【正文】 房地產企業(yè) 成本均衡管理技巧與涉稅風險 房地產企業(yè)三大涉稅風險 隱瞞收入風險 成本管理風險 合作開發(fā)風險 房地產企業(yè)成本管理特殊風險 成本核算風險 成本虛增風險 成本滯后風險 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 成本核算步驟 劃分 成本 對象 開發(fā) 成本 歸集 開發(fā) 產品 分類 主營 業(yè)務 成本 轉入 固定 資產 完工 共同 成本 分攤 成本 建賬 交房 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 一、劃分成本對象 成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產品性質不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質。 房地產項目成本對象劃分原則 案例 某項目面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 3棟，高層共計 28層，其中兩棟地下三層為人防和車位， 1—— 4層是商鋪，上面 24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準備銷售。另有配套會所一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？ 可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權益區(qū)分原則 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 二、開發(fā)成本歸集與核算規(guī)則 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 1）出讓金與轉讓款 —— 出讓金與轉讓款的合規(guī)票據(jù) —— 土地能否自由轉讓過戶？ 未開發(fā)土地過戶問題；部分土地過戶問題。 —— 土地出讓金繳納主體 —— 特殊情況的出讓金如何入賬？ A公司預備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至 B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議， B公司支付 A公司 3000萬元， B公司后又支付出讓金 6000萬元。請問土地成本應該是多少？ —— 土地出讓金返是否繳稅？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 遼寧省大連市地方稅務局 《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號 （一）關于土地使用權價款的扣除問題 納稅人應當憑政府或政府有關部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 青島地方稅務局： 《青島市土地增值稅清算管理辦法》 青地稅發(fā) [2023]100號》 第二十二條 對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 2）契稅 —— 土地使用權和不動產投資是否繳納契稅？ 財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權有關契稅問題的通知 財稅（ 2023） 129號 一、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權出讓屬于契稅的征收范圍。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權屬作價投資、入股方式轉移土地、房屋權屬的，視同土地使用權轉讓征稅。因此，對以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權的行為，應視同土地使用權轉讓，由土地使用權的承受方按規(guī)定繳納契稅。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 2）契稅 —— 拆遷補償與安置支出是否需要補交契稅？ 《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅（ 2023） 134號）：無論以協(xié)議還是競價方式出讓，契稅計稅價格均應包括土地出讓金、各類安置補償費、市政建設配套費在內，而不僅僅是土地出讓金。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 2）契稅 —— 減免出讓金的契稅如何繳納？ 國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復 國稅函（ 2023） 436號 北京市地方稅務局： 你局《關于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權征收契稅問題的請示》（京地稅地〔 2023〕 166號）收悉，批復如下： 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 2）契稅 —— 土地變更用途補交出讓金的契稅如何繳納？ 《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函（ 2023） 662號）進行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用?！? 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 2）契稅 —— 房地產公司契稅有無優(yōu)惠政策？ 財政部國家稅務總局關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財稅【 2023】 4號 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 3）耕地占用稅 《中華人民共和國耕地點用稅暫行條例》第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 《中華人民共和國耕地點用稅暫行條例實施細則》第四條 經(jīng)申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人；農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。 未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。 《國家稅務總局關于耕地占用稅征收管理有關問題的通知》 國稅發(fā) [2023]129號 一、關于納稅人的認定。耕地占用稅納稅人應主要依據(jù)農用地轉用審批文件認定。農用地轉用審批文件中標明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標明用地人的，應要求申請用地人舉證實際用地人，實際用地人為納稅人；實際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準的，實際用地人為納稅人。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 4）市政配套費 （ 5）土地閑置費 （ 6）土地變更用途和超面積補交的 地價及相關稅費 （ 7）拆遷補償與安置費 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 7）拆遷補償類費用 拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 房屋拆遷補償范本 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 什么樣的補償才能算作補償？ 甲公司將工業(yè)用地轉讓給乙公司，約定土地 3000萬，地面建筑物補償 1500萬，請問甲方如何繳稅？乙方如何入賬？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 補償還是損失？ 甲公司將廠房和辦公樓整體轉讓給乙房地產公司，6000萬元，其中土地 4000萬元，地面建筑物2023萬元，乙方取得不動產后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補交了出讓金 5000萬元。請問該土地成本應該是多少？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 補償入賬要不要提供營業(yè)稅發(fā)票？ 《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應該核算哪些內容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 拆一還一補償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補償 5000平方商鋪。請問土地成本如何核算？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一補償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補償 5000平方商鋪。請問土地成本如何核算？ 某房地產企業(yè)對土地上的原住戶王某進行拆一還一補償，王某原住房面積 120平方。雙方在簽署的補償協(xié)議中約定補償面積： 120平方內不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計算收取價款； 140—— 160平方按照 6000元收??； 160平方以上按照每平方 8000元收取。 請問該企業(yè)如何進行財稅處理？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營業(yè)稅問題 《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函 [2023]768號）文件中作了明確規(guī)定：房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。 營業(yè)稅計算基數(shù)是市場價格還是成本價格 ？ 《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā) [1995]549號）文件規(guī)定，以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價 核定計征“銷售不動產”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產”的營業(yè)稅。 成本價如何確認？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題