【正文】 的內(nèi)涵和求取。 － 5－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?特點 ? 以成本累加為途徑 ? 估價時點現(xiàn)實價格 ? 選用社會必要成本 ? 一般低于市場價值 － 6－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?程序 ? 搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等相關資料 ? 估算重置價格或重建價格 ? 估算建筑物的折舊 ? 求取積算價格 － 7－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?基本思路及基本公式 評估值 ＝重新購建價格－損耗 － 8－ ?該公式可針對三類評估對象而具體化 ?新開發(fā)的土地 ?新建的房地產(chǎn) ?舊的房地產(chǎn) － 9－ ?新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟 ?新開發(fā)土地 包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進行“幾通一平”支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。 是劃撥還是支付出讓金；是從 農(nóng)村 取得土地使用權還是從 城鎮(zhèn) 取得土地使用權 。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 15－ 附 1： 征地費用構成 ? 土地補償費 一般按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至10倍計算 。 ? 房屋拆遷安置補償費 (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補償費，其構成參見城市房屋拆遷安置補償費 )。 ? 征地管理費 (是由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費用，其收取標準根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費總額的 ％～ 3％ )。 3. 安置補助費 (包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費 )。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 17－ － 18－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?估算土地開發(fā)成本 ?基礎設施建設費 主要是指 “ 七通一平 ” 支出；小區(qū)內(nèi)綠化 、 照明 、 衛(wèi)生等小區(qū)開發(fā)配套費用 —— 根據(jù)需要決算資料測算 。 － 20－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?估算投資利息 ?注意： ? 無論是 自有資金 ， 還是借入資金 均應計算利息； ? 計息基礎＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 ? 根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息 。 主要有營業(yè)稅 、 城市維護建設稅 、 教育費附加 、 土地增值稅等 － 25－ ?營業(yè)稅 ?納稅人：轉(zhuǎn)讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的單位和個人。 以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。 教育費附加以各單位和個人實際交納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為 3％，一般月末提取，次月初交納。 － 29－ ? 開發(fā)利潤通常按一定基數(shù)和相應的利潤率來計算： ?直接成本利潤率 （計算基數(shù) =取得成本和開發(fā)成本） ?成本利潤率 （計算基數(shù)：取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用） ?銷售利潤率 （計算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價格） － 30－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?土地增值收益的確定 土地增值收益主要是由于 土地用途的改變或土地功能變化 而引起的 。 － 31－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?[例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ， 出讓金為 20萬元 /畝 ， 拆遷費 30萬元 /畝 ， 開發(fā)費 /平方公里 ， 土地開發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的 40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格 。試評估土地的價格。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 44－ ?理解“三地” ?生地： 指已 完成 土地使用批準手續(xù) (包括土地使用權出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無 基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時水、電 )條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未搬遷拆除。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 46－ ?建安工程費 即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應付給建筑商的全部費用。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 48－ ?管理費用 主要指開辦費和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。包括由賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記費、土地增值稅等 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 51－ ?土地增值稅 土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 52－ ? 土地增值稅 是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對房地產(chǎn)在 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 54－ ?計算公式 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格＝??第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 55－ 思考： 土地是否存在貶值？ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 56－ 一般來說，土地不會隨著使用而出現(xiàn) 實體性貶值 ，但當土地使用權被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權就有一個使用壽命的問題。 這里主要是估算建筑物的重置成本 。 － 62－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?估算建筑物的損耗 ? 有形損耗 （ 理化因素 ） ? 無形損耗 （ 社會經(jīng)濟因素 ） － 63－ ?有形損耗 ?耐用年限法 （ 使用年限法 ） ?打分法 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 64－ ?耐用年限法（使用年限法） ? 自然壽命、經(jīng)濟壽命 ?耐用年限確定時應注意建設期不包含在內(nèi)、與土地使用權年限無關 ?運用使用年限法確定建筑物折舊額 － 65－ 各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為： 1 鋼結構：生產(chǎn)用房 70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年，非生產(chǎn)用房 80年； 2 鋼筋混凝土結構 (包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架 剪力墻結構等 )：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年； 3 磚混結構一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年； 4 磚混結構二等：生產(chǎn)用房 40