中原xxxx合肥新地中心天譽(yù)開盤前營銷推廣總綱75p(已修改)
2025-03-04 22:24 本頁面
【正文】 新地中心 ?天譽(yù)開盤前營銷推廣總綱2023年 7月 17日深圳中原新地中心項目組賣得更快 ＋ 賣得更貴 ＋ 賣得更出名開盤愿景：基于愿景之下的開盤前營銷推廣總綱Thinking 思路開盤目標(biāo)及問題的界定目標(biāo)實現(xiàn)下的營銷總策略策略分解及執(zhí)行1234 開盤前關(guān)鍵營銷鋪排推售計劃客戶分析目標(biāo)下的問題界定前期工作回顧Part1:開盤目標(biāo)及問題的界定開盤目標(biāo)設(shè)定1. 工程節(jié)點： 4月 1日五星級會所開放，樣板房 4樓已基本布局到位， 5樓預(yù)計 7月 28日左右調(diào)整完畢，本月內(nèi)樣板房預(yù)計可以按時開盤； 2. 銷售物料： 戶型折頁已于 6月初到位，戶型模型于 7月初到位，住宅影視片預(yù)計 7月中下旬到位，樓書規(guī)劃設(shè)計中，目前銷售物料基本到位；3. 案場包裝： 電梯廳等個別位置進(jìn)行了形象畫面包裝，目前會所正在全面調(diào)整，會所廣場畫面已更換為住宅形象，圍墻畫面正在籌備中，銷售氛圍在不斷提升；4. 推廣方面：前期 訴求點以天鵝湖景和五星級會所開放為主，目前主訴求點以一線湖景豪宅和樣板房開放為主訴求點， 7月份媒體費用分別約 100多萬，媒體投放途徑以為網(wǎng)絡(luò)、報紙、短信、為主的基礎(chǔ)上，又增加了一些市區(qū)高端場所的 LED投放，后期市區(qū)戶外大牌畫面，也即將出街，住宅部分媒體投放力度在不斷增強(qiáng)；5. 活動方面： 6月 8日舉辦了徽商大講堂第一季，期間登記到場客戶 70多批，整體來說活動頻次偏少；6. 客戶方面： 4月初進(jìn)場截止到 7月 16日共接待來訪客戶 764組，來電客戶 568 組，周均到訪量約 54組，客戶量不足。本項目前期工作回顧推售計劃客戶分析目標(biāo)下的問題界定前期工作回顧Part1:開盤目標(biāo)及問題的界定開盤目標(biāo)設(shè)定主要競品客戶特征近期客戶量：周一至周五日均 13組左右，以老客戶回訪為主，周末日均 40組客戶基礎(chǔ)背景30~45歲的中年人，資金實力強(qiáng)， 114㎡單位分期和一次性付款的比例超過 50%，主要來源于合肥的四大老區(qū)和政務(wù)區(qū)，其中最集中的為蜀山、廬陽和政務(wù)區(qū)，另外省客戶比例較高，深圳、上海、江浙等地的客戶占到約 15%，省內(nèi)外市的客戶占比約 5%；從事貿(mào)易類的私企業(yè)主為主要客群，另外房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃等地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的較多，占到 30%左右該類客戶購買用途大致分為三類，一是子女為老人購買養(yǎng)老，二是父母為子女購買用作婚房，三是投資客114㎡兩房170兩 199㎡三房凱旋門客戶分析245三 320㎡四房該類客戶主要為海歸和國內(nèi)一線城市生意人， 170㎡主要用于自住， 199㎡的客戶投資需求較多，這類客戶對于華潤產(chǎn)品系較為了解，信賴華潤品牌該類客戶主要為安徽本地的有錢人，以私企老板和貿(mào)易類個體經(jīng)營戶為主，考慮自住，該類客戶基本擁有多套物業(yè)，部分客戶有別墅，此類客戶精裝意向非常明確，對華潤樣板房的裝修認(rèn)可度高不同產(chǎn)品的客戶需求特征近兩周客戶量：近兩周總來電 40組，新來訪 50組，老來訪 130組，周末來訪較多，日均 25~30組（每周末都有暖活動），成交 38組?？蛻艋A(chǔ)背景35歲以下占到 70%左右，很多父母給子女購房；約 45%來自蜀山區(qū)，其次是省內(nèi)外市客戶，其他主要是廬陽區(qū)和包河區(qū)；行業(yè)主要為金融保險、行政單位和房地產(chǎn)行業(yè)；單位的高層管理者和普通職員為主流；購買誘因主要為品牌和地段； 65%以上為改善型換房需求，其余基本為首置；一次性付款的比例約為 45%；信息途徑主要為友介和老帶新和戶外；成交客戶 90%以上為來訪 2次以上的客戶。單位普通職員較多，該類客戶購買用途主要為自住，喜歡萬科的裝修，認(rèn)為 1500元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)物超所值114125㎡三房175181㎡三房225㎡四房該類客戶主要為企事業(yè)單位的中高管，改善型需求為主，信任萬科品牌，尤其是萬科的物業(yè)管理該類客戶主要為安徽本地的有錢人，以房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)行業(yè)為主，考慮自住，該類客戶基本擁有多套物業(yè)，對萬科樣板房的裝修認(rèn)可度一般不同產(chǎn)品的客戶需求特征截止 2023年 7月住宅共計成交 1100組，居住區(qū)域來看，主要分布在蜀山區(qū)（ 495組），其次是省內(nèi)外其他城市（ 185組）和廬陽區(qū)（ 220組）。金域華府客戶分析從 4月 1日進(jìn)場截止到 7月 16日共接待來訪客戶 764批組，來電客戶 568 組，周均到訪量約 54組，本次客戶分析內(nèi)容針對 764組來訪客戶抽取有效數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。本案前期客戶積累情況獲知途徑來訪區(qū)域從事行業(yè)需求面積需求房型關(guān)注因素與競品項目的成交客戶對比：信息途徑：本項目來訪客戶主要的信息途徑為路過，其它渠道均有涉及，競品的主要途徑為友介、老帶新、短信、戶外等；原因可能是項目前期推廣力度較弱，競品項目進(jìn)入銷售期口碑效應(yīng)正在放大；客戶構(gòu)成：與競品項目的成交客戶區(qū)域來源相似，到訪客戶主要來源于政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)，但本項目政務(wù)區(qū)客戶比重最大；另有部分省內(nèi)外市及外省客戶，反映出高端樓盤更強(qiáng)大的輻射范圍。主要行業(yè)來源為私營業(yè)主和個體工商戶；其次為企事業(yè)單位中高層，以及政府公務(wù)員。需求結(jié)構(gòu)：需求面積主要集中在 100130㎡和 150200㎡兩個區(qū)間內(nèi)； 200㎡以上的意向偏少；需求房型主要為兩房、三房；但需求 99130㎡占 44%與需求兩房 78%的比例沖突可以判斷出部分客戶意向 100㎡左右但需要滿足三房的功能；置業(yè)關(guān)注點：關(guān)注因素主要有價格、景觀、房型、地段、配套，而競品項目的成交誘因主要為品牌、地段、資源；來訪客戶小結(jié)推售計劃客戶分析目標(biāo)下的問題界定前期工作回顧Part1:開盤目標(biāo)及問題的界定開盤目標(biāo)設(shè)定l 通過最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 4高價入市，樹立價值標(biāo)桿；l 通過 5低總價產(chǎn)品入市，實現(xiàn)項目快速跑量；l 為提高銷售率制造熱銷勢頭，首批 5各推一個單元共 228戶（不含頂復(fù)）。首批推售單位建議 41單元與 5樓 2單元；l 通過與核心競品樓盤華潤凱旋門的產(chǎn)品對比，采用差異化引導(dǎo)的思路，以產(chǎn)品功能性和實用性取勝。首批推售計劃推售計劃客戶分析目標(biāo)下的問題界定前期工作回顧Part1:開盤目標(biāo)及問題的界定開盤目標(biāo)設(shè)定成功口碑立 標(biāo) 桿 樹 形象成功 銷 售 開 盤 即 樹 立政 務(wù)區(qū)房地 產(chǎn) 市 場標(biāo)桿 在市 場 建立良好
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