【文章內(nèi)容簡介】 六 ） 估算開發(fā)利潤 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 40－ ?估算土地取得成本 ? 土地出讓金或地價款 ? 征地和房屋拆遷安置補償費 ? 有關(guān)土地取得的手續(xù)費及稅金 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 41－ ?開發(fā)成本 ? 勘察設(shè)計和前期工程費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 房屋建筑 建安工程費 ? 公共設(shè)施建設(shè)費 ? 開發(fā)過程的稅費及其他間接費 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 42－ ?勘察設(shè)計和前期工程費 包括臨時用地、水、電、路、場地平整費；工程勘察測量及工程設(shè)計費；城市規(guī)劃設(shè)計、咨詢、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費等。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 43－ 注意 這一部分費用與土地的 生熟 程度有關(guān)。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 44－ ?理解“三地” ?生地： 指已 完成 土地使用批準手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無 基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時水、電 )條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 ? 毛地： 指已完成土地使用批準手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但 未 進行拆遷的可用于建筑的土地。 ? 熟地： 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可 用于建筑的土地 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 45－ ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 包括由開發(fā)商承擔的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費用。應以規(guī)劃部門批準的管線綜合圖為依據(jù)。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 46－ ?建安工程費 即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應付給建筑商的全部費用。具體包括：建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費等。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 47－ ?公共設(shè)施 建設(shè)費 包括由開發(fā)商支付的建設(shè)居委會、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經(jīng)營性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點、變電室、開比索、煤氣調(diào)壓站的費用和電貼費等；文教衛(wèi)生如中小學、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費用。但商業(yè)網(wǎng)點如糧店、服飾店、菜店、小百貨店等經(jīng)營性用房的監(jiān)督和費用應由經(jīng)營者負擔，但按規(guī)定不計入商品房價格。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 48－ ?管理費用 主要指開辦費和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 49－ ?投資利息 土地取得費和開發(fā)成本均要計息 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 50－ ?銷售稅費 ?銷售費用。包括銷售廣告宣傳費、委托代銷費等 ?銷售稅金及附加。包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 ?其他銷售稅費。包括由賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費、土地增值稅等 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 51－ ?土地增值稅 土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額。 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 扣除項目金額 。 ? 土地增值稅估價的關(guān)鍵是土地增值稅扣除項目金額的估算。但對于納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應對其轉(zhuǎn)讓價格進行評估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 52－ ? 土地增值稅 是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對房地產(chǎn)在 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。所得稅 是針對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得或個人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對個人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個人所得稅。兩者較為類似的都是對所得收益征稅，但 土地增值稅是屬于交易費用的一種，是計入成本中的。 － 53－ ?舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 與新建房地產(chǎn)不同 ， 舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的 、 處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 ，即重置成本 ， 然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗 。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 54－ ?計算公式 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格＝??第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 55－ 思考： 土地是否存在貶值？ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 56－ 一般來說，土地不會隨著使用而出現(xiàn) 實體性貶值 ，但當土地使用權(quán)被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權(quán)就有一個使用壽命的問題。隨著土地使用時間的累加， 剩余使用壽命不斷減少，土地的功效也隨之發(fā)生損失 ，這就是土地價值的年限損耗。另外主要存在 經(jīng)濟性貶值。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 57－ ?測算地產(chǎn)各種貶值 地產(chǎn)年限 貶值率 =已使用年限 / 法定年限 地產(chǎn)經(jīng)濟 貶值額 = ：第 i年地產(chǎn)收益損失額； r：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率 n：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率 nnii rR??????? )1(1??iR第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 58－ ?舊 房地產(chǎn)重置成本測算 ?可采用 房地分估 的方式 土地的重置成本不一定采用成本法 ， 也可采用市場法 ， 因為成本法較適合新開發(fā)的土地 。 這里主要是估算建筑物的重置成本 。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 59－ ?估算建筑物的重置成本 ? 直接法 ? 間接法 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 60－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?直接法 指在 近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中 ， 尋找與待估建筑物 相類似的新建筑物 的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價 ， 以此為基礎(chǔ) ， 經(jīng)適當 修正 后求取重新建造價格 。 實際估算中 ， 通常經(jīng)過分析 、 測算和修正 ， 得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價 ， 再乘以待估建筑物的總面積 。 － 61－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?間接法 根據(jù)待估建筑物