某項目整體策劃運營思路報告(已修改)
2025-03-02 12:09 本頁面
【正文】 鹽城創(chuàng)世紀(jì)項目 整體策劃運營思路報告 本次提案思路 宏觀市場 項目本身 市場定位 消費者洞悉 運作切入點 產(chǎn)品修飾 推廣動作 重點政策瀏覽 從緊的貨幣政策 15%：存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率； %： 5年以上中長期商業(yè)貸款年利率； 未來加息依然存在可能性。 第二套住房貸款細則 40%：首付提高至 40% ：貸款利率為基準(zhǔn)利率的 鹽城契稅 ：銷售單價高于所在片銷售均價 不享受契稅優(yōu)惠。 物價局核價 目前鹽城物價局僅針對普通多層商品房實行指導(dǎo)價，未來不排除該政策會波及所有商品房范圍。 未來政策的不確定性 關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場 18241056171681416712897143271128839903270020234000600080001000012023140001600018000城北 城南 城西 城中 河?xùn)|鹽城各板塊住宅銷售情況分析圖入網(wǎng)總套數(shù)（套） 已成交套數(shù)（套）數(shù)據(jù)來源：同步地產(chǎn)（ Top）市場研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng) 注：以上數(shù)據(jù)截止于 2023年 2月 20日，不包含未開盤入網(wǎng)項目。 市場總體判斷 關(guān)于供求：市場競爭激烈、期房待銷量不斷增大； 關(guān)于樓盤：樓盤整體素質(zhì)上升但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 關(guān)于住宅： 90㎡ —120㎡ 二房半、三房戶型比較受歡迎； 關(guān)于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項目上市，體量相對較大 ，租賃價格較低， 市場投資信心不足。 關(guān)于客戶：消費者逐漸成熟，消費回歸理性； 市場同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑無特點、園林無新意、戶型少創(chuàng)新； 普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套； 市場總體表現(xiàn)預(yù)測 購房成本加大，購房計劃推遲 上百萬供應(yīng)量，加大樓市風(fēng)險 大盤林立，競爭激烈 樓市競爭轉(zhuǎn)入品質(zhì)、服務(wù)等深層次競爭層面 地塊分析 項目地理位置 地塊位于鹽城市西南片區(qū)，鹽城世紀(jì)大道路南，神龍汽車站對面。 主要指標(biāo) 地塊面積： 53614 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 55% 地塊四至 北：世紀(jì)大道 南：河道 西：河道 東：河道 交通條件 快速干道 世紀(jì)大道連接寧靖鹽高速與城市各片區(qū)，特別是城南新城區(qū)； 景觀資源 地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天獨厚的優(yōu)勢； 世紀(jì)大道作為鹽城景觀大道，近 50米政府形象景觀帶，為項目先天景觀環(huán)境錦上添花； 生活配套 地塊周邊基本無商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套； 潛在客源 政府官員 周邊企業(yè)中高管理者 裝飾城經(jīng)營戶 高品質(zhì)生活追求者 地塊 SWOT分析 優(yōu)勢 區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好； 周邊規(guī)劃前景良好，發(fā)展前景廣闊； 三面臨水，符合居住親水性； 位于城郊區(qū)環(huán)境比較好，綠化率高，空氣清新； 世紀(jì)大道兩邊日后將綠樹成蔭，景觀效果較好； 周邊道路四通八達便利，靠近鹽徐高速、寧靖鹽高
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