【正文】 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 1 上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)招商成果評(píng)價(jià)報(bào)告 2023年 5月 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 2 I. 主要研究結(jié)論 II. 詳細(xì)分析與論證過程 1. 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a) 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b) 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c) 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d) 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2. 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a) 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析 b) 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III. 附件 目錄 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 3 主要研究結(jié)論 項(xiàng)目定位 (1) 主題定位 : ? 由社區(qū)型購(gòu)物中心升級(jí)為區(qū)域型購(gòu)物中心 ， 最終發(fā)展成為引領(lǐng)現(xiàn)代時(shí)尚潮流和流行消費(fèi)的都市型商業(yè)廣場(chǎng) 。 以極具規(guī)模的綜合體或巨無霸優(yōu)勢(shì)扛起體驗(yàn)商業(yè)的大旗 ， 強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化 。 (2) 形象定位： ? 樹立 “ 時(shí)尚坐標(biāo) ” ， “ 資訊坐標(biāo) ” 的市場(chǎng)形象 。 (3) 客群定位： ? 主力客群為年輕 、 時(shí)尚 、 有品位的白領(lǐng)階層 ， 1845歲 。 (4) 經(jīng)營(yíng)定位： ? 經(jīng)營(yíng)檔次定位： ? 以中檔為主 ， 兼顧高檔； ? 經(jīng)營(yíng)功能定位： ? 集零售 、 娛樂 、 餐飲 、 康體 、 休閑 、 會(huì)展為一體的綜合商業(yè)廣場(chǎng)； ? 業(yè)態(tài)組合定位： ? 購(gòu)物：娛樂：餐飲 =5:3:2， 接近黃金法則 ， 爭(zhēng)取商業(yè)價(jià)值最大化；建議主力店配比縮小到 2%%。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 4 主要研究結(jié)論 租金水平 (1) 萬達(dá)廣場(chǎng)： ? 租金收取模式：純租金 ， 逐年遞增 ? 2023年平均租金： 3個(gè)億 ? 同比 2023年遞增比率： 67% ? 2023年整體銷售額： (2) 百聯(lián)又一城 : ? 租金收取模式：純租金 ， 逐年遞增 ? 2023年平均租金： 2個(gè)億 ? 同比 2023年遞增比率： ? 2023年整體銷售額： 13億 (3) 大寧國(guó)際廣場(chǎng)： ? 租金收取模式：保底租金 、 提成兩者取高 ? 2023年平均租金： ? 同比 2023年遞增比率： ? 2023年整體銷售額： 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 5 主要研究結(jié)論 改進(jìn)建議 (1) 主力店面積過大 ， 應(yīng)盡量縮小主力店 ，增加次主力店和零售面積； (2) 建筑本身遺留問題 ， 導(dǎo)致格局和動(dòng)線的不合理 ， 建議對(duì)局部結(jié)構(gòu)重新整改 ， 提高物業(yè)的可視性 、 均好性 、 便利性 ， 提高客流的兼容性； (3) 外立面：色彩和形象與現(xiàn)有定位不符 ，缺少招攬性和品質(zhì)感 ， 建議外立面全面設(shè)計(jì)和整改； (4) 部分工程硬傷 ， 如餐飲的下水 、 排煙管徑小 、 空調(diào)容量 、 燈光線路布置等 ， 建議在物業(yè)本身情況允許的前提下適當(dāng)改進(jìn) 。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 6 主要研究結(jié)論 今后發(fā)展思路建議 (1) 市場(chǎng)層面： ? 關(guān)于主力店： ? 巴黎春天升級(jí) (如：瑪莎百貨 )；沃爾瑪升級(jí)為精品超市或調(diào)整為具有展示功能的物業(yè)；寶大祥品牌和形象全面提升 ， 做成有品味和有品牌的珠寶宮殿 ， 兼具時(shí)尚性和展示性；特力時(shí)尚匯重新定位招商 ， 可考慮做成家居體驗(yàn)館 +美容美體沙龍等 。 ? 關(guān)于第一食品： ? 12層保持現(xiàn)狀 ， 提升管理 ， 35層全面調(diào)整為特色餐飲 。 ? 關(guān)于零售店 ： ? 精細(xì)化 +品牌提升 。 ? 關(guān)于美食廣場(chǎng)： ? 移植到第一食品 ， 此區(qū)域做快速消費(fèi)品集群 。 ? 對(duì)部分主力店的轉(zhuǎn)租品牌進(jìn)行過程的控制 。 ? 增加兒童業(yè)態(tài) ， 如動(dòng)漫等 。 (2) 建筑層面 : ? 增加空中連廊 ， 各物業(yè)有效連通 ， 共享人流 ， 業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng) ， 促進(jìn)銷售； ? 室外步行街增加雨棚 ， 避免惡劣天氣對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響； ? 寶大祥外圍一二層連通 。 (3) 其他 : ? 營(yíng)銷推廣力度小 ， 開業(yè)后的再投入較少； ? 商戶尤其是優(yōu)質(zhì)商戶的客戶關(guān)系維護(hù)與開發(fā)投入不夠； ? 萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部如住宅 、 寫字樓和商戶資源沒有充分整合和有效共享 。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 7 I. 主要研究結(jié)論 II. 詳細(xì)分析與論證過程 1. 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2. 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III. 附件 目錄 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 8 萬達(dá)與可比項(xiàng)目的基本情況 萬達(dá)廣場(chǎng) 2023年 8月開業(yè) 建筑面積 34萬平米 商業(yè)面積 26萬平米 項(xiàng)目位置： ?市級(jí)商業(yè)副中心 五角場(chǎng) 百聯(lián)又一城 2023年 1月開業(yè) 建筑面積 商業(yè)面積 項(xiàng)目位置： ?楊浦五角場(chǎng)商圈 大寧國(guó)際 2023年 6月開業(yè) 建筑面積 25萬平米 商業(yè)面積 12萬平米 項(xiàng)目位置： ?閘北區(qū)共和新路 1918號(hào) 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 9 萬達(dá)與可比項(xiàng)目的初期定位對(duì)比 萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目定位 ： ?以時(shí)尚品牌、個(gè)性前衛(wèi)為經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，追求整體品位與品質(zhì)，形成與各大主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適當(dāng)錯(cuò)位，共同打造一個(gè)聚集人氣、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)。 客群定位 ： ?以流行服裝、服飾系列商品及休閑特色餐飲為核心（ 85%以上），以中檔知名特色品牌為重點(diǎn)（ 80%以上，其中形象旗艦店 30%），以少年兒童和 1840歲中青年為主要目標(biāo)消費(fèi)群體。 百聯(lián)又一城 項(xiàng)目定位 ： ?集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、健身等功能業(yè)態(tài)于一體，中高檔定位都市型購(gòu)物中心。 客群定位 ： ?以五角場(chǎng)為中心，區(qū)域內(nèi)主要是學(xué)生與教師群體，以及部分其他居民；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)聚集了部分白領(lǐng)和專業(yè)人士。目標(biāo)消費(fèi)群體主要為中等偏上消費(fèi)能力客群，年齡主要集中在 2540歲之間的中產(chǎn)階層。 大寧國(guó)際 項(xiàng)目定位 ： ?上海首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“ LIFEHUB生活中心” 客群定位 ： ?以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為中心， 3公里半徑范圍的居住人群約為 30萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是個(gè)人月均收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 10 I. 主要研究結(jié)論 II. 詳細(xì)分析與論證過程 1. 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2. 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III. 附件 目錄 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 11 萬達(dá)廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過程中定位的逐漸調(diào)整 僅僅是滿足小范圍內(nèi)的客群購(gòu)物的需求 滿足了區(qū)域的客群購(gòu)物需求，同時(shí)還為其提供更多的生活便利和享受。 成為上海地區(qū)的購(gòu)物休閑娛樂為一體的代表處之一，引領(lǐng)時(shí)尚潮流和消費(fèi)趨勢(shì)。 開業(yè)初期，由于五角場(chǎng)周邊人群的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力，以及居住人群不夠密集，大多為學(xué)校、醫(yī)院等大眾人群，因而萬達(dá)廣場(chǎng)更多的是服務(wù)于五角場(chǎng)周邊區(qū)域；而經(jīng)過將近 4年的運(yùn)作，目前萬達(dá)廣場(chǎng)正在由區(qū)域性生活廣場(chǎng)向都市型時(shí)尚生活廣場(chǎng)邁進(jìn)！ 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 12 I. 主要研究結(jié)論 II. 詳細(xì)分析與論證過程 1. 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程 c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀 d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向 2. 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估 a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析 b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況 III. 附件 目錄 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 13 圖：選擇 購(gòu)物廣場(chǎng) 的考慮因素 8 . 38 . 38 . 38 . 50 2 4 6 8 10非常適合我這樣的人群光顧的購(gòu)物中心可以滿足我的不同消費(fèi)需要（功能配比）品類豐富給我更多自由搭配選擇（業(yè)態(tài)組合 品類關(guān)聯(lián)度）有我喜歡并適合我的商品品牌（品牌組合）8 . 2 48 . 2 27 . 27 . 27 . 27 . 48 . 3 88 . 1 67 . 17 . 27 . 27 . 1萬達(dá)廣場(chǎng) 大寧國(guó)際 百聯(lián)又一城圖：不同購(gòu)物廣場(chǎng)的表現(xiàn) 消費(fèi)者選擇購(gòu)物廣場(chǎng)的考慮因素 主題定位 客群定位 經(jīng)營(yíng)定位 消費(fèi)者在選擇購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)，廣場(chǎng)的客群定位、功能配比以及業(yè)務(wù)和品牌的組合等都是其主要考慮的因素。而對(duì)比萬達(dá)和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，消費(fèi)者對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)各方面的評(píng)價(jià)均較高，且明顯的高于兩個(gè)可比項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。這也反映出五角場(chǎng)萬達(dá)開業(yè)幾年來，其定位和功能、業(yè)態(tài)和品牌等的組合得到了大家的接受和認(rèn)可。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 14 消費(fèi)者和商戶理解的萬達(dá)主題定位 圖：消費(fèi)者對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的形象描述 Q6（消費(fèi)者問卷） :您認(rèn)為萬達(dá)廣場(chǎng)在您心目中的形象與下列哪些描述比較相符？ 圖：商戶對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的形象描述 Q2（商戶問卷） :您認(rèn)為萬達(dá)廣場(chǎng)的形象與下列哪些描述比較相符？ 1 0 . 6 %1 2 . 2 %1 5 . 1 %2 3 . 4 %3 6 . 2 %3 7 . 5 %6 4 . 1 %0% 20% 40% 60% 80% 100%年輕時(shí)尚的購(gòu)物娛樂圣地中高檔服裝 / 服飾消費(fèi)中心個(gè)性潮流的展示舞臺(tái)日常生活用品總匯白領(lǐng)生活的聚集地家庭主婦的樂園家庭親情體驗(yàn)中心 2 1 . 6 %8 . 1 %1 3 . 5 %2 7 . 0 %2 9 . 7 %3 7 . 8 %6 7 . 6 %0% 20% 40% 60% 80% 100%主題定位 客群定位 經(jīng)營(yíng)定位 五角場(chǎng)萬達(dá)經(jīng)過最近幾年的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者和商戶的心目中都認(rèn)為目前萬達(dá)是“ 年輕時(shí)尚的購(gòu)物娛樂圣地 ”的形象，而這與萬達(dá)期望的打造時(shí)尚潮流，引領(lǐng)消費(fèi)趨勢(shì)相吻合。 地址 :北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路 9號(hào)富爾大廈 901 電話 :01085911899(總機(jī) ) 85911329(直線 ) 15 不同年齡消費(fèi)者的差異 — 主題定位 圖：不同年齡消費(fèi)者對(duì)萬達(dá)購(gòu)物中心形象的描述 2 . 4 %4 . 9 %7 . 3 %9 . 8 %1 7 . 1 %6 8 . 3 %8 7 . 8 %1 9 . 6 %2 . 2 %4 . 3 %1 3 . 0 %3 0 . 4 %5 4 . 3 %7 6 . 1 %3 0 . 0 %2 . 5 %7 . 5 %1 5 . 0 %2 5 . 0 %3 5 . 0 %8 5 . 0 %1 9 . 5 %9 . 8 %1 4 . 6 %1 9 . 5 %3 1 . 7 %3 6 . 6 %6 8 . 3 %1 0 . 3 %5 6 . 4 %3 5 . 9 %5 1 . 3 %2 3 . 1 %1 2 . 8 %1 0 . 3 %3 5 . 3 %1 4 . 7 %6 1 . 8 %4 7 . 1 %1