【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑品牌新領(lǐng)域市場(chǎng)運(yùn)作思考連云港品牌市場(chǎng)環(huán)境融僑品牌力主張融僑品牌資產(chǎn)融僑品牌本土落地策略 品牌目標(biāo) Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023品牌力－市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)狀： 實(shí)力開發(fā)商現(xiàn)時(shí)不足，后續(xù)品牌比拼激烈 。目前為止以同科 /東盛為代表的當(dāng)?shù)亻_發(fā)品牌占據(jù) 80%強(qiáng)，隨著綠地 /福建開成的率先進(jìn)駐，繼融僑之后，保利 /萬科陸續(xù)挺進(jìn)港城。訴求點(diǎn) ： “實(shí)惠 ”“學(xué)區(qū) ”“異域風(fēng)情 ”“優(yōu)美環(huán)境 ”，其中 “實(shí)惠 ”“學(xué)區(qū) ”在新浦區(qū)域尤為普及，且在產(chǎn)品方面給客戶以強(qiáng)烈的 “性價(jià)比 ”印象 —— 訴求點(diǎn)較難在形象認(rèn)知上真正打動(dòng)連云港的中高端消費(fèi)群。起跑點(diǎn) ： 平臺(tái)較低，落腳點(diǎn)均是 “房子 ”， “社區(qū) ”，開成高爾夫國(guó)際社區(qū)雖然提出 “全獨(dú)棟 ”的概念，但現(xiàn)實(shí)開發(fā)過程中的品牌整合和傳播能力一般，最后的 訴求方向趨于形而上，營(yíng)銷手法相對(duì)老套，利益?zhèn)鞑ッ嫦鄬?duì)狹窄，無圈層感營(yíng)造和高端身份區(qū)隔。Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑集團(tuán)首次進(jìn)入連云港，市場(chǎng)無實(shí)際項(xiàng)目做支撐業(yè)績(jī)認(rèn)知、形象認(rèn)知、品牌認(rèn)知較低關(guān)鍵詞：第一認(rèn)知不夠目標(biāo)占位：高起點(diǎn) …區(qū)域市場(chǎng)的區(qū)隔性、獨(dú)特性 品牌力－目標(biāo)確立Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023品牌力－品牌資產(chǎn)構(gòu)筑理想城市生活地產(chǎn) 20強(qiáng)， 21年 發(fā) 展布 陣 16座核心城市進(jìn)軍連 云港“ 大江 蘇 十城 戰(zhàn) 略 ” 的重要布點(diǎn)Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023品牌力－品牌資產(chǎn)融僑集團(tuán)的四條產(chǎn)品線大盤社區(qū)系列 自然珍藏系列 濱江盛景系列 城市華宅系列n 福州江南水都n 重慶融僑半島n 福州淮安別墅n 福州旗山別墅n 福州水鄉(xiāng)別墅n 南京江北別墅n 福州融僑觀邸n 上海融僑馨苑n 武漢融僑錦城n 南京中央花園n 合肥融僑天駿n 武漢融僑華府一個(gè)以 “筑家 ”為社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)精益求精順理成章地造就了全系產(chǎn)品線最終成為城市精品的榜樣帶來居住方式和生活品質(zhì)劃時(shí)代的改變Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023 國(guó)際理念 全國(guó)布局 大江蘇十城戰(zhàn)略成功推進(jìn)打造百年精品建筑，區(qū)隔市場(chǎng)的理念本身以客戶實(shí)際利益為出發(fā)點(diǎn)的產(chǎn)品實(shí)踐支撐關(guān)鍵詞：為居者著想，為后代留鑒 戰(zhàn)略集團(tuán)實(shí)力支撐，高舉高打入市集團(tuán)品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌并舉雙贏品牌力－品牌主張Code of this report | 8169。 Copyright Centaline Group, 2023城市建設(shè)利好，品牌開發(fā)商即將云集，意味著市場(chǎng)潛力項(xiàng)目以實(shí)力集團(tuán)城市華宅系列之高姿態(tài)搶占品牌入市先機(jī)完成一系列市場(chǎng)占位結(jié)論引領(lǐng)城市市場(chǎng)新標(biāo)桿打造連云港地產(chǎn)市場(chǎng)未曾見過的人居巔峰品牌力－策略布陣Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 2023低調(diào)的姿態(tài) 百年融僑，與大江蘇同發(fā)展高調(diào)的聲音強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳有影響力的業(yè)內(nèi)活動(dòng)大眾輿論的有力引導(dǎo)品牌力－重磅落地Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023４ 大區(qū)隔體系建立品牌引領(lǐng)者地位產(chǎn)品區(qū)隔坐標(biāo)區(qū)隔情感區(qū)隔品牌區(qū)隔充分借助融僑品牌在江蘇及全國(guó)的影響力，樹立品牌實(shí)力形象和高度責(zé)任感通過產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，以及 “ 大江蘇十城戰(zhàn)略 ” 的印證，建立客戶與品牌的友好度以品牌價(jià)值理念和實(shí)力產(chǎn)品體系樹立坐標(biāo)系，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值和項(xiàng)目的價(jià)值互為提升以會(huì)所運(yùn)營(yíng)為事件切入點(diǎn)，后期通過大量活動(dòng)加強(qiáng)已有融僑客戶的忠誠(chéng)度，同時(shí)帶動(dòng)新客戶的投入，并挖掘其價(jià)值Code of this report | 11169。 Copyright Centaline Group, 2023融僑華府市場(chǎng)掃描整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)周邊個(gè)案市場(chǎng)市場(chǎng)分析本體分析Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 20232023年 1８月市區(qū)住宅供應(yīng)和需求情況 (萬方 )18月 新政前 新政后月份 總計(jì) 共計(jì) 1月 2月 3月 4月 共計(jì) 5月 6月 7月 8月供應(yīng) 16 8 21 73 21 19 14 19需求 107 66 23 10 15 18 41 9 11 9 12供求比 項(xiàng)目 開盤時(shí)間 推量 截止 6月 10日成交 去化率瑞豐 .鳳凰嶺 2023年６月 109 78 43%嘉泰城市花園山南居 2023年６月 155 86 32%城中閣 2023年８月 192 79 42%金源鳳凰城 2023年６月 1171 745 63%新政后市場(chǎng)供整體情況今年 4月份 “ 史上最 強(qiáng) ” 的樓市 調(diào)控后， 輪 番 調(diào) 控的威力似乎來得比 較 晚， 10月港城樓市成交量并沒有因 為調(diào) 控的出臺(tái)而急 轉(zhuǎn) 直下，市 場(chǎng) 成交不降反升，再次 創(chuàng) 下 4月份樓市 調(diào) 控以來新高成交，直逼 5000多套。 ：市 場(chǎng) 住宅整體供大于求，尤其在新政后，供 應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于需求，市 場(chǎng) 形 勢(shì) 比 較嚴(yán) 峻。整體市場(chǎng) :新政后住宅供應(yīng)銳減，成交下跌態(tài)勢(shì)顯著，市場(chǎng)觀望氣氛較濃 。市場(chǎng)表現(xiàn)由 “ 供需不旺 ” － “ 恐慌淘盤 ” － “ 漸入觀望 ” 反復(fù)轉(zhuǎn)換Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023近期走 勢(shì) :10月港城全市共成交商品房成交面 積約 ， 較 9月份的成交情況均出 現(xiàn) 了小幅 環(huán) 比增 長(zhǎng) 的 態(tài)勢(shì) ，分別環(huán) 比上 漲 %和 % 。整體走 勢(shì) :從近一年的成交量上看， 09年 11月達(dá)到最高峰，目前市 場(chǎng) 需求明 顯 下降 ,處于下行空 間 ；整體市場(chǎng) :新政引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu) ,中小戶型房源成交比例上升，客源回歸戶籍地置業(yè)趨勢(shì)凸顯。Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023價(jià)格走 勢(shì) ：n 近年市區(qū)商品住宅均價(jià)一路 飆 升，市區(qū)均達(dá)4000元 /㎡左右；n 10月中下旬，樓市又遭遇商 貸 和公 積 金 貸 款“ 雙 線 ” 加息。面 對(duì) 一系列新政 陸續(xù) 出臺(tái)，針對(duì) 首付 門檻 抬高、契稅上 調(diào) 和房 貸 利率的提高，中小 戶 型、低 總 價(jià)樓 盤 已 經(jīng) 成 為時(shí) 下樓市供需雙方的關(guān)注點(diǎn)；n 變化：由單價(jià)關(guān)注到總價(jià)平衡．中心城區(qū) 可簽售套數(shù) 可簽售面積新浦區(qū) 6610 連云區(qū) 2175 合計(jì) 8786 市場(chǎng)存量分析：n 如果按照當(dāng)前月度去化 30萬平米 計(jì) 算， 該 批存量需 9個(gè)月，但是當(dāng)前宏 觀調(diào) 控樓市 觀 望 態(tài)勢(shì)進(jìn) 一步蔓延， 該 批房源成交周期將大大延長(zhǎng) 。n 截止 11月 8日， 連 云港中心城區(qū)存量商品房8786套，其中 連 云區(qū)的供 應(yīng) 比重下降，存量2175套，占全部供 應(yīng) 的 %；整體市場(chǎng) :市場(chǎng)存量消化周期逐漸拉長(zhǎng)，供大于求局面趨向嚴(yán)重。Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 202355120萬市場(chǎng)主流總價(jià)位： 60100萬0609012015030四季花城40100萬 55120萬瑞豐鳳凰嶺 香堤花園50100萬映象西班牙4095萬水榭花都4095萬同科匯豐國(guó)際明珠皇冠家園50115萬連 云港中高端 產(chǎn) 品市 場(chǎng) 主流 總 價(jià)箱體整體市場(chǎng) :港城高端住宅價(jià)格分水嶺 :均價(jià)約 5500元 /㎡，總價(jià) 60100萬 /套。Code of this report | 16169。 Copyright Centaline Group, 2023瑞豐 .鳳凰嶺 龍門山莊項(xiàng)目保利項(xiàng)目綠地觀湖一號(hào)開成高爾夫別墅項(xiàng)目帝豪水榭花都映象西班牙金源鳳凰城?？湾菟募净ǔ窍愕袒▓@同科 .匯豐國(guó)際東瑞花園明珠 .皇冠花園西墅海岸永泰山海自在新浦區(qū)連云區(qū)區(qū)域市場(chǎng) :城市東擴(kuò)，綜合大盤密集開發(fā)，連云新城競(jìng)爭(zhēng)激烈。Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023n相 對(duì) 區(qū)域內(nèi)的客 戶 來 說，本 項(xiàng) 目的未來區(qū)位價(jià) 值前景良好， 別 墅價(jià)格與主流價(jià)格一致n公寓 類產(chǎn) 品要超脫市 場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 1800元 /平米 ,在當(dāng)?shù)乜腿浩毡?對(duì)總 價(jià)具 備抗性的前提下，目 標(biāo) 客群的引 導(dǎo) 和挖掘至關(guān)重要本項(xiàng)目412 龍門山莊名人世家3 開成高爾夫社區(qū)永泰山海自在單價(jià)： － 1萬 /平米開盤時(shí)間： 2023年 11月銷售率： 15%單價(jià)： 1萬－ /平米開盤時(shí)間： 2023年銷售率： 90%單價(jià)： － /平米開盤時(shí)間： 2023年５月銷售率： 50%單 價(jià) :1萬－ /平米開盤時(shí)間 :2023年銷 售 率 :70%周邊個(gè)案 :市場(chǎng)對(duì)高層公寓接受度不及低密度住宅，別墅物業(yè)則相對(duì)稀缺。Code of this report | 18169。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)模氣勢(shì) 三十萬平米大型綜合社區(qū)海濱沿岸 絕版海岸線，天生稟賦高人一等區(qū)屬板塊 連云區(qū)未來核心地段，旅游休閑區(qū)域周邊景觀 北崮山、官山，黃海濱海一線海景人性規(guī)劃 花園式居住，景觀豐富，層次多重，人車分流別墅產(chǎn)品 風(fēng)情院落別墅，附贈(zèng)地下室高層產(chǎn)品 主力戶型產(chǎn)品，高附加值，大開棟距，氣質(zhì)天生高人一等一流配套 高端會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)，名流生活自在盡享品牌實(shí)力 融僑地產(chǎn)和融僑物業(yè)，信心和品質(zhì)保障融僑華府建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng) +新古典風(fēng)的雍容氣質(zhì)本我認(rèn)知：十大價(jià)值支撐，貴族氣質(zhì)，勝人一籌。Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023?開發(fā)商品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)?區(qū)域未來前景可期?項(xiàng)目天然優(yōu)質(zhì)資源?特色產(chǎn)品打造?高端資源配套?市場(chǎng)缺乏標(biāo)桿引領(lǐng)?宏觀大勢(shì)不明?區(qū)域目前接受度低?市場(chǎng)對(duì)高層公寓抗性?未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?產(chǎn)品高溢價(jià)項(xiàng)目界定：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存Code of this report | 20169。 Copyright Centaline Group, 2023市場(chǎng)分析結(jié)論：市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)n連云港是中國(guó)東南海岸的黃金樞紐城市 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展欣欣向榮 ,城市樓市處于上升期 ,市場(chǎng)潛力有待挖掘 ,上升空間巨大n“ 城市東擴(kuò) ” 是港城未來主流發(fā)展方向 ,規(guī)劃的利好將為項(xiàng)目帶來良好的前景n“ 融僑 ” 是第一個(gè)全國(guó) 20強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐連云區(qū) ,品牌優(yōu)勢(shì)及號(hào)召力非本土發(fā)展商可比擬n項(xiàng)目周邊竟品同質(zhì)化嚴(yán)重 ,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品容易脫