某項(xiàng)目營銷推廣策略研討提案(已修改)
2025-03-03 22:43 本頁面
【正文】 ?恒鑫御園 ?項(xiàng)目 推廣策略研討提案 深圳市黑弧廣告有限公司 二 000年十二月 黑弧廣告理念 做實(shí)效廣告 目錄 一、分析部分 市場背景、需求、預(yù)測 競爭分析 項(xiàng)目分析 目標(biāo)對象分析 二、策略性思考與研討 市場特征 定位研討 消費(fèi)者洞察 推廣傳播策略 三、推廣建議 傳播建議 活動建議 分析部分 （市場資料詳見備后的附件） 老城三區(qū)樓市概況（上半年） 024681012141618批出面積 成交面積 高層均價越秀區(qū)東山區(qū)荔灣區(qū)說明 /結(jié)論 ?老城三區(qū)新樓盤推出都較少，其中越秀區(qū)更甚，僅 。 ?成交面積 : 新推出量 1，即物業(yè)供應(yīng)多少就消費(fèi)多少，連存量都消化得很好。 ?三區(qū)物業(yè)均價也存在一定的梯度，荔灣 47525245，越秀 69907286，東山 73748255；成交均價無大幅升降，以越秀最平穩(wěn)。 ..... 越秀區(qū)樓市概況 (上半年 ) 01三月份 四月份 五月份 六月份 七月份新批面積成交面積成交均價結(jié)論 /說明 ?住宅物業(yè)新批出量很少，供應(yīng)量有限?！拔镆韵橘F”，成交面積與批出面積有互動關(guān)系。 ?成交均價相對穩(wěn)定，且成交量穩(wěn)中趨升。 ?因?yàn)橛袃?yōu)異的地域優(yōu)勢和人文優(yōu)勢，有相對固定的消費(fèi)群體，即使售價穩(wěn)步居高，成交量依然相當(dāng)可觀。 老城三區(qū)樓市的主要特征 ?老城區(qū)物業(yè)開發(fā)基本上是舊城拆遷改造，面積小、規(guī)模小、成本高，寸土寸金；且在配套、環(huán)境建設(shè)上都存在美中不足。 ?老城區(qū)物業(yè)在交通、生活便利，文化娛樂設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文教衛(wèi)生設(shè)施等有較大的優(yōu)勢。 ?老城區(qū)物業(yè)又一直都是華南地區(qū)商賈的聚集點(diǎn)，千百年來商業(yè)、飲食文化經(jīng)久不息。 老城三區(qū)樓市的主要特征（續(xù)） ?老城區(qū)物業(yè)因?yàn)楠?dú)有的嶺南人文社會環(huán)境和風(fēng)土人情，居民 90%都是土生土長的本地廣州人，他們具有相近的生活、飲食、文化、風(fēng)俗習(xí)慣及‘戀土情結(jié)’。 ?老城區(qū)物業(yè)推廣方式都與商鋪齊頭并進(jìn)，以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售。 越秀區(qū)樓市的主要特征 ?城市中心區(qū)位于廣州老城區(qū)的中軸線上，是傳統(tǒng)廣州的真正中心區(qū)，是廣州市政建設(shè)最完善的轄區(qū)。 ?政治中心區(qū) —省政府、市政府、人大都駐扎在越秀區(qū)。 ?歷史文化中心 —中山紀(jì)念堂、南越五宮、海珠石等一批著名建筑都集中在這里。 ?商業(yè)中心區(qū) —北京路步行商業(yè)街，中山四路至中山六路、一德路等，商業(yè)氣息最濃厚?！本┑耐醺?、‘上海的南京路’。 市場需求 /趨勢 ?土生土長的廣州人，因?yàn)樯盍?xí)慣、人文特征等原因，都喜歡在原居住地就近購房置業(yè)，形成強(qiáng)大的潛在購房群體。 ? 9層以下的多層住宅最好銷（ 58%），三房二廳、二房二廳（面積 80140平米）的戶形結(jié)構(gòu)最受歡迎（ 80%）。 ?成熟的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施是購房考慮的重要因素（ 60%）；菜市場、學(xué)校、醫(yī)院是居民最關(guān)心的設(shè)施。 ?廣州新城市總體規(guī)劃，以北京路為軸心，建設(shè)中區(qū)商業(yè)重地，延續(xù)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商機(jī)無限。 競爭分析 ?越秀區(qū)在物業(yè)供應(yīng)上相對其他區(qū)少很多，在售樓盤有‘北京大廈、中曦大廈、龍湖大廈’等少數(shù)幾個，以龍湖大廈銷售最好。 ?老城區(qū)因?yàn)榈赜蛐詤^(qū)隔，和居民的相對穩(wěn)定性，跨區(qū)購房置業(yè)的并不多。因此我們的競爭對手就更少。 ?各樓盤多以商業(yè)旺鋪帶動住宅銷售，生意氣息很濃。 ?各樓盤宣傳偏向理性，多針對商業(yè)生意人，缺少生活化氣息。 ?恒鑫御園 ?項(xiàng)目概況 ?地理位置： ?位于老城區(qū)中軸線解放路上，廣州老城中央； ?隔壁是市政府，周圍有省政府、迎賓館、中山紀(jì)念堂等著名建筑； ?旁邊還有人民公園、越秀山等 ?交通便利： ?解放路、北京路、廣衛(wèi)路、第一、二號地鐵交叉口，近在咫尺 ?公交車路線： 25 52 19 20 2724 1 2 196等等 ?恒鑫御園 ?項(xiàng)目概況 ?設(shè)施齊備： ?生活：菜市場、飲食店、銀行、醫(yī)院、派出所、各式商店、越秀商業(yè)街 ?教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué) ?商業(yè)配套： ?商業(yè)步行街北京路、西湖路（廣衛(wèi)路） ?百貨：廣百、新大新、中旅商業(yè)城 ?越秀商業(yè)街 ?恒鑫御園 ?項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目規(guī)劃： ?占地約 1萬平米，總建筑面積 56790平米；分 A、B兩座，開發(fā)期 23年； ?綜合型商住小區(qū)。首期 4棟純住宅，建筑面積8800平米；次期 A座 3棟各 32層，一棟為商住大廈，首至 5層為商業(yè)裙樓，兩棟為 632層住宅塔樓； ?首期 B座，共 4棟， 8層、帶電梯、一梯兩戶、64套純住宅， 3房 2廳及復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)，面積在110160平米之間； ?首期預(yù)計(jì)在 2023年 3月封頂，同時進(jìn)行銷售推廣。 ?恒鑫御園 ?項(xiàng)目主要特征 ?具備老城區(qū) —越秀區(qū)最典型的位置優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、商業(yè)優(yōu)勢、生活便利等共性特征。 ?獨(dú)有優(yōu)勢特征： ?外因：市政府隔壁，靠人民公園；鬧市中難得的靜謐環(huán)境。 ?內(nèi)因： 8層帶電梯、一梯兩戶的精品樓盤。 目標(biāo)對象 ?主要目標(biāo)對象： ?居住在周圍的本土廣州人（老廣州），2545歲，可以是做生意的、也可以是職業(yè)者，傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的老廣州生活方式。 ?次要目標(biāo)對象： ?到廣州做生意的非本土廣州人，生意人士，可能以潮汕人居多數(shù)。 推廣的策略性思考與研討 ?推廣策略的研討，鎖定的目標(biāo)消費(fèi)者是怎樣的人？ ?概念包裝 /行銷對目標(biāo)消費(fèi)者的作用有多大？ ?如何才能贏得目標(biāo)消費(fèi)者的心靈？ ?如何才能與目標(biāo)消費(fèi)者全方位的接觸？ ?恒鑫御園 ?項(xiàng)目定位研討 ?從樓盤處的環(huán)境看，不靠山、不靠水，不具備廣州人界定“豪宅”概念的條件； ?從樓盤獨(dú)有
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