)由 “ 供需不旺 ” － “ 恐慌淘盤 ” － “ 漸入觀望 ” 反復轉換Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023近期走 勢 :10月港城全市共成交商品房成交面 積約 ， 較 9月份的成交情況均出 現(xiàn) 了小幅 環(huán) 比增 長 的 態(tài)勢 ，分別環(huán) 比上 漲 %和 % 。整體走 勢 :從近一年的成交量上看， 09年 11月達到最高峰，目前市 場 需求明 顯 下降 ,處于下行空 間 ；整體市場 :新政引導消費結構 ,中小戶型房源成交比例上升，客源回歸戶籍地置業(yè)趨勢凸顯。Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023價格走 勢 ：n 近年市區(qū)商品住宅均價一路 飆 升，市區(qū)均達4000元 /㎡左右；n 10月中下旬，樓市又遭遇商 貸 和公 積 金 貸 款“ 雙 線 ” 加息。面 對 一系列新政 陸續(xù) 出臺，針對 首付 門檻 抬高、契稅上 調 和房 貸 利率的提高，中小 戶 型、低 總 價樓 盤 已 經 成 為時 下樓市供需雙方的關注點；n 變化：由單價關注到總價平衡．中心城區(qū) 可簽售套數 可簽售面積新浦區(qū) 6610 連云區(qū) 2175 合計 8786 市場存量分析：n 如果按照當前月度去化 30萬平米 計 算， 該 批存量需 9個月，但是當前宏 觀調 控樓市 觀 望 態(tài)勢進 一步蔓延， 該 批房源成交周期將大大延長 。n 截止 11月 8日， 連 云港中心城區(qū)存量商品房8786套，其中 連 云區(qū)的供 應 比重下降，存量2175套，占全部供 應 的 %；整體市場 :市場存量消化周期逐漸拉長，供大于求局面趨向嚴重。Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 202355120萬市場主流總價位： 60100萬0609012015030四季花城40100萬 55120萬瑞豐鳳凰嶺 香堤花園50100萬映象西班牙4095萬水榭花都4095萬同科匯豐國際明珠皇冠家園50115萬連 云港中高端 產 品市 場 主流 總 價箱體整體市場 :港城高端住宅價格分水嶺 :均價約 5500元 /㎡，總價 60100萬 /套。Code of this report | 16169。 Copyright Centaline Group, 2023瑞豐 .鳳凰嶺 龍門山莊項目保利項目綠地觀湖一號開成高爾夫別墅項目帝豪水榭花都映象西班牙金源鳳凰城?？湾菟募净ǔ窍愕袒▓@同科 .匯豐國際東瑞花園明珠 .皇冠花園西墅海岸永泰山海自在新浦區(qū)連云區(qū)區(qū)域市場 :城市東擴，綜合大盤密集開發(fā)，連云新城競爭激烈。Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023n相 對 區(qū)域內的客 戶 來 說，本 項 目的未來區(qū)位價 值前景良好， 別 墅價格與主流價格一致n公寓 類產 品要超脫市 場均價達到 1800元 /平米 ,在當地客群普遍 對總 價具 備抗性的前提下，目 標 客群的引 導 和挖掘至關重要本項目412 龍門山莊名人世家3 開成高爾夫社區(qū)永泰山海自在單價： － 1萬 /平米開盤時間： 2023年 11月銷售率： 15%單價： 1萬－ /平米開盤時間： 2023年銷售率： 90%單價： － /平米開盤時間： 2023年５月銷售率： 50%單 價 :1萬－ /平米開盤時間 :2023年銷 售 率 :70%周邊個案 :市場對高層公寓接受度不及低密度住宅，別墅物業(yè)則相對稀缺。Code of this report | 18169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)模氣勢 三十萬平米大型綜合社區(qū)海濱沿岸 絕版海岸線，天生稟賦高人一等區(qū)屬板塊 連云區(qū)未來核心地段，旅游休閑區(qū)域周邊景觀 北崮山、官山，黃海濱海一線海景人性規(guī)劃 花園式居住，景觀豐富，層次多重，人車分流別墅產品 風情院落別墅，附贈地下室高層產品 主力戶型產品，高附加值，大開棟距，氣質天生高人一等一流配套 高端會所、風情商業(yè)，名流生活自在盡享品牌實力 融僑地產和融僑物業(yè)，信心和品質保障融僑華府建筑風格 歐陸風 +新古典風的雍容氣質本我認知：十大價值支撐，貴族氣質，勝人一籌。Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023?開發(fā)商品牌價值優(yōu)勢?區(qū)域未來前景可期?項目天然優(yōu)質資源?特色產品打造?高端資源配套?市場缺乏標桿引領?宏觀大勢不明?區(qū)域目前接受度低?市場對高層公寓抗性?未來市場競爭激烈?產品高溢價項目界定：機遇與挑戰(zhàn)并存Code of this report | 20169。 Copyright Centaline Group, 2023市場分析結論：市場機會點n連云港是中國東南海岸的黃金樞紐城市 ,經濟發(fā)展欣欣向榮 ,城市樓市處于上升期 ,市場潛力有待挖掘 ,上升空間巨大n“ 城市東擴 ” 是港城未來主流發(fā)展方向 ,規(guī)劃的利好將為項目帶來良好的前景n“ 融僑 ” 是第一個全國 20強企業(yè)進駐連云區(qū) ,品牌優(yōu)勢及號召力非本土發(fā)展商可比擬n項目周邊竟品同質化嚴重 ,優(yōu)質產品容易脫