【正文】 － 1－ 第五章 成本逼近法 ?本章教學(xué)內(nèi)容 ：通過(guò)本章教學(xué)，能使學(xué)生理解成本逼近法的基本概念和原理 ,熟練掌握成本逼近法的各種計(jì)算公式和評(píng)估程序。 ?本章教學(xué)目的 ：要求熟練運(yùn)用成本逼近發(fā)的基本原理和方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。 ?本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：重點(diǎn)是 成本逼近法的計(jì)算方法及運(yùn)用 ,難點(diǎn)是土地增值收益和建筑物折舊的內(nèi)涵和求取。 － 2－ ?第一節(jié) 基本思路及基本公式 ?第二節(jié) 新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法 的操作步驟 ?第三節(jié) 建房地產(chǎn)評(píng)估 的操作步驟 ?第四節(jié) 舊房地產(chǎn)評(píng)估 的操作步驟 ?第五節(jié) 適用范圍 ?示例 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 3－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?這一章的 重點(diǎn)和難點(diǎn) 這一部分的 難點(diǎn) 在于理解如何選擇方法， 重點(diǎn) 在于方法的運(yùn)用。 － 4－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?含義 成本逼近法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的 重新構(gòu)建價(jià)格 ，然后 扣除損耗 ，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本逼近法又稱原價(jià)法、成本法、用于舊房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)又稱為重置成本法。 － 5－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?特點(diǎn) ? 以成本累加為途徑 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格 ? 選用社會(huì)必要成本 ? 一般低于市場(chǎng)價(jià)值 － 6－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?程序 ? 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等相關(guān)資料 ? 估算重置價(jià)格或重建價(jià)格 ? 估算建筑物的折舊 ? 求取積算價(jià)格 － 7－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?基本思路及基本公式 評(píng)估值 ＝重新購(gòu)建價(jià)格－損耗 － 8－ ?該公式可針對(duì)三類評(píng)估對(duì)象而具體化 ?新開(kāi)發(fā)的土地 ?新建的房地產(chǎn) ?舊的房地產(chǎn) － 9－ ?新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 ?新開(kāi)發(fā)土地 包括填海造田、開(kāi)山造田、征用農(nóng)用地后進(jìn)行“幾通一平”支出等開(kāi)發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開(kāi)發(fā)的土地。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 10－ ?理解“三地” ?生地： 指已 完成 土地使用 批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無(wú) 基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 ? 毛地： 指已完成土地使用 批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 ? 熟地： 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可 用于建筑的土地 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 11－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法計(jì)算公式 ?土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 － 12－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 是劃撥還是支付出讓金；是從 農(nóng)村 取得土地使用權(quán)還是從 城鎮(zhèn) 取得土地使用權(quán) 。 － 13－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 ?從農(nóng)村取得土地 ?國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ?支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 － 14－ ?從城鎮(zhèn)取得土地 ?為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 ?支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 15－ 附 1： 征地費(fèi)用構(gòu)成 ? 土地補(bǔ)償費(fèi) 一般按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至10倍計(jì)算 。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi)。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) (包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、遷墳等 )。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi) (包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等 )。 ? 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見(jiàn)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) )。 ? 耕地占用稅。 ? 耕地開(kāi)墾費(fèi)。 ? 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 (征用城市郊區(qū)的菜地 )。 ? 征地管理費(fèi) (是由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的 ％～ 3％ )。 ? 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 16－ 附 2： 城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下 ： 1. 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。 2. 購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)。 3. 安置補(bǔ)助費(fèi) (包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) )。 4. 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。 5. 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 6. 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 17－ － 18－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算土地開(kāi)發(fā)成本 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 主要是指 “ 七通一平 ” 支出；小區(qū)內(nèi)綠化 、 照明 、 衛(wèi)生等小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)用 —— 根據(jù)需要決算資料測(cè)算 。 ?公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指學(xué)校 、 圖書(shū)館 、 幼兒園 、 等公用設(shè)施費(fèi)用 —該費(fèi)用一般是由開(kāi)發(fā)商交給政府 ， 按政府部門(mén)規(guī)定測(cè)算 。 － 19－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的管理人員工資 、辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi) 、 固定資產(chǎn)使用費(fèi)等 。 按照取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 一定比例 計(jì)算 。 － 20－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算投資利息 ?注意： ? 無(wú)論是 自有資金 ， 還是借入資金 均應(yīng)計(jì)算利息； ? 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi) ? 根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息 。若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 。 － 21－ 示例 1 某土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地的費(fèi)用和該階段的稅費(fèi)共 300萬(wàn)元，取得土地后即開(kāi)始動(dòng)工，將土地開(kāi)發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)期為 2年，同期銀行貸款年利率為 8%，計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 22－ ? 解：土地取得費(fèi)用的利