【正文】 項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 目 標(biāo)1 項(xiàng)目總銷(xiāo)金額約 2 項(xiàng)目總銷(xiāo)售周期約 2年零 5個(gè)月3 08年項(xiàng)目總銷(xiāo)金額約 4 開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約１億元人民幣銷(xiāo)售目標(biāo) 目 標(biāo) 分 解 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 區(qū)域繁榮區(qū)域啟動(dòng)啟動(dòng)開(kāi)發(fā) 全面建設(shè) 初具規(guī)模 基本建成封頂 竣工 落成售罄區(qū)域節(jié)奏項(xiàng)目節(jié)奏2023 2023 2023推售線價(jià)格線公寓、精裝工作室先行快速回流現(xiàn)金流公寓 /寫(xiě)字樓并行穩(wěn)步提升利潤(rùn)商業(yè)后行實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化低價(jià)入市，區(qū)域攔截策略促進(jìn)資金良性循環(huán)保持相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)穩(wěn)中有升、提升利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)健提升銷(xiāo)售價(jià)格追求利潤(rùn)最大化客戶(hù)線推廣線大面積撒網(wǎng) /本埠市場(chǎng)區(qū)域客戶(hù)攔截縱向深挖 /外埠市場(chǎng)走出去 ,引進(jìn)來(lái)重點(diǎn)客戶(hù)培養(yǎng) /區(qū)域攔截客戶(hù)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) /關(guān)系保養(yǎng)造聲勢(shì)大眾 +小眾搶占區(qū)域制高點(diǎn)大眾 +小眾發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)域示范效應(yīng)小 眾目標(biāo)分解主要營(yíng)銷(xiāo)線 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 之 價(jià) 格 策 略濱海第三極的銷(xiāo)售目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總體利潤(rùn)，而 實(shí)現(xiàn) 總體利潤(rùn)的關(guān)鍵是銷(xiāo)售速度，本著資金快速回籠，戶(hù)型不積壓的原則，采取稍低于濱海新區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)的定位，以避免銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)與成本增加。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的論證建議濱海第三極全盤(pán)均價(jià)為 10922元 / ㎡ ，公寓市場(chǎng)導(dǎo)入價(jià)為建議 9300元 / ㎡、精裝工作室市場(chǎng)導(dǎo)入價(jià)建議為 8600元 / ㎡ （含精裝修）。定價(jià)策略低價(jià)入市，階段提價(jià)由于本產(chǎn)品在剛剛?cè)胧袝r(shí)，市場(chǎng)的認(rèn)知度較低，建議采用低價(jià)入市的策略將潛在客戶(hù)的注意力吸引到本項(xiàng)目上，快速成交，促進(jìn)資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤(pán)品牌形象，保證后期最大利潤(rùn)創(chuàng)收。說(shuō)明 ：響螺灣區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，項(xiàng)目做為第一批面市的項(xiàng)目，要搶得市場(chǎng)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速消化．如何攔截和搶得開(kāi)發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶(hù)，把他們吸引過(guò)來(lái)，變成濱海第三極的客戶(hù)，對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要，故定價(jià)不宜太高，以保持項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也為日后項(xiàng)目的提價(jià)預(yù)留升值空間。 （性?xún)r(jià)比樹(shù)形象，高品質(zhì)創(chuàng)品牌）價(jià)格運(yùn)作策略項(xiàng)目分產(chǎn)品年度價(jià)格執(zhí)行年份 2023 2023 2023公寓（元 /㎡） 9625 11016 /精裝工作室（元 /㎡）9091 9752 /毛坯寫(xiě)字樓（元 /㎡）/ 9087 10261 商業(yè)（元 /㎡） / / 19260 合計(jì)（元 /㎡） 9417 10337 13459 公寓階段價(jià)格執(zhí)行 單位： (元 /㎡ )單位： (元 /㎡ )精裝工作室階段價(jià)格執(zhí)行單位： (元 /㎡ )毛坯寫(xiě)字樓階段價(jià)格執(zhí)行單位： (元 /㎡ )商業(yè)階段價(jià)格執(zhí)行 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 之 推 售 策 略整體市場(chǎng)狀況 —— 公寓消化狀況216。目前整體公寓的市場(chǎng)月消化速度平均在 1900 ㎡ 左右，市場(chǎng)認(rèn)可度高216。核心地段的公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值要高于非核心地段的產(chǎn)品，天津中心以其絕對(duì)的核心位置使得其每月的消化速度保持在 2300 ㎡整體市場(chǎng)狀況 —— 寫(xiě)字樓消化狀況216。 目前在售辦公物業(yè)市場(chǎng)的月平均消化面積 900 ㎡ 左右216。 甲級(jí)寫(xiě)字樓目前在售項(xiàng)目很少，信達(dá)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售目前在 1100 ㎡ 左右，乙級(jí)寫(xiě)字樓根據(jù)地段和品質(zhì)的不同月均消化面積在近 1000 ㎡房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是銷(xiāo)售速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。濱海第三極希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，所以根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目在銷(xiāo)售周期內(nèi)階段蓄水和放量，然后通過(guò)一定的手段引爆，不僅回籠資金快，同時(shí)給市場(chǎng)留下旺銷(xiāo)、供不應(yīng)求的感受。推盤(pán)策略： 階段蓄勢(shì)，集中放量項(xiàng)目整盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)劃表年份 2023年 2023年 2023年 合計(jì)銷(xiāo)售面積（㎡） 30177 42023 27614 99809比例 % % % %實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元 /㎡） 9417 10337 13459 10923 銷(xiāo)售額 284176809 434340066 371656826 1090173701回款額（元） 281658724 434884167 373642081 1090184972 累計(jì)回款額（元） 281658724 716542891 1090184972 /銷(xiāo)控策略： 216。 整層推售為主：用合理的比價(jià)方式促進(jìn)單層各戶(hù)型均勻銷(xiāo)售，盡量保留整層為滿(mǎn)足大客戶(hù)需求；216。 高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)均勻放量：拉開(kāi)價(jià)格區(qū)間從而滿(mǎn)足客戶(hù)的不同需求；216。 前期略微傾向于中低區(qū)消化：消化價(jià)格低區(qū)段，為了保證后期價(jià)格的拉升和減少銷(xiāo)售抗性；216。 中期為低、中、高區(qū)均衡消化：隨著價(jià)格的拉升，為了不使客戶(hù)流失，提高消化率、快速回流資金，為后期消化提供客戶(hù)支持，減小后期的消化難度；216。 后期略微傾向于消化中高區(qū)：此時(shí)價(jià)格已經(jīng)走高，中區(qū)的價(jià)格適中，而高區(qū)又可實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值，兩者互相拉動(dòng)，可以順利實(shí)現(xiàn)清盤(pán)；216。 每次推售各種房型均勻分部，增加客戶(hù)的選擇余地；1. 50 ㎡ 左右為主力戶(hù)型為 577套，占公寓面積的 68%；2. 30 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 135套，占公寓面積的 16%%。3. 100 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 81套，占公寓面積的 10%。4. 60 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 54套，占公寓總面積的 6%；酒店式公寓可銷(xiāo)售資源分析樓層 酒店式公寓可售部分戶(hù)型編號(hào) 套數(shù) 套內(nèi)面積 銷(xiāo)售面積 總套數(shù) 總面積3層 A 10 10 合計(jì) 10 10 430層 A 19 513 A39。 1 27 B 4 108 C 3 81 D 1 27 D39。 1 27 E 1 27 F 1 27 合計(jì) 31 837 公寓總計(jì)： 847 公寓整盤(pán)階段銷(xiāo)控計(jì)劃公寓 　 蓄勢(shì)期 開(kāi)盤(pán)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 保溫期 強(qiáng)銷(xiāo)期 保溫期 清盤(pán)消化期 合計(jì)2 放量比例 % % % % % % % %放量（平方米） 6584 6584 6584 3292 9875 8230 3796 44943 推售套數(shù) 124 124 124 62 186 155 72 847 銷(xiāo)售量（平方米） 　 11011 7416 2742 8315 9348 6112 44943 銷(xiāo)售率 　 % % % % % % %當(dāng)期均價(jià)（元 /平方米） 　 9361 10018 10300 10575 11158 11718 10446 均價(jià)漲幅率 　 　 7% 3% 3% 6% 5% 　價(jià)格漲幅（元 /平方米） 　 300 650 50 450 600 550 2600公寓整盤(pán)階段銷(xiāo)控計(jì)劃蓄勢(shì)期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期保溫期強(qiáng)銷(xiāo)期保溫期清盤(pán)期放量為 1 21層放量為 1 2 24層放量為 1 1 30層放量為 1 1 2 2 27層放量為 15層放量為 1 2 2 29層放量為 1 20層公寓 2023年階段銷(xiāo)控計(jì)劃公寓　公寓　 蓄勢(shì)階段蓄勢(shì)階段 開(kāi)盤(pán)階段開(kāi)盤(pán)階段 銷(xiāo)售一階段銷(xiāo)售一階段 銷(xiāo)售二階段銷(xiāo)售二階段 銷(xiāo)售三階段銷(xiāo)售三階段 銷(xiāo)售四階段銷(xiāo)售四階段 合計(jì)合計(jì) 放量比例放量比例 % % % % % % %放量（平方米放量（平方米）） 6584 4938 3292 1646 1646 1646 19751 推售套數(shù)推售套數(shù) 124 93 62 31 31 31 372銷(xiāo)售量（平方銷(xiāo)售量（平方米）米） 　 9018 2961 2857 2347 1244 18427 銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率 　 % % % % % %當(dāng)期均價(jià)（元當(dāng)期均價(jià)（元/平方米）平方米） 　 9300 9640 10000 10100 10250 9625 均價(jià)漲幅率均價(jià)漲幅率 　 　 4% 4% 1% 1% 　價(jià)格漲幅（元價(jià)格漲幅（元/平方米）平方米） 　 0 450 250 100 150 950公寓 2023年階段銷(xiāo)控計(jì)劃蓄勢(shì)階段開(kāi)盤(pán)階段銷(xiāo)售一階段銷(xiāo)售三階段銷(xiāo)售二階段銷(xiāo)售四階段放量為 1 21層放量為 1 24層放量為 23層放量為 18層放量為 16層放量為 30層. 21. ..51. 58至 80 ㎡ 為主力戶(hù)型共 105套。2. 90至 120 ㎡ 的產(chǎn)品共 49套。精裝工作室可銷(xiāo)售資源分析樓層 精裝工作室戶(hù)型編號(hào)單層套數(shù)套內(nèi)面積銷(xiāo)售面積 總套數(shù) 總面積410層 A 1 7 892B 4 28 1642C 1 7 458D 1 7 908E 5 35 2070F 1 7 491G1 1 7 414G2 1 7 453H 1 7 903I 1 7 1132J 1 7 1051K 1 7 1051L 1 7 1066M 1 7 735N 1 7 556合計(jì)： 154 13824精裝工作室整盤(pán)階段銷(xiāo)控計(jì)劃精裝寫(xiě)字樓 　　 蓄勢(shì)期蓄勢(shì)期 開(kāi)盤(pán)期開(kāi)盤(pán)期 保溫期保溫期 強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期 保溫期保溫期 強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期 清盤(pán)消化期清盤(pán)消化期 合計(jì)合計(jì) 放量比例 % % 21% % % % 0% %放量（平方米） 3031 1975 2894 1975 1975 1975 0 13824推售套數(shù) 32 22 34 22 22 22 0 154銷(xiāo)售量（平方米） 　　 2934 3162 2214 2165 2174 1175 銷(xiāo)售率 　　 21% 23% 16% % 16% % %當(dāng)期均價(jià)（元/平方米） 　　 8600 8941 9350 9450 9619 9829 9190 均價(jià)漲幅率 　　 　 4% 5% 1% 2% 2% 　價(jià)格漲幅（元 /平方米）　　 0 450 300 100 200 250 1300 精裝工作室整盤(pán)階段銷(xiāo)