【正文】 百年城集團(tuán)有限公司 戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 2023年 3月 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 1頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目主要工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目主要工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 3頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 大連百年城 1999年 4月 19日，大連百年城奠基，是紀(jì)念大連建市百年的標(biāo)志性建筑。作為大連首座真正意義上的“城中城” MALL， 百年城以采購量大，持續(xù)經(jīng)營管理，眾多品牌云集等為旗幟，營造出時(shí)尚休閑的購物氛圍，為市民提供一種全新的消費(fèi)體驗(yàn) 沈陽溫州城 百年城集團(tuán)將投資 20億元，對(duì)南二中國小食品城進(jìn)行整體改造，建設(shè)“沈陽溫州城”。項(xiàng)目用地面積約為 ，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住綜合用地，擬建面積為 28萬平方米。百年城集團(tuán)預(yù)計(jì)沈陽溫州城將于 2023年前竣工交付使用 大連溫州城 百年城集團(tuán)聯(lián)手中國寶龍集團(tuán)和中國華儀集團(tuán)共同出資組建大連溫州城商品交易市場(chǎng)，總投資額 3億元，建成后將是東北與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的以溫州經(jīng)營模式為核心的“溫州第一城” 集團(tuán)經(jīng)營模式 百年城集團(tuán)作為一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，主要的經(jīng)營模式分為兩種：以大連百年城為代表的開發(fā)＋經(jīng)營的模式；以“溫州城”為代表的只開發(fā)、不經(jīng)營的模式 百年城集團(tuán)是一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，目前主要有兩種經(jīng)營模式 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 4頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 2023年全國商鋪市場(chǎng)發(fā)展迅速， 1至 11月份完成商鋪市場(chǎng)開發(fā)投資額為1,，比去年同期增加 %，完成商鋪竣工面積達(dá) 2,097萬平方米，同比增長 %。商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)： 各地商鋪市場(chǎng)蓬勃發(fā)展 2023年，北京商鋪市場(chǎng)發(fā)展紅火；上海市商鋪市場(chǎng)中，品質(zhì)競(jìng)爭突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)；重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場(chǎng)新開的幾個(gè)大型商場(chǎng)開始對(duì)外招租，使商鋪供應(yīng)量增加 商鋪?zhàn)饨鹚阶邉?shì)各異 商鋪銷售價(jià)格有升有降 商鋪空置量有所上升 2023年各地商鋪?zhàn)饨鹱邉?shì)各有不同，北京的商鋪在第三季度已經(jīng)開始恢復(fù)；上海市商鋪市場(chǎng)平均租金水平較高，2023年以來上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪?zhàn)饨鹌椒€(wěn)上升；重慶市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)走紅；廣州市大型商場(chǎng)的平均租金與去年基本持平 2023年廣州市商鋪市場(chǎng)平均價(jià)格的下降， 1至 9月份商鋪市場(chǎng)平均銷售價(jià)格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價(jià)卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價(jià)在每平方米兩萬元左右 2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場(chǎng)在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來的首次負(fù)吸納量，達(dá) 42023多平方米。與此同時(shí)，商鋪空置率也自 %躍升至 %。此外，重慶市商鋪的空置率也較高，而且一部分商鋪的空置時(shí)間長達(dá)五、六年之久 2023年、 2023年是商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的兩年，尤其是 2023年掀起了商鋪投資的熱潮 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 5頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 商業(yè)房地產(chǎn)是復(fù)合房地產(chǎn)的類型之一 復(fù)合房地產(chǎn)概念： 復(fù)合房地產(chǎn)是利用房地產(chǎn)的包容性，通過對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合，并整合與之相關(guān)的無形資源和要素，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)” ?其他產(chǎn)業(yè) ?融合 ?復(fù)合房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) —— 開發(fā)出的房地產(chǎn)用于商業(yè)用途，是通過對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，把房地產(chǎn)和商業(yè)進(jìn)行巧妙的嫁接，使開發(fā)商和經(jīng)營商利益共享，實(shí)現(xiàn)雙贏乃至多贏，商業(yè)房地產(chǎn)是在居住地產(chǎn)和寫字樓之后更高一層的投資境界，其投資價(jià)值與所在的地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)是一般房地產(chǎn)的一種整合和延伸。 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 SHOPPING MALL（購物中心）是商業(yè)房地產(chǎn)在國內(nèi)的主要表現(xiàn)形式 工業(yè)用房 商鋪 寫字樓 公寓 商業(yè)房地產(chǎn)類型 SHOPPING MALL （ 購物中心） 集合 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營包含很多風(fēng)險(xiǎn) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 國家商業(yè)地產(chǎn)政策 巨額資金投入 出售招租風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)規(guī)劃定位風(fēng)險(xiǎn) 工程建設(shè)質(zhì)量和周期風(fēng)險(xiǎn) …… 商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理的整個(gè)過程中都面臨著許多風(fēng)險(xiǎn) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 8頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 我國的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)在我國各級(jí)城市的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速使市場(chǎng)具有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的需求，同時(shí)可以預(yù)見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭進(jìn)一步加劇、利潤空間進(jìn)一步緊縮的大趨勢(shì)的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實(shí)施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。實(shí)施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮血液 競(jìng)爭加劇，向二、三線城市進(jìn)軍 在商業(yè)房地產(chǎn)熱火朝天的背后卻是開發(fā)商缺少商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、輕視市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，大量商業(yè)面積空置和資源浪費(fèi)，更為嚴(yán)重的是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā)展。商務(wù)部已經(jīng)認(rèn)識(shí)到“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需規(guī)劃建設(shè)，不能重復(fù)建設(shè)”，我國將參照國際慣例，通過立法建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽證制度，控制內(nèi)外資商業(yè)企業(yè)盲目布點(diǎn)?！巴ㄟ^制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，減少投資的盲目性，避免過度競(jìng)爭?！? 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 9頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 目前，我國的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營模式主要有以下幾種 只租不售 這樣運(yùn)作的好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作 自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤 與商家聯(lián)營 與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資 不租不售 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)的贏利渠道包括： 一是開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤；二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤；三是商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤；四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 10頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 確定集團(tuán)未來幾年的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo) 1 確定集團(tuán)核心競(jìng)爭力的來源，建立并鞏固集團(tuán)的核心競(jìng)爭力 2 制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等內(nèi)容 3 規(guī)范公司現(xiàn)有成功、獨(dú)特的經(jīng)營管理模式，使之系統(tǒng)化、模塊化，成為公司向外拓展業(yè)務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 4 百年城集團(tuán)在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)取得了較好的成績，但是為了謀求跨越式的發(fā)展，集團(tuán)還應(yīng)該加強(qiáng)在以下幾個(gè)方面的工作 分兩個(gè)層面建立公司的經(jīng)營管理體系，包括商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理體系和公司內(nèi)部運(yùn)營管理體系，涉及流程和制度的建設(shè)，以及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整等內(nèi)容 5 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 11頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 短期目標(biāo) ? 通過內(nèi)外部環(huán)境分析確定集團(tuán)未來的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo) ? 確立并鞏固集團(tuán)的核心競(jìng)爭力 ? 制定集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略 ? 建立公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模式 ? 調(diào)整集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)集團(tuán)未來發(fā)展需要，并建立相應(yīng)的管理流程和制度 長期目標(biāo) ? 為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，構(gòu)筑管理平臺(tái) ? 使公司在競(jìng)爭日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下保持穩(wěn)固持續(xù)的增長和發(fā)展 ? 通過項(xiàng)目參與培養(yǎng)內(nèi)部管理人才，實(shí)施人才戰(zhàn)略，建立公司的高級(jí)人才梯隊(duì) 新華信希望能夠通過這次咨詢項(xiàng)目，為百年城集團(tuán)未來的發(fā)展指明方向，并構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的管理平臺(tái) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 12頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目主要工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 13頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 本次咨詢項(xiàng)目整體思路分為五個(gè)階段 ?公司內(nèi)部環(huán)境分析 ?確定公司核心競(jìng)爭力來源 ?公司外部競(jìng)爭環(huán)境分析 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理流程和制度 ?建立商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理流程和制度 ?國際同類商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究 ?國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究 ——深圳萬科經(jīng)營管理模式研究 ?確定公司未來五年的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展模式 ?制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略 公司組織和管理體系保障 ?公司組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 ?制定部門職責(zé) ?建立公司核心管理流程和制度 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 14頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 第一階段的主要內(nèi)容是進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)外部環(huán)境分析 ?公司內(nèi)部環(huán)境分析 ?確定公司核心競(jìng)爭力來源 ?