【正文】 保利 林語(yǔ)中心 2023年?duì)I銷策略總綱及執(zhí)行計(jì)劃 呈：湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) 〃 保利麓谷林語(yǔ)項(xiàng)目組 2023年 11月 28日 會(huì)議共識(shí) 爭(zhēng)議 11月 20日會(huì)議達(dá)成的共識(shí)以及分歧 回顧 11月 20日月度會(huì)議幾方達(dá)成的共識(shí) 推新盤： 項(xiàng)目 13年以綜合體形象出街，以形象帶價(jià)值 區(qū)域中心： 綜合體定位為輻射 10公里的區(qū)域級(jí)中心 提前招商： 通過(guò)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司提前招商，年前確定主力店及旗艦店 渠道安排： 線上主推綜合體區(qū)域中心、地標(biāo)寫字樓形象，線下“ 3新 1火 12季”格式推公寓 目標(biāo)： 寫字樓、公寓、商業(yè)銷售完畢，清盤 10億 按達(dá)成共識(shí)的內(nèi)容鋪排推售 時(shí)間 銷售貨源 商業(yè) 3新 1火 12季格式推售公寓 寫字樓形象及蓄銷期 擔(dān)心出現(xiàn)問(wèn)題： ①寫字樓與公寓同期售賣，兩物業(yè)之間存在爭(zhēng)奪客戶的情況？ ②若公寓賣不動(dòng)，線上是否要主推公寓？若線上不推公寓通過(guò)什么渠道進(jìn)行公寓推廣？若主推，進(jìn)入 2023年同期推兩種產(chǎn)品的尷尬局面。 11月 20日月度會(huì)議中需再延展的問(wèn)題： 寫字樓體量及標(biāo)準(zhǔn)： 3A是否改寫字樓，做成什么樣的寫字樓 綜合體的價(jià)值體系： 支撐綜合體成為區(qū)域中心的價(jià)值體系構(gòu)成是怎樣的？ 綜合體如何售賣： 綜合體內(nèi)各物業(yè)定位及價(jià)值體系是怎么樣的，如何能完成年度清盤銷售目標(biāo) 本次報(bào)告將努力解決以上問(wèn)題 寫字樓體量及售賣 ?3A寫字樓 or公寓 ?寫字樓如何售賣 PART1 World union 前提 公寓平均每月需銷售 150套，是市場(chǎng)出貨速度的 35倍，是目前本項(xiàng)目出貨速度的 2倍 3A作為寫字樓售賣的前提： ①解決公寓售賣的出貨壓力問(wèn)題 ②減少公寓貨量，為錯(cuò)峰推售爭(zhēng)取時(shí)間 ③通過(guò)轉(zhuǎn)型，拓寬公寓的售賣途徑 World union 3A 定位依據(jù) 河西商務(wù)市場(chǎng)分析 河西宏觀環(huán)境分析 河西規(guī)劃分析 河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展 河西商務(wù)供需市場(chǎng)分析 河西商務(wù)租賃市場(chǎng)分析 寫字樓 OR公寓？ 長(zhǎng)沙宏觀商務(wù)環(huán)境 河西商務(wù)客戶分析 商業(yè)公寓的特殊性 World union 壹 ● 河西宏觀環(huán)境分析 河西宏觀環(huán)境分析 河西規(guī)劃分析 河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展 長(zhǎng)沙宏觀商務(wù)環(huán)境 World union 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35辦公物業(yè)啟動(dòng)與發(fā)展模型萌芽階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 成熟階段? 辦公需要? 住宅改辦公? 草創(chuàng)型企業(yè)? 住宅? 位置? 改善環(huán)境? 住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公? 成長(zhǎng)型中小企業(yè)? 商住公寓? 位置? 價(jià)格? 交通? 使用成本動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品需求客戶特征客戶關(guān)注點(diǎn)? 追求形象? 純商務(wù)形象? 迅速發(fā)展的中小企業(yè)? 初具規(guī)模的企業(yè)? 純寫字樓出現(xiàn)? 位置? 物業(yè)形象? 商務(wù)氛圍? 配套? 需求多樣化? 多樣化? 各種類型企業(yè)? 純寫字樓與商務(wù)花園并存? 地段? 物業(yè)形象? 軟環(huán)境? 健康、景觀長(zhǎng)沙宏觀商務(wù)環(huán)境良好： 長(zhǎng)沙寫字樓步入“成熟發(fā)展階段” 長(zhǎng)沙宏觀商務(wù)環(huán)境 World union 河西經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好： 河西 GDP快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進(jìn)駐河西 ?岳麓區(qū)全區(qū) GDP2023年實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng)率為 %，為近 5年來(lái)的最高值。處于長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)的第三位，僅次于雨花區(qū)和芙蓉區(qū)。 ?岳麓區(qū)自 2023年以來(lái)，通過(guò)優(yōu)惠政策的牽引和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的號(hào)召，越來(lái)越多的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)相繼入駐岳麓區(qū)。典型代表有：中聯(lián)重科、雙鶴醫(yī)藥、威勝電子、湖南拓維、江南兵器、夢(mèng)潔家紡、五強(qiáng)集團(tuán)、紅太陽(yáng)光電、紅星美凱龍等等 ?岳麓區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2023年實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)占比進(jìn)一步增加占到 %。 河西經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) World union 河西規(guī)劃利好： 大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃下，河西寫字樓快速建設(shè)，正在逐步形成規(guī)模效應(yīng) 大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃圖 大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案將先導(dǎo)區(qū)范圍分成了三個(gè)層級(jí)：規(guī)劃區(qū)、核心區(qū)以及起步區(qū)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)行三步走的策略。第一步，起步階段（ 2023— 2023年），核心區(qū)骨架基本拉開(kāi)，起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第二步，快速發(fā)展階段（ 2023— 2023年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第三步，成熟發(fā)展階段（ 2023— 2030年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。 核心區(qū) 起步區(qū) 河西規(guī)劃分析 World union 河西寫字樓發(fā)展步入“快速發(fā)展階段” 河西寫字樓發(fā)展宏觀商務(wù)環(huán)境利好： —— 長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展步入“市場(chǎng)化發(fā)展成熟階段 河西寫字樓發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好： —— 河西 GDP快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進(jìn)駐河西 河西寫字樓發(fā)展規(guī)劃利好： —— 大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃下，河西寫字樓快速建設(shè)，正在逐步形成規(guī)模效應(yīng) World union 貳 ● 河西商務(wù)市場(chǎng)分析 河西商務(wù)市場(chǎng)分析 河西商務(wù)供需市場(chǎng)分析 河西商務(wù)租賃市場(chǎng)分析 河西商務(wù)客戶分析 World union 在河西寫字樓快速發(fā)展的環(huán)境下， 河西商務(wù)客戶需求也處于大量的辦公升級(jí)階段，購(gòu)買寫字樓需求量大逐步增大 萌芽階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 寫字樓 租買比例 1： 1 成熟階段 寫字樓需求 寫字樓租買比例 寫字樓需求量 住住宅樓里開(kāi)始出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品，客戶對(duì)辦公空間的要求為可以容納員工和設(shè)備的空間 開(kāi)始出現(xiàn)普通等級(jí)的寫字樓以及商務(wù)公寓，客戶對(duì)寫字樓的要求升級(jí)為輔助辦公及公司形象 出現(xiàn)高等級(jí)高配置的甲級(jí)寫字樓，客戶對(duì)辦公空間要求高形象、功能多樣 個(gè)性化多樣化的寫字樓出現(xiàn)，客戶對(duì)寫字樓需求變更為體現(xiàn)公司品味和針對(duì)性打造元素 寫字樓啟動(dòng)階段開(kāi)始，越來(lái)越多的企業(yè)對(duì)寫字樓有需求，但是由于供應(yīng)數(shù)量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，選擇租用的比例高 隨著寫字樓市場(chǎng)的愈發(fā)成熟，租買比例趨近于 1：1，越來(lái)越多的客戶選擇購(gòu)買純寫字樓 河西寫字樓當(dāng) 前處于發(fā)展階段 購(gòu)買客戶開(kāi)始增多 河西商務(wù)客戶分析 World union 投資回報(bào)率：寫字樓 公寓 寫字樓投資回報(bào)率為 57%，高于一線城市，公寓投資回報(bào)率 45% 投資回報(bào)率 =（ 12個(gè)月租金總額 — 各項(xiàng)成本） /當(dāng)前銷售價(jià)格 注：（ 12個(gè)月租金總額 — 各項(xiàng)成本）：通常以 11個(gè)月計(jì)算 河西商務(wù)租賃市場(chǎng) World union 租金實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓 當(dāng)前寫字樓租金水平多為 /平 天，年增長(zhǎng)率 10%以上，公寓租金水平為 /平 天，增長(zhǎng)率控制在 5%以內(nèi) 17 World union 供應(yīng)情況：寫字樓供應(yīng)稀缺，公寓競(jìng)爭(zhēng)大，未來(lái)供應(yīng)寫字樓依舊相對(duì)稀缺，約 40萬(wàn)平，公寓競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大，約 50萬(wàn)平 長(zhǎng)沙市政府 民生大廈 財(cái)富岳麓 佳興豪生酒店 西子湖畔 萬(wàn)科君捷 楷林項(xiàng)目 綠地中央廣場(chǎng) 世茂鉑翠灣 達(dá)美 D6區(qū) 大融金都 恒泰商務(wù)樓 地華梅溪湖畔 千江公寓 愛(ài)城陽(yáng)光公寓 未來(lái)寫字樓項(xiàng)目 未來(lái)公寓項(xiàng)目 阿普阿布 長(zhǎng)房時(shí)代城 建安像素匯 奧克斯廣場(chǎng) 保利麓谷林語(yǔ) 新長(zhǎng)海廣場(chǎng) 央谷金座 同時(shí)有寫字樓和公寓的項(xiàng)目 在售寫字樓項(xiàng)目 大河西交通樞紐 在售公寓項(xiàng)目 河西在售的寫字樓主要為綠地中央廣場(chǎng)和奧克斯廣場(chǎng)，供應(yīng)比較稀缺，在售公寓項(xiàng)目多于寫字樓項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 雅閣國(guó)際 河西商務(wù)供需市場(chǎng)分析 World union 價(jià)格實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓 寫字樓溢價(jià)力高，公寓溢價(jià)力有限寫字樓相對(duì)住宅溢價(jià) 3000元 /平，對(duì)公寓溢價(jià) 2023元 /平，公寓相對(duì)住宅溢價(jià) 500元 /平左右 寫字樓對(duì)住宅溢價(jià)率 3040% 公寓對(duì)住宅溢價(jià)率510% World union 速度實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓 單價(jià) 1萬(wàn)元 /平以內(nèi)的寫字樓較為暢銷，月均消化 4000平，價(jià)格突破 1萬(wàn)元 /平，速度相當(dāng)有限，月均消化速度減半，公寓產(chǎn)品滯銷，大部分項(xiàng)目月均消化 68套 注：公寓按每套 50平米計(jì)算 20 World union 河西商務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)：寫字樓 公寓 寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)全面勝出公寓 World union 叁 ● 商業(yè)公寓的特殊性 World union 公寓陷入與同片區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)的尷尬： 如本項(xiàng)目?jī)煞?三房總價(jià) 4050萬(wàn)，首付與公寓產(chǎn)品相當(dāng) 總價(jià)相當(dāng)， 無(wú)性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 消化緩慢 World union 公寓陷入與同片區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)的尷尬： 2023年本項(xiàng)目將面臨片區(qū)內(nèi)已知的競(jìng)爭(zhēng)貨量約 90萬(wàn)方 ,70120平中小戶型為主，主力出貨時(shí)間集中在 13年下半年 入市時(shí)間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中房 F聯(lián)邦 224套， 94130平米 桔洲印象 666套， 68110平米 可可小城 330套， 88138平米， 90平以內(nèi)占 70% 涉外國(guó)際公館 129住宅， 508套公寓， 88129平 榮盛花語(yǔ)馨苑 建面 25萬(wàn)方，以 80120平小戶型為主，預(yù)計(jì) 13年 6月入市 株洲日盛項(xiàng)目 建面 70萬(wàn)方，以 70120平小戶型為主，預(yù)計(jì) 13年 7月入市 World union 問(wèn)題 1： 3A寫字樓 OR公寓 ? 答案：寫字樓 河西寫字樓步入“快速發(fā)展階段” 河西商務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)：寫字樓 公寓 片區(qū)內(nèi)與住宅的競(jìng)爭(zhēng)壓力大 World union 寫字樓如何售賣？ 寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓差異化概念 寫字樓銷售政策 World union 壹 ● 寫字樓差異化概念 World union 河西寫字樓產(chǎn)品打造檔次現(xiàn)狀掃描： 4個(gè) 5A寫字樓， 7個(gè)普通純寫字樓， 4個(gè)商住辦公樓 甲級(jí)寫字樓太多，趨同不易區(qū)隔 符合發(fā)展趨勢(shì)，不能進(jìn)入低端競(jìng)爭(zhēng) World union 河西首席 綠色甲級(jí)商務(wù)基地 生態(tài)、綠色、環(huán)保、智能的商務(wù)交流空間 5A產(chǎn)