【正文】 此資料來自企業(yè) 格林春天營銷策劃報告 第一部分：市場分析 一、宏觀環(huán)境分析 1． 20012020年珠海城市總體規(guī)劃 2020年 5 月，珠海市最新城市總體規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)，《總體規(guī)劃》的獲批，珠海的城市定位為“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游城市”。這對珠海的建設(shè)和發(fā)展起到良好的指導(dǎo)和促進(jìn)作用，同時影響著珠海工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，戰(zhàn)略性刺激珠海經(jīng)濟(jì)的提升。 2．港珠澳大橋、廣珠輕軌鐵路興建在即 港珠澳大橋經(jīng)國務(wù)院立項并準(zhǔn)備興建，對珠海的發(fā)展有著非同尋常的影響力。廣珠輕軌鐵 路即將動工，珠海未來將成為中國華南甚至含大西南在內(nèi)的交通樞紐城市，從而帶動人流、物流、資金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路網(wǎng)建設(shè)，勢必使珠海從一個盡端性城市真正提升至區(qū)域中心樞紐城市的戰(zhàn)略地位。 3．良好的政策環(huán)境 珠海市政府樹立建設(shè)“三個基地、一個中心”的目標(biāo)任務(wù)，積極實(shí)施“科教興市、實(shí)業(yè)旺市、環(huán)境強(qiáng)市、文化盛市”的四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”和新型工業(yè)化，使珠海經(jīng)濟(jì)增長擺脫多年來依靠政策性驅(qū)動維持增速的被動局面，開始出現(xiàn)企業(yè)（特別是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和出口需 求增加為動力的擴(kuò)張勢頭，全市經(jīng)濟(jì)取得跨越式發(fā)展。 4．與港、澳經(jīng)濟(jì)合作加強(qiáng) 如果說港、珠、澳大橋從交通硬件設(shè)施方面奠定了加強(qiáng)珠、港、澳經(jīng)濟(jì)往來的基礎(chǔ)，那么， CEPA的簽署則從政策軟件方面促進(jìn)珠海與港、澳的經(jīng)濟(jì)合作。 ? 小結(jié)： 一個城市房地產(chǎn)的發(fā)展依靠這個城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對地， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能拉動城市經(jīng)濟(jì)的增長。住宅市場是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，珠海市新一輪的城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政府出臺的相關(guān)政策，對于本項目來講都可謂 此資料來自企業(yè) 為利好消息。 二、珠海市房地產(chǎn)市場概況 1． 2020年珠海房地產(chǎn)統(tǒng)計 （ 1） 二 級市場 年份 商品房施 工面積 住宅施工 面積 商品房竣 工面積 住宅竣工 面積 商品房銷 售面積 住宅銷售 面積 商品房銷售 金額 住宅銷售 金額 2001 2002 2020 109 2020年珠海城中舊村改造 工程共完成投資 ， 105萬平方米回 遷房交付使用，商品房竣工面積 ，比上年減少 %；商品房銷售額，比上年增長 %；銷售面積 面平方，比上年增長 %。其中，商品住宅銷售 萬平方米，比上年增長 %；辦公用房銷售 ，比上年減少 %；商業(yè)用房銷售 ，比上年減少 %。 ? 分析： 以上資料反映， 2020 年珠海房地產(chǎn)發(fā)展形勢較好。商品房竣工面積減少%，而商品房銷售面積增長 %，說明 2020年珠海房地產(chǎn)市場商品房需求呈上升趨勢；其中，商品住宅銷售面積增長 %，證明消費(fèi)者對住宅的需求上升明顯，商品住宅需求增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積的供給負(fù)增長。 （ 2）交易統(tǒng)計 截止到 2020年 10月，珠海市房地產(chǎn)登記交易中心完成房產(chǎn)交易 48349宗，交易面積達(dá) 平方米，交易金額 。商品房預(yù)購登記 982宗，面積 平方米，金額 ；抵押登記 884宗，面積 平方米，非權(quán)屬變更 718宗，面積 平方米。 ? 分析： 從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前珠海的房地產(chǎn)市場可謂交易活躍，交易方 此資料來自企業(yè) 式多樣，不僅新建商品房交易活躍，二手商品房抵押等也非?；钴S，顯示出珠海人把商品房當(dāng)作一種投資手段的現(xiàn)象比較普遍。 （ 3）價格統(tǒng)計 2020年 19月，珠海房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比下降 %；商品房銷售面積、銷售額為 ，同比增長 %和 %；其中商品住宅銷售面積、銷售額同比增長 %和 %。商品住宅的空置面積同比下降 %。 ? 分析： 2020年 19月珠海商品住宅銷售面積同比增 長 %，而銷售額同比增 長 %，增長比率超過銷售面積增長比率 個百分點(diǎn)，證明珠海商品住宅的價格在溫和上漲。 ? 小結(jié)： 以上分析表明，珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展良好。商品住宅市場需求開始明顯上升，價格有所上漲。 2．目前珠海樓市的幾個特點(diǎn) （ 1） 珠海樓市逐步向市場化競爭，復(fù)工項目初露端倪 2000年，市政府針對珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后以及城中舊村嚴(yán)重影響珠海社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形象的局面，開始進(jìn)行城中舊村改造，同時對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，基本停止了香洲城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)項目的開工。至 2020年 6月，珠海房地產(chǎn)市 場開始適度有序放開，之前應(yīng)城中村改造停滯下來的項目相繼提出申請復(fù)工。 2020 年，經(jīng)審批獲準(zhǔn)復(fù)工的項目已進(jìn)入市場，并在 2020 年上半年的珠海房地產(chǎn)市場上唱起了主角。 此資料來自企業(yè) 珠海市場在建在售非城中村項目一覽表 區(qū)域 項目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積（ m2） 工程進(jìn)度 住宅套數(shù) 檸溪 銀樺新村 三期 沿河路與人民路交匯處 6000多 30000多 挖地下停車場 170 吉寧山莊 香洲吉檸路 8號 10965 21930 部分建至 34層 148 恒翠山莊 香溪路 13798 多層已封頂， 小高層建至 2/3，預(yù)計 7月 15日交樓 192 卓雅苑 富檸街 3000 5000 已建至 4層 90 吉大 華景山居 吉大石花東路 58號 14000 18000 多層封頂，高層建至 7層 70 金色九洲 九洲大道與建業(yè)一路交匯處 53824 一期封頂 456 園林熙郡 吉大園林路 27000 77512 504 世航中心 景山路與吉大路交匯處 4900多 正進(jìn)行地下室和人防建設(shè)， 10月封頂 160 景山茗園 吉大水庫旁 16827 80多戶 拱北 中庭居 拱北粵 華路 279號 4000多 6000左右 148 簡美城市 中心 拱北粵海中路10031009號 2000多 11000多 建至 3 層，預(yù)計 8月可拿預(yù)售證 172 頤清園 拱北聯(lián)安路 102號 25887 已全部封頂，高層正在裝修 360 金桂軒 九洲大道西 1043號桂花村內(nèi) 已建至 14層， 8月可封頂 146 夏灣 中珠三期 幸福時光 拱北港昌路 15000多 43000多 挖地下停車場 600 金河灣 夏灣灣二路北側(cè) 10066 已打好樁，年底完工 290 前山 棕櫚假日 明珠路與梅華路交匯處 125000 220000 一期封頂 2000多套，一期 327戶 榮泰河庭 前山金雞路 515號 130000 230000 一期 5月交付使用，二、三期尚未動工 184套（未計 500多戶回遷戶） 福泰花園 前山明珠南路2068號 已建至 4 層， 5 月初封頂 252 西?；▓@ 前山翠前北路198200號 部分建至 2 層，六月封頂 168 續(xù)上表 此資料來自企業(yè) 區(qū)域 項目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積 （ m2） 工程進(jìn)度 住宅套數(shù) 新香洲 香都三好名苑 人民西路與紅山路交匯處 57867 111956 已打樁 874 寶地康泰 紅山工業(yè)區(qū) A 棟首層 14萬多 30多萬 7月封頂 2000多 翠華時代市 場 昌業(yè)路 103 號翠華新村內(nèi) 4月底動工 萬和國際公 館 人民西路南虹二街 33號 部分現(xiàn)樓 81 旺角商業(yè)中 心 敬業(yè)路 88號 29459 打完樁， 7月封頂 逸園 人民西路 5178 已圍圍墻，月底動工， 9月封頂 70 （ 2） 推出樓盤普遍熱銷 前面已經(jīng)分析了 ，目前珠海消費(fèi)者對住宅的需求上升明顯，房地產(chǎn)市場 交易活躍。目前，珠海在售樓盤普遍取得了良好的銷售業(yè)績。 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅銷售率 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠 山莊 吉檸 山莊 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都 三好名苑 寶地 康泰 萬和國際 公館 銷售率 40% 50%以上 70%以上 30% 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 銷售率 60% 75% 70% 一期 售罄 80% 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 幸福時光 金河灣 銷售率 35% 一期 90% （ 3） 價格溫和上漲 此資料來自企業(yè) 2020年 112月珠海商品房銷售面積 ，同比增長 %， 銷售金額 ，同比增長 %，全年銷售商品住宅均價 3233元 /m2，同比增長 %。 2020年 1月至目前，珠海商品住宅價格保持溫和上漲態(tài)