【正文】 勢(shì)。 目前在售（接受認(rèn)購(gòu)）樓盤(pán)住宅均價(jià) 老香洲 新香洲 樓盤(pán)名稱 恒翠山 莊 吉檸山莊 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都 三好名苑 寶地康 泰 萬(wàn)和國(guó)際 公館 均價(jià)（元/m2） 3800 3700 3650 3200 46004700 3300 3400 6000 7000 吉大 前山 樓盤(pán) 名稱 華景 山居 園林 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 均價(jià)（元/m2） 6300 4000 3800 3050 住宅 2750 商鋪 8900 26002700 2700 拱北 夏灣 樓盤(pán)名稱 中庭居 簡(jiǎn)美城市中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 幸福時(shí)光 金河灣 均價(jià)（元/m2） 3700 5200 4200 3600 31003200 （ 4） 2020年在建在售樓盤(pán)規(guī)模下降 由于目前在建在售樓秀多為 2020年 6月后獲準(zhǔn)復(fù)工項(xiàng)目或經(jīng)土地拍賣取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，與以往建設(shè)的城中舊村項(xiàng)目比較，占地規(guī)模和總建筑規(guī)模有所下降。目前在建在售項(xiàng)目中 目前在建在售樓盤(pán)規(guī)模統(tǒng)計(jì) 此資料來(lái)自企業(yè) 老香洲 新香洲 樓盤(pán)名稱 恒翠山莊 吉檸山莊 銀樺新村三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北 名苑 香都三好名苑 寶地康泰 萬(wàn)和國(guó)際公館 總占地面積 13798 10965 6000多 3000 57867 14萬(wàn)多 總建筑面積 21930 30000多 5000 3 111956 30多萬(wàn) 吉大 前山 樓盤(pán) 名稱 華景 山居 園林 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰 河庭 西海 花園 福泰 花園 總占地面積 14000 3萬(wàn)多 13萬(wàn) 總建筑面積 18000 53824 22萬(wàn) 23萬(wàn) 拱北 夏灣 樓盤(pán)名稱 中庭居 簡(jiǎn)美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 幸福時(shí)光 金河灣 總占地 面積 2000多 25887 45000 10066 總建筑 面積 6000左右 11000多 43000 多 （ 5） 在建在售樓盤(pán)推廣力度普遍較低 由于市場(chǎng)需求較旺，降低了項(xiàng)目的銷售難度。目前在建在售樓盤(pán)從開(kāi)工 接受認(rèn)購(gòu)忽視對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣。市場(chǎng)推廣缺乏系統(tǒng)性及力度，有的只是對(duì)圍墻進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，制作簡(jiǎn)易的銷售資料。這種做法從降低了項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 （ 6） 西區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇 此資料來(lái)自企業(yè) 珠海市委四屆七次全會(huì)提出“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”的戰(zhàn)略決策，斗門、 金灣兩區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。區(qū)域內(nèi)商品住宅的建設(shè)品質(zhì)、銷售價(jià)格、銷售量都有了明顯的提升。 （ 7） 土地拍賣制度對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生兩方面的影響： ① 土地資源將逐漸向有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商集中 8月 1日，國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》正式實(shí)施?！兑?guī)定》重申，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。 由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的市場(chǎng)化程度更高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更為激烈。在市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用下，土地資源實(shí)現(xiàn)了 市場(chǎng)價(jià)值的最大化，為取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)商還必須對(duì)項(xiàng)目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進(jìn)行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的最優(yōu)化。因此，開(kāi)發(fā)商還必須具有高水平的專業(yè)人才。土地資源必須向優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商集中。 ② 土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生 由于土地拍賣制度的實(shí)施，拿到地塊的開(kāi)發(fā)商都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和嚴(yán)密的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，項(xiàng)目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。市政府通過(guò)控制土地供應(yīng)量，從源頭調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的房產(chǎn)供應(yīng) 量，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產(chǎn)生。 （ 8） 消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成熟，國(guó)民法律意識(shí)的增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī) 范，消費(fèi)者買房經(jīng)驗(yàn)的積累，在購(gòu)買房產(chǎn)的過(guò)程中，消費(fèi)者為保護(hù)自身利益，購(gòu)買行為比以往更理智，在簽訂購(gòu)房文書(shū)時(shí)表現(xiàn)出的維權(quán)意識(shí)空前強(qiáng)烈。 ? 小結(jié)： 目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，在商品住宅的交易中，供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用。消費(fèi)者購(gòu)房行為變得更加理智，作用于開(kāi)發(fā)商必須制造以某細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者需求為中心的高品質(zhì)產(chǎn)品，才能保證項(xiàng)目銷售順暢。 3．目前珠海住宅產(chǎn)品發(fā)展特 征 （ 1） 珠海住宅的總體成效抱歉價(jià)無(wú)疑是穩(wěn)中有升，但作為市場(chǎng)主體的各個(gè)樓盤(pán)在 此資料來(lái)自企業(yè) 市場(chǎng)上的表現(xiàn)各異。整體價(jià)格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤(pán)的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后的樓盤(pán)價(jià)格則往下調(diào)。 （ 2） 產(chǎn)品發(fā)展特征 ① 戶型創(chuàng)新是成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn) 綜觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的廣州、深圳等城市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大致經(jīng)歷了“地段 — 戶型 — 環(huán)境 — 服務(wù)管理 — 文化生活方式”等幾個(gè)階段。珠海則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，快速成長(zhǎng)，并形成跳躍式的發(fā)展。珠海房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)已從過(guò)去單純強(qiáng)調(diào)地段過(guò)渡到以戶型、環(huán)境為重心 的設(shè)計(jì)階段，甚至服務(wù)和文化生活方式也成為一些樓盤(pán)重要的賣點(diǎn)，海怡灣畔、華發(fā)新城、五洲花城相繼啟動(dòng)加快了這一進(jìn)程。 近期珠海住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)在戶型設(shè)計(jì)方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，極大的吸引了消費(fèi)者的眼球，并有效地刺激消費(fèi)者的需求。 戶型設(shè)計(jì) 樓 盤(pán) 陽(yáng)光花房 嶺南世家、華南名宇、五洲花城、錦繡檸溪二期 三錯(cuò)層 華南名宇、南廈豐澤園 坡屋頂 鳴翠谷、銀石雅苑 小復(fù)式 西海名苑 躍式 君怡花園、嶺南世家、華南名宇、美麗灣等 TOWNHOUSE 美麗灣、海怡灣畔、旭日灣 ② 園林綠化開(kāi) 始受重視 珠海早期樓盤(pán)的園林綠化設(shè)計(jì)很粗糙，隨著海怡灣畔以其出色的園林環(huán)境吸引了大批的消費(fèi)者后，打造成精品適應(yīng)市場(chǎng)，已成為開(kāi)發(fā)商的實(shí)際行動(dòng)要求，很多發(fā)展商不惜重金聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的專業(yè)公司進(jìn)行規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)珠海將涌現(xiàn)一批素質(zhì)有大飛躍的精品樓盤(pán)。 珠海部分樓盤(pán)園林綠化情況表 此資料來(lái)自企業(yè) 樓 盤(pán) 綠化率 特 色 設(shè)計(jì)公司 海怡灣畔 50% 大型人工湖 貝爾高林 美麗灣 65% 架空、組團(tuán)綠化 美國(guó) EDSA 鳳凰花園 40% 中庭大型水景泳池 旭日灣 50% 亞熱帶活水園林 嶺南世家 55% 嶺南風(fēng)格 新加坡 AEP 春澤名園 45% 立體綠化、水景 羅麥莊馬、貝爾高林 五洲花城 % 大型人工湖、組團(tuán)園林 美國(guó)泛亞易道 華發(fā)新城 65% 、水景 貝爾高林 香都三好名苑 50% 泰式園林、 SPA 美國(guó)賓士奈 寶地康泰 % 架空、組團(tuán)綠化 美國(guó)泛亞易道 棕櫚假日 50% 亞熱帶風(fēng)情、水景 貝爾高林 ④ 外立面越來(lái)越豐富 屋頂做為建筑的一部分，長(zhǎng)期以來(lái)被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無(wú)美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”。而在其功能上，往往只是為了最原始的防水、隔熱功能。隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃，人們對(duì)住宅的需求不再簡(jiǎn)單的停留在原始功能上，樓盤(pán)的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個(gè)重要因素，而屋頂?shù)男问脚c線條，色彩和質(zhì)感，昭示著整體樓宇的生機(jī)與魅力，并直接關(guān)系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經(jīng)越來(lái)越被重視。 ⑤ 物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理越來(lái)越為廣大購(gòu)房者所重視，并成為物業(yè)保值、增值的重要因素。現(xiàn)時(shí)珠海物業(yè)管理存 在較多問(wèn)題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。市場(chǎng)發(fā)育程度的不高使機(jī)會(huì)突顯，鳳凰花園、海怡灣畔、粵海國(guó)際等一批物業(yè)管理優(yōu)秀的樓盤(pán)大受追求高品質(zhì)生活人士的歡迎。因此越來(lái)越多的樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)之時(shí)起就開(kāi)始聘請(qǐng)知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理或作顧問(wèn)，從而提升樓盤(pán)的附加值。 珠海樓盤(pán)聘請(qǐng)知名物業(yè)公司情況表 物業(yè)管理 /顧問(wèn) 樓 盤(pán) 此資料來(lái)自企業(yè) 戴德梁行 君怡花園、旭日灣、鳳凰花園 中海物業(yè) 粵海國(guó)際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城 葆力物業(yè) 嶺南世家、鳴翠 谷、春澤名園、彩園 格力物業(yè) 嶺南世家、園林熙郡 華發(fā)物業(yè) 華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、 麗景花園、美景花園 三好物業(yè) 陽(yáng)光都市、陽(yáng)光地帶、南廈豐澤園 二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時(shí)，為了準(zhǔn)確研究項(xiàng)目周邊 在建在售樓盤(pán)的特征，將研究范圍擴(kuò)大到老香洲檸溪區(qū)域。 1． 價(jià)格分析 樓盤(pán) 名稱 錦繡檸溪二期 朗晴居二期 嶺南世家一期 鈺海名門 南廈豐澤園 陽(yáng)光 地帶 紫荊 豪庭 彩園 銀樺新村三期 恒翠山莊 吉寧 山莊 住宅均