某廣場項目整合營銷傳播策略提報(已修改)
2025-03-01 16:24 本頁面
【正文】 瀏陽文化廣場項目整合營銷傳播策略提報 青銅騎士 瀏陽項目組 2023年 03月 15日 ? 在進入項目整合推廣之前，首先來暢想一下項目的商業(yè)市場定位，因為我們 相信只有對產品有深刻的認知，才能有攻擊力的整合推廣。 ? PART 1— who am I？ 商業(yè)市場定位 ? 瀏陽，隨著長株譚一體化進程，它的價值已日益明顯。作為未來長株潭的“后花 園”，天賜地理優(yōu)勢，市區(qū)距長沙 67公里，距株洲 72公里，距湘潭 85公里，是未 來長株潭一體化的重要次中心城市，項目周邊已開發(fā)多個高尚社區(qū)，是瀏陽未來 的 商業(yè)中心和生活中心 ，也使其成就為未來瀏陽新城的中心 ,可謂中心之中心，地 塊價值不言而喻； 市場環(huán)境分析： ? 據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近三年來，全市城鎮(zhèn)基礎配套設施和商品房建設總投資達到 20 億元，城區(qū)拆遷面積 39萬平方米，開發(fā)土地 2800多畝，完成了 30多個城市建設和 房地產重點項目，廣場的興建、道路的拓寬、城市休閑娛樂場所不斷涌現(xiàn) …… 這些表明瀏陽市城市化進程不斷加快，房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。無疑，在今后的發(fā) 展中， 瀏陽必然是集商業(yè)、文化、工業(yè)、行政、旅游、居住功能等多元化于一體 的開發(fā)熱土。 ? 占據(jù)得天獨厚的機遇與位置，更需要精雕細琢才能將其發(fā)揚光大。本項目結合 住宅、辦公、商業(yè)為一體的多元化特征，匹配了地域發(fā)展，勢必成為區(qū)域消費 中心、休閑中心、時尚中心、生活中心，不光是商業(yè)集散地，更是綜合性的文 化消費中心；無論從規(guī)劃設計到配套設施、經(jīng)營政策，都以 綜合、時尚、 人文、 休閑為核心構建； ? 競爭環(huán)境分析： 碧景灣 地處瀏陽河畔唐家洲，緊鄰文化廣場，主力戶型情況為四房，有普通住宅和商業(yè) 裙樓；占地面積 ； 戶型總體面積大，加上 項目本身無任何品質感可言 ， 因此均價始終在 1320/㎡上徘徊； ? 盛世華庭 由瀏陽市仁達實業(yè)有限公司開發(fā)，地處人民東路 93號；主力戶型有三房和四房，面積在 148172平米；同樣是擁有住宅，商業(yè)裙樓二種類型，配有室內車位 88個；社區(qū)配套 豐富，有私家會所， 10000平米商業(yè)樓，集運動、休閑、娛樂、居家服務于一體； 在廣告推廣上，打出“山水名品，尚層生活”的定位；廣告語為“在山與水之間，尊貴的 生活”，總體來說， 突出了尊貴性，與豪華氣質。 現(xiàn)在均價在 2100/㎡左右，是可以支 撐其形象價值的。 ? 天順 ? 御景城 由瀏陽市天順房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，距離本案不到 200米；主力戶型由二房二 廳、三房二廳、四室二廳，是多層加高層的住宅項目，有車位配比，總戶數(shù) 270 戶； 在推廣上，打出“綠意鋪成詩意，家園既是花園”的廣告語，具有景觀盤明顯的昭示； 目前均價在 12001558元 /㎡。 ? 早城 發(fā)展商是瀏陽市房地產綜合開發(fā)有限公司，項目緊貼本案東面，二期還未動工；主 力戶型情況為 3房 2廳和 2房 2廳；總戶數(shù) 10棟 272套，開發(fā)體量較大； 推廣上打出“體驗瀏陽，最適宜居住樓盤”，“瀏陽市首個健康人文社區(qū) ,健康的綠色主 宰著園林 ,每一個日子都充滿詩意 。人性的關懷統(tǒng)帥著匠心 ,每一寸空間都透著溫馨”， 充滿濃厚的生活氣息。在 產品上有獨具特色 的 10萬平方米空中花園，目前已進入一 起尾盤銷售，均價在 1410 /㎡。 ? 1. 瀏陽城市規(guī)模和城市布局仍是傳統(tǒng)縣級城市格局，整體房價相對省會長沙來講，目前還很低，均價大約在 14001500元 /㎡，這也說明了整個房產領域還處于 初熱階段；也從側面可以推敲出來客戶群應該還處于僅僅是有購房欲望的初級階段； 2. 項目所處區(qū)域因為處瀏陽河廣場，觀水靠山，所以周圍項目 以山水為賣點的大戶型居多。多數(shù)項目定位為“高檔江景樓盤”一類 ，均價也大約 2023多一點，如前面分析的盛世華庭，就在 2023多，最低時 1900元一平。后來有所上漲，天馬國際星城項目起價 2300，最多時高層賣到 3000以上；但是也可以看出來“景觀豪宅”的概念已近泛，再去延續(xù)沒有任何稀缺性可言，也難以跳出區(qū)域的 同質化 競爭圈； 總結： ? 3. 超大商業(yè)配套所處區(qū)域的商業(yè)氛圍沒有造足； 4. 城市發(fā)展雖有后勁，但商業(yè)氣氛還是未能給置業(yè)者、投資者、經(jīng)營者足夠的信心。 ? 尋找差異化 市場實踐明確告訴我們： 想要避免正面競爭，必須尋找項目的差異化、市場的空白點，才能取得成功！ ? 一切從消費者出發(fā) ? 能夠滿足消費者需求的，就是符合市場的 ? 瀏陽人到底對商業(yè)有何種需求呢 ? ? 瀏陽人購物、娛樂好像只能去省會長沙的商業(yè)中心； 是否覺得瀏陽人的休閑生活太受約束？ 是否察覺到瀏陽人的內心中有一種
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