【正文】 2023年 3月 14日星期二 9時 58分 40秒 21:58:4014 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :58:4021:58Mar2314Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 14日星期二 9時 58分 40秒 21:58:4014 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :58:4021:58:40March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。內(nèi)部存在競爭怎么辦？ World union 時間 銷售貨源 商業(yè) 1公寓去化 調(diào)整推售安排 賦予公寓及寫字樓投資價值。人肉搜索式信息滲透 客戶 A 同學(xué)關(guān)系圈 工作單位 娛樂消費(fèi)場所 住所 客戶關(guān)系網(wǎng) 通訊錄 林語中心 主動信息滲透 老帶新信息 專場推介會意向 World union 時間 銷售貨源 商業(yè) 公寓去化 寫字樓去化 保利林語中心 2023年?duì)I銷執(zhí)行計(jì)劃 訴求點(diǎn) 保利三綜合體項(xiàng)目 綜合體形象 商業(yè)體 投資回報率 地標(biāo)寫字樓形象 推廣主題 保利踐行城市運(yùn)營，所到皆繁華 代言繁華未來 大河西繁華目的地 熱銷 +最具投資回報產(chǎn)品 首席綠色商務(wù)基地 +城市地標(biāo) 品牌活動 配套活動 保利三盤聯(lián)動：兵工展 保利親子夏令營系列 “私奔兩小時”演唱會 保利電影節(jié) 主力店及旗艦店簽約 星級酒店簽約 產(chǎn)權(quán)酒店簽約 租賃單位簽約 拓客活動 金鑰匙簽約儀式 政府頒牌并產(chǎn)品發(fā)布 圈層沙龍 /培訓(xùn) 產(chǎn)品發(fā)布會 全國項(xiàng)目考察 音樂會 風(fēng)水講座 費(fèi)用預(yù)算 300萬 150萬 250萬 報告回顧及年前確定事宜 PART5 World union 目標(biāo)及分解 開發(fā)商要求“ 2023年保利林語中心實(shí)現(xiàn)清盤銷售” 未對所售產(chǎn)品價格及銷售總額做具體要求： 銷售目標(biāo) ?寫字樓共 3萬方，至年底全部清貨，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 2億 ?公寓共 ，至年底全部清貨，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)約 4億 ?裙樓按全部銷售計(jì)， 貨可實(shí)現(xiàn)約 5億 ； ?酒店共 。 計(jì)劃 4：岳麓大道、楓林路、桐梓坡路、銀杉路兩側(cè)商務(wù)公寓作坊式單位拓展 單張派發(fā) /陌拜 /分片區(qū)集中拜訪 /關(guān)鍵人推介（房東） 派單、至河西入住公寓進(jìn)行膜拜及推介 World union 拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。 World union 拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。 活動目的： 通過慈善公益事件，提升本項(xiàng)目影響力和市場口碑。 保國利民 活動時間： 2023年 3月 活動形式：利用保利集團(tuán)資源， 2023年保利攜手政府舉辦保利國防兵器展 ，共同倡導(dǎo)愛國主義教育，展現(xiàn)我國軍事技術(shù)實(shí)力與軍工文化，全面普及中國最頂級的國防現(xiàn)代化軍事設(shè)備。室內(nèi)舒適、健康程度的提高會大大提高人員的工作效率。真正綠色地產(chǎn)的附加值要高于普通地產(chǎn) 30%左右。林語中心 一座城市的新中心 2023保利地產(chǎn)踐行城市運(yùn)營 推廣主題示意 千呼萬喚，華潤萬家入住保利 銷售價格以目前總價 +租約期反租總額計(jì)為總價。 61 World union 公寓客戶總結(jié)： 上門客戶各渠道均有一定的貢獻(xiàn)，但成交的主要途徑為老帶新及友介 影響客戶成交的主要因素是價格及教育配套。 快速出貨成功點(diǎn) World union 長沙典型公寓項(xiàng)目掃描：萬博匯 目前均價 9800，販賣 地段 +沙子塘學(xué)位 World union 地段位置：項(xiàng)目位于新建路與韶山路交匯處，屬于雨花亭商圈的核心地帶，周邊生活、交通、金融等方面完備配套 學(xué) 位：沙子塘小學(xué)的指標(biāo) 挖掘一（亮點(diǎn)）：地段位置，砂子塘小學(xué)指標(biāo) 挖掘二（客戶）： 客戶群：周邊區(qū)域的投資客、商務(wù)客（公寓的目標(biāo)客戶）、過渡性居住剛需、少量省內(nèi)其他城市客戶（邵陽、長株潭） 快速出貨成功點(diǎn) World union 販賣教育附加值：北辰三角洲、萬博會 公寓市場分析小結(jié)： 長沙公寓市場，售賣附加值、低首付、高反租三種方式能夠快速出貨 公寓市場表現(xiàn)低迷 高反租：華晨世紀(jì)廣場 低首付：德思勤寶格麗公寓 World union 貳 ● 公寓客戶回顧 本報告是嚴(yán)格保密的。 快速出貨成功點(diǎn) World union 長沙典型公寓項(xiàng)目掃描：北辰三角洲 精裝均價 83009000，販賣 十二年學(xué)位 +配套 +交通 +江景 World union 挖掘二（客戶）： 客 戶 群：內(nèi)五區(qū)、省內(nèi)（株洲、邵陽、永州等） 客戶年齡： 25— 35歲之間，單身未婚 補(bǔ) 充：女性客戶占 40% 十二年學(xué)位： 21世紀(jì)幼兒園、清水塘小學(xué)、雅禮中學(xué) 配 套：星際酒店、電影院、兩館一廳 交 通：公交、地鐵 江 景：湘江 挖掘一（亮點(diǎn)）：十二年學(xué)位 +配套 +交通 +江景 快速出貨成功點(diǎn) World union 長沙典型公寓項(xiàng)目掃描：華晨世紀(jì)廣場 目前均價 14000，販賣公寓 返租 +項(xiàng)目配套 World union 公寓 收益模式解析 購房者將所購置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運(yùn)營前十年每年固定以實(shí)際成交總價房款的 8%向購房者返租，三個月想購房者支付一次租金，總價 100萬的公寓，每三個月能像購房者支付 20230元的固定租金 酒店前十年每年給予購房者總房款 2%的酒店消費(fèi)券 酒店前十年每年贈送購房者 12天免費(fèi)居住期 十年后，豪生大酒店將按照酒店的實(shí)際盈利狀況想購房者支付租金。 快速出貨成功點(diǎn) World union 推廣：以形象驅(qū)動熱銷 營銷：小步快跑 寶格麗公寓 B系列開盤，總推貨量 100套，首付價格 6萬，目前已基本售罄。 一次性付款 96折，按揭 99折。 World union 核心關(guān)鍵點(diǎn)：“空中泛會所花園”， 每一個空中花園打造不同主題功能主題，為員工提供多變的活動休閑空間 在空中花園內(nèi)打造運(yùn)動休閑空間，除了基本的運(yùn)動設(shè)施外，注重綠植與草地的配合，人造綠化配合有氧運(yùn)動，除了小的健民運(yùn)動設(shè)施外可考慮設(shè)置空中籃球場或者網(wǎng)球場等面積在 200－ 300平米之間的大型配套 C、因地制宜“泛會所”概念 World union 叁 ● 寫字樓銷售政策 World union 針對自用客戶，政策吸引： 借鑒卡瑞爾國際中心天心區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園政策吸引客戶策略，與高新區(qū)政府協(xié)商高新科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的政策優(yōu)惠 針對入住寫字樓的企業(yè)： 入住即減免稅費(fèi) 納稅達(dá)到固定額度進(jìn)行一定額度返還 達(dá)到一定要求的企業(yè)可享受半價補(bǔ)償租金的待遇 World union 針對投資客戶，包租 3年： 借鑒國際廣場的操作模式，以 2元 /平 World union 占位當(dāng)前河西 5A寫字樓空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)第一梯隊(duì)，建議采用按電費(fèi)計(jì)量 VRV空調(diào)系統(tǒng) ?建議采用成熟的空調(diào)技術(shù) —— 變頻 VRV空調(diào)，由于其合理的計(jì)費(fèi)方式以及顯著的變頻節(jié)能功效，目前成為一線城市高端寫字樓項(xiàng)目的必選系統(tǒng) ?建議 公共空間采用普通中央空調(diào) ?建議寫字樓辦公區(qū)域部分 按電量計(jì)費(fèi)，并安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng) ? VRV空調(diào)系統(tǒng)滿足 24小時全天候服務(wù)，實(shí)現(xiàn)無時差辦公，滿足不同類型公司需求 本項(xiàng)目空調(diào)設(shè)置建議 中央空調(diào)打造 看齊甲級標(biāo)準(zhǔn) World union 玻璃幕墻外立面 看齊甲級標(biāo)準(zhǔn) 占位河西 5A寫字樓第一陣營，建議本項(xiàng)目部分玻璃幕墻設(shè)置，采用雙銀 LOWE中空玻璃，更加節(jié)能環(huán)保 ?長沙市場雙銀 LOWE玻璃價格近期有所回落，目前僅比普通 LOWE玻璃（單銀）價格高 2030元 /平米，單價成本 300350元 /平 ?目前長沙投入使用的寫字樓無采用雙銀玻璃案例 ?建議本項(xiàng)目采用雙銀 6+9+6， 無需采用規(guī)格更高（ 6+12+6及以上）的材料，可擁有“雙銀”營銷噱頭，作為項(xiàng)目一大賣點(diǎn) World union 公共空間打造（電梯間） 看齊甲級標(biāo)準(zhǔn) ?電梯間盡頭為整層大客戶設(shè)置專門導(dǎo)視牌，體現(xiàn)尊貴感。 天，增長率控制在 5%以內(nèi) 17 World union 供應(yīng)情況：寫字樓供應(yīng)稀缺，公寓競爭大，未來供應(yīng)寫字樓依舊相對稀缺，約 40萬平，公寓競爭進(jìn)一步加大，約 50萬平 長沙市政府 民生大廈 財(cái)富岳麓 佳興豪生酒店 西子湖畔 萬科君捷 楷林項(xiàng)目 綠地中央廣場 世茂鉑翠灣 達(dá)美 D6區(qū) 大融金都 恒泰商務(wù)樓 地華梅溪湖畔 千江公寓 愛城陽光公寓 未來寫字樓項(xiàng)目 未來公寓項(xiàng)目 阿普阿布 長房時代城 建安像素匯 奧克斯廣場 保利麓谷林語 新長海廣場 央谷金座 同時有寫字樓和公寓的項(xiàng)目 在售寫字樓項(xiàng)目 大河西交通樞紐 在售公寓項(xiàng)目 河西在售的寫字樓主要為綠地中央廣場和奧克斯廣場，供應(yīng)比較稀缺，在售公寓項(xiàng)目多于寫字樓項(xiàng)目，競爭壓力大 雅閣國際 河西商務(wù)供需市場分析 World union 價格實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓 寫字樓溢價力高，公寓溢價力有限寫字樓相對住宅溢價 3000元 /平，對公寓溢價 2023元 /平，公寓相對住宅溢價 500元 /平左右 寫字樓對住宅溢價率 3040% 公寓對住宅溢價率510% World union 速度實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓 單價 1萬元 /平以內(nèi)的寫字樓較為暢銷，月均消化 4000平，