【正文】 目 錄第一章 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目概括2. 背景簡(jiǎn)介3. 項(xiàng)目整體定位．商業(yè)定位．辦公樓定位．住宅定位第二章 規(guī)劃指標(biāo)1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2. 用地現(xiàn)狀3. 設(shè)計(jì)依據(jù)第三章 設(shè)計(jì)內(nèi)容及成果要求1. 總體規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)階段2. 方案階段3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的提交形式第四章 總體規(guī)劃要求1. 總體規(guī)劃原則2. 總體規(guī)劃要點(diǎn)3. 交通組織4. 停車設(shè)計(jì)第五章 建筑方案設(shè)計(jì)要求1. 商業(yè)2. 辦公樓3. 住宅4. 地下部分第一章 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目概況1) 項(xiàng)目名稱：合生廣場(chǎng)（暫定名）2) 開發(fā)商：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司3) 基地位置：基地位于上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)城市副中心核心商業(yè)區(qū)東南端，位于翔殷路（中環(huán)線）以南、黃興路以東、安波路以北、國(guó)定東路以西。4) 交通狀況：基地西北側(cè)為五角場(chǎng)環(huán)島，人流通過彩蛋下沉廣場(chǎng)可到達(dá)基地（已預(yù)留通道）?；乇眰?cè)為翔殷路中環(huán)高架，在靠近基地附近有高架出口到達(dá)地面。未來地鐵10號(hào)線，將從附近穿過。5) 區(qū)位分析：江灣五角場(chǎng)城市副中心是上海市總體規(guī)劃確定的四個(gè)城市副中心之一，其規(guī)劃目標(biāo)為分解上海市中央商務(wù)區(qū)的公共服務(wù)功能，承擔(dān)上海東北部地區(qū)城市綜合功能。隨著未來江灣五角場(chǎng)地區(qū)大體量綜合化、現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施和公共交通樞紐中心規(guī)劃新建，將成為未來“知識(shí)楊浦”的標(biāo)志性地區(qū)，成為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)齊全、綜合功能積聚、科技創(chuàng)新同時(shí)都明顯的上海市東北部地區(qū)最大的商業(yè)商務(wù)中心、公共活動(dòng)中心。2. 背景簡(jiǎn)介1) 合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司1992年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，1998年在香港聯(lián)交所主板上市，是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。短短十?dāng)?shù)年間，合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)施區(qū)域中心和系列品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個(gè)項(xiàng)目，成為中國(guó)大陸業(yè)績(jī)表現(xiàn)最佳、開發(fā)規(guī)模最大、業(yè)主數(shù)量最龐大的房地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)已奠定行業(yè)龍頭地位。展望未來，合生創(chuàng)展集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化和中國(guó)加快城市化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，全力投身運(yùn)營(yíng)中國(guó)城市未來，向國(guó)際化、專業(yè)化方面邁進(jìn)，成就“合生”輝煌品牌。2) 項(xiàng)目背景根據(jù)上海市政府規(guī)劃，五角場(chǎng)將被建設(shè)成為都市型的現(xiàn)代商業(yè)中心，其周圍的環(huán)島被確定為江灣五角場(chǎng)商業(yè)活動(dòng)的中心。2010年軌道交通10號(hào)線通車后，五角場(chǎng)環(huán)島周圍將形成四通八達(dá)、長(zhǎng)達(dá)3公里的地下步行系統(tǒng)，建成40萬平方米的地下綜合體。與另一個(gè)市副中心——徐匯區(qū)不同，楊浦區(qū)是眾多大學(xué)園區(qū)的集聚地。其中復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等多所著名院校都坐落在五角場(chǎng)周圍，由此形成了IT產(chǎn)業(yè)高科技園區(qū)和Ramp。D機(jī)構(gòu)，增深了五角場(chǎng)地區(qū)的文化底蘊(yùn)。3. 項(xiàng)目定位第二章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2. 用地現(xiàn)狀用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、酒店。用地現(xiàn)狀：基地內(nèi)尚有企業(yè)、郵局、居民需進(jìn)行動(dòng)拆遷工作。市政設(shè)施條件：周邊市政設(shè)施齊全，接口已具備。其中：燃?xì)?；供水；雨水；污水；供電；電信?具體道路方案及管網(wǎng)綜合方案詳見。第三章 總體規(guī)劃要求. 總體規(guī)劃原則、寫字樓、住宅的和諧統(tǒng)一與價(jià)值平衡。，必須考慮建筑、交通流線、服務(wù)、停車、入口設(shè)計(jì)等各個(gè)方面的一致性，并考慮消防、人防等深圳有關(guān)規(guī)范總體合理布局。. 總體規(guī)劃要點(diǎn)：總高度≤225 米（建筑總高度為建筑物室外地面到其屋頂上建筑物及構(gòu)筑物頂面高度，以批準(zhǔn)的航空限高為準(zhǔn)）。. 建筑后退紅線范圍：地塊沿興華一路、新湖路、創(chuàng)業(yè)一路、寶華路的建筑紅線后退12 米，南側(cè)沿富春街建筑紅線后退6 米。 1. 減少公交站場(chǎng)對(duì)場(chǎng)地的消極影響，提升其對(duì)人流的拉動(dòng)效應(yīng)最大化的利用城市街道界面布置商業(yè)，其體形尺度要與相應(yīng)的街道相匹配。設(shè)計(jì)多元化，創(chuàng)造室內(nèi)外的小廣場(chǎng)、步行街、花園等，并連為一體，提供各種城市生活必須的城市公共空間。對(duì)建筑屋頂空間加以利用。具有可變化的多重功能的商業(yè)空間考慮到未來24小時(shí)地鐵人流帶來的商業(yè)可能性設(shè)置更多有一定靈活性的街鋪?zhàn)≌ㄖ畲蠡瘽M足居住舒適性的需求，同時(shí)還要兼顧節(jié)能、環(huán)保、易于維護(hù)的特點(diǎn)外立面設(shè)計(jì)考慮設(shè)置符合首層商業(yè)安放廣告的需要，并考慮建筑整體立面效果；（總則）. 考慮與地鐵、公交站場(chǎng)及步行街等之間的交通組織關(guān)系便捷的外部交通引導(dǎo)公共交通與地塊的零距離互動(dòng)人流能快捷引入到內(nèi)部步行系統(tǒng)有機(jī)組織內(nèi)部各個(gè)內(nèi)部環(huán)流間的銜接2. 高效的內(nèi)部人流組織將城市的步行系統(tǒng)與地面、地下步行系統(tǒng)結(jié)合，將城市人流有效引入地塊內(nèi)場(chǎng)地的開口要以人流導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)。地塊內(nèi)存在商業(yè)車流、住宅車流、辦公車流、公交車流、貨運(yùn)車流五種交通關(guān)系，應(yīng)該結(jié)合車流性質(zhì)、時(shí)間錯(cuò)位合理減少對(duì)沿街商業(yè)界面的破壞，交通關(guān)系合理、清晰。4. 停車設(shè)計(jì)適當(dāng)增加商業(yè)停車位數(shù)量，其比例應(yīng)具有前瞻性。5. 其它第四章 建筑設(shè)計(jì)要求總則l 甲級(jí)寫字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)之間相對(duì)獨(dú)立但又互相連通。l 因五角場(chǎng)環(huán)島地區(qū)地下商業(yè)價(jià)值極高，因此地下一層盡量最大化設(shè)置商業(yè)面積。l 寫字樓、酒店標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。l 甲級(jí)寫字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)在建筑造型設(shè)計(jì)上應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。l 建筑設(shè)計(jì)：地塊北側(cè)的高層建筑須進(jìn)行標(biāo)志性形體設(shè)計(jì)，以成為商業(yè)區(qū)北端的視覺聚焦點(diǎn)?！?甲級(jí)寫字樓l 建筑限高：不超過150米l 地上建筑面積：約6萬m2l 主樓人均辦公設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：20 m2/人1. 寫字樓總體設(shè)計(jì)要求l 考慮寫字樓設(shè)置在基地南側(cè)，利用黃興路和規(guī)劃道路作為寫字樓主要出入口。l 寫字樓外型規(guī)整，避免室內(nèi)出現(xiàn)不規(guī)則房間；l 建筑整體設(shè)計(jì)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)、環(huán)保要求，保證長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性；l 寫字樓頂部和底層裙房應(yīng)考慮設(shè)置與寫字樓品質(zhì)相符的寫字樓或企業(yè)標(biāo)識(shí)位置；l 寫字樓上部造型設(shè)計(jì)中，外墻回縮不宜過大，在滿足室內(nèi)使用要求的前提下，實(shí)現(xiàn)建筑造型；l 寫字樓達(dá)到國(guó)際5A級(jí)智能寫字樓要求，特別是在弱電方面應(yīng)具有一定的超前性；l 寫字樓的夜景照明應(yīng)符合節(jié)能要求，便于維護(hù)；l 寫字樓幕墻配置擦窗機(jī)系統(tǒng)；l 必須完全滿足國(guó)家、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)無障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范要求，包括室內(nèi)和室外部分。2. 與商業(yè)、酒店關(guān)系要求l 在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、酒店和諧的條件下，應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性；l 建筑外觀具有公建特征，應(yīng)重點(diǎn)考慮節(jié)能環(huán)保需要；’l 建筑主入口的選擇、交通系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性，盡可能降低對(duì)商業(yè)的干擾；并有易于區(qū)別與商業(yè)/酒店的特征。3. 首層l 大堂可考慮挑空處理。l 大堂主入口處應(yīng)避免出現(xiàn)迎面柱或墻；l 大堂主入口門的設(shè)置形式應(yīng)滿足防風(fēng)防沙及節(jié)能的需求；l 大堂形狀規(guī)則，空間尺度適宜，不宜過大，室內(nèi)凈高不低于6米；l 大堂內(nèi)布置總服務(wù)臺(tái)，保證至少兩名服務(wù)員值班的空間，l 大堂內(nèi)結(jié)合總服務(wù)臺(tái)設(shè)置會(huì)客等候區(qū)；l 大堂內(nèi)應(yīng)考慮預(yù)留23家小型商業(yè)位置，主要功能如票務(wù)、旅行社等，面積控制在2030平米左右；l 大堂內(nèi)考慮預(yù)留一定的商業(yè)展示面積，以滿足如轎車、樓盤展示的需要；l 大堂的交通流線組織應(yīng)清晰，避免出現(xiàn)穿堂設(shè)計(jì)和對(duì)商業(yè)的不利影響；l 電梯廳位置應(yīng)明顯易辨，對(duì)于分高低區(qū)的電梯系統(tǒng)應(yīng)有明確指示的方式，保證客戶順暢抵達(dá)；l 大堂考慮金融營(yíng)業(yè)廳位置，金融營(yíng)業(yè)廳面積控制在5001000ｍ178。，出入口單獨(dú)設(shè)置，具備停車落客條件；不設(shè)集中空調(diào)，預(yù)留上下水條件，結(jié)構(gòu)地層應(yīng)作加固處理。結(jié)合建筑整體立面效果，室外應(yīng)考慮首層金融營(yíng)業(yè)廳Logo的安放位置；l 在大堂內(nèi)金融營(yíng)業(yè)廳附近位置設(shè)置ATM機(jī)，應(yīng)考慮相關(guān)的電源設(shè)置、布線及視線隔離要求；4. 電梯廳及電梯l 電梯系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化控制，應(yīng)有呼叫等待、目的選層、錯(cuò)層修改等功能；l 電梯轎廂內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)置雙控板、電視監(jiān)控、緊急對(duì)講設(shè)施；l 電梯轎廂凈高建議不低于3米；并符合電梯裝潢的要求；l 電梯轎廂內(nèi)應(yīng)注意解決通風(fēng)問題；l （W）*（H），電梯轎廂內(nèi)應(yīng)預(yù)留安裝液晶顯示器條件；l 用作VIP的消防電梯應(yīng)考慮合理的流線以及便于后期管理；l 電梯配置數(shù)量以高峰等候時(shí)間不超過30秒為宜。l 電梯廳與主入口、大堂的交通流線清晰，便于到達(dá)；l 電梯廳不易過深，一般為并排3組電梯為宜；電梯檢修門開口應(yīng)設(shè)置在核心筒的走廊內(nèi)，不應(yīng)布置在電梯廳內(nèi)；l 電梯廳寬度、高度應(yīng)體現(xiàn)寫字樓檔次，電梯廳凈高應(yīng)與電梯轎廂高度統(tǒng)一考慮；l 電梯廳宜考慮設(shè)置如液晶顯示屏、擦鞋器、廣告宣傳等服務(wù)設(shè)施。l 考慮殘疾人電梯的設(shè)置人性化、合理性；同時(shí)滿足國(guó)家有關(guān)無障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范的要求。l 應(yīng)考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個(gè)建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。5. 標(biāo)準(zhǔn)層l 標(biāo)準(zhǔn)層平面控制在2000平方米以內(nèi)。l 標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。l 標(biāo)準(zhǔn)層辦公區(qū)吊頂、設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板（1015厘米）后。l 結(jié)合合理進(jìn)深、消防分區(qū)等因素合理布置標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積；l 核心筒形式應(yīng)與建筑平面外形相適應(yīng)，保證寫字樓進(jìn)深為適宜的尺度空間；l 合理布置核心筒內(nèi)的功能，盡量實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證每層使用率（）不小于75%；如建筑外形變化過大，應(yīng)符合業(yè)主對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層使用率分段要求（各標(biāo)準(zhǔn)層使用率待初步設(shè)計(jì)時(shí)確定）。l 柱網(wǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合地下停車位的要求合理布置（）（）； l 最好選擇環(huán)核心筒走廊設(shè)計(jì)，以保證分戶劃分的靈活性，；l 作為多租戶寫字樓，要為不同性質(zhì)和規(guī)模的租戶提供最大限度的靈活性。標(biāo)準(zhǔn)層形狀和結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)系統(tǒng)必須反映出這一點(diǎn)，同時(shí)建筑師也應(yīng)該按照基本模數(shù)設(shè)計(jì)戶內(nèi)單元，保證未來租賃銷售組合的靈活；l 辦公主力單元為套內(nèi)面積100~200平米，建議按照套內(nèi)建筑面積100平米左右為基本單元?jiǎng)澐?，保證未來租賃拼合使用的靈活性；l 標(biāo)準(zhǔn)層外柱沿外幕墻設(shè)計(jì)。l 套內(nèi)新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)﹑燈具照明燈系統(tǒng)的控制應(yīng)能保證內(nèi)部分割的要求，實(shí)現(xiàn)分控；l 單元門應(yīng)盡量采用玻璃門，以增加通透性和提高項(xiàng)目整體品質(zhì)；l 外幕墻設(shè)計(jì)應(yīng)合理考慮室內(nèi)采光要求；l 標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮茶水間設(shè)置。6. 走廊l 走廊中照明燈具應(yīng)考慮設(shè)置在套內(nèi)單元開門的位置；l 標(biāo)準(zhǔn)層公共部位（電梯廳、消防梯、走廊）應(yīng)設(shè)置電視監(jiān)控設(shè)施l 走廊上設(shè)置的消防設(shè)施、設(shè)備房門應(yīng)結(jié)合裝修與墻面平齊，避免突出墻面外，且色調(diào)應(yīng)與走廊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)；l 走廊吊頂應(yīng)簡(jiǎn)潔，并便于拆裝，有利于客戶對(duì)強(qiáng)弱電、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行改造；l ；7. 衛(wèi)生間l 標(biāo)準(zhǔn)層便器按有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置，男女衛(wèi)生間中便器最少不得低于3個(gè)，洗手盆應(yīng)各不少于兩個(gè)；l 衛(wèi)生間入口不應(yīng)面對(duì)辦公單元門；l 男女衛(wèi)生間布置宜集中，最好位于寫字樓交通中心，保證各戶使用者的便捷性，也有利于給排水的統(tǒng)一處理；l 衛(wèi)生間門前應(yīng)設(shè)置過渡空間，避免從走廊中能直視衛(wèi)生間門，增加衛(wèi)生間的隱秘性；l 沖水控制器應(yīng)符合使用者人體尺度的要求，建議采用感應(yīng)式?jīng)_水控制系統(tǒng)；l 座便器選擇應(yīng)注意避免濺水問題，洗手盆水龍頭注意避免向外濺水；l 注意衛(wèi)生間內(nèi)的通風(fēng)、新風(fēng)問題，衛(wèi)生間不得產(chǎn)生異味；l 地面選材注意防滑；衛(wèi)生間墻面、地面選材注意反光能力不宜過于高,避免視線干擾；8. 寫字樓屋頂l 屋頂應(yīng)保證設(shè)置不少于4個(gè)衛(wèi)星基座的條件，布置在屋頂南側(cè)；l 寫字樓頂層設(shè)計(jì)為高檔咖啡休閑區(qū)，預(yù)留充足電力及上、下水條件，不配備專用電梯。及前期物業(yè)顧問的服務(wù)建議書?！?五星級(jí)酒店l 地上建筑面積：約4萬m2l 酒店約350套客房l 平面布局及功能應(yīng)滿足凱悅酒店管理公司的“五星”標(biāo)準(zhǔn)要求1. 酒店總體設(shè)計(jì)要求l 建議五星級(jí)酒店設(shè)置在基地東側(cè)，靠近翔殷路、國(guó)定東路，利用國(guó)定東路作為酒店主要出入口。l 酒店應(yīng)功能劃分合理，有背景音樂系統(tǒng)。l 總統(tǒng)套房應(yīng)設(shè)置在噪音影響較小的層數(shù)，并建議有獨(dú)立的室外休息平臺(tái)。l 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)利于銷售及后期物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)性要求，并便于后期維護(hù)；l 施工材料選用節(jié)能、隔音材料，并達(dá)到防火等級(jí)要求。l 滿足環(huán)保、節(jié)能要求。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家、上海最新節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。l 充分采用節(jié)能材料，降低使用能耗。l 盡量使用本土材料，有效控制成本。2. 與商業(yè)、寫字樓關(guān)系要求l 在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、寫字樓和諧的條件下，應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性；l 建筑外觀具有公建特征，應(yīng)重點(diǎn)考慮節(jié)能環(huán)保需要；l 建筑主入口的選擇、交通系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性，盡可能降低對(duì)商業(yè)的干擾，建議主出入口布置在東側(cè)國(guó)定東路。3. 建筑首層l 大堂應(yīng)氣派豪華、風(fēng)格獨(dú)特、裝飾典雅、光線充足，人流的平面及豎向交通通暢舒適l 大堂應(yīng)面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)l 大堂建議挑空處理l 有與酒店規(guī)模、相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)；并在入口、服務(wù)梯附近設(shè)置行李房；l 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所l 門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供特殊服務(wù)l 大堂設(shè)有酒店和客人同時(shí)開啟的貴重物品保險(xiǎn)箱，保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私l 設(shè)置宴會(huì)展示。4. 客房及標(biāo)準(zhǔn)層l 標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。l 客房包括標(biāo)準(zhǔn)間、套房l 設(shè)殘疾人客房，該房間內(nèi)設(shè)備能滿足殘疾人生活起居的一般要求。l 層使用率不小于85％(層套內(nèi)建筑面積/層建筑面積)；l 客房包括四個(gè)主要區(qū)域：入口區(qū)域、睡眠學(xué)習(xí)區(qū)域、浴室濕區(qū)域浴室干區(qū)域