【正文】 項 目 銷 售 目 標1 項目總銷金額約 2 項目總銷售周期約 2年零 5個月3 08年項目總銷金額約 4 開盤實現(xiàn)銷售金額約１億元人民幣銷售目標 目 標 分 解 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 區(qū)域繁榮區(qū)域啟動啟動開發(fā) 全面建設(shè) 初具規(guī)模 基本建成封頂 竣工 落成售罄區(qū)域節(jié)奏項目節(jié)奏2023 2023 2023推售線價格線公寓、精裝工作室先行快速回流現(xiàn)金流公寓 /寫字樓并行穩(wěn)步提升利潤商業(yè)后行實現(xiàn)利潤最大化低價入市，區(qū)域攔截策略促進資金良性循環(huán)保持相對價格優(yōu)勢穩(wěn)中有升、提升利潤持續(xù)穩(wěn)健提升銷售價格追求利潤最大化客戶線推廣線大面積撒網(wǎng) /本埠市場區(qū)域客戶攔截縱向深挖 /外埠市場走出去 ,引進來重點客戶培養(yǎng) /區(qū)域攔截客戶點對點 /關(guān)系保養(yǎng)造聲勢大眾 +小眾搶占區(qū)域制高點大眾 +小眾發(fā)揮項目區(qū)域示范效應(yīng)小 眾目標分解主要營銷線 營 銷 策 略 之 價 格 策 略濱海第三極的銷售目標是實現(xiàn)總體利潤，而 實現(xiàn) 總體利潤的關(guān)鍵是銷售速度，本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取稍低于濱海新區(qū)同類產(chǎn)品均價的定位，以避免銷售周期過長導(dǎo)致風(fēng)險與成本增加。經(jīng)過詳細的論證建議濱海第三極全盤均價為 10922元 / ㎡ ，公寓市場導(dǎo)入價為建議 9300元 / ㎡、精裝工作室市場導(dǎo)入價建議為 8600元 / ㎡ （含精裝修）。定價策略低價入市，階段提價由于本產(chǎn)品在剛剛?cè)胧袝r，市場的認知度較低，建議采用低價入市的策略將潛在客戶的注意力吸引到本項目上，快速成交，促進資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤創(chuàng)收。說明 ：響螺灣區(qū)域未來市場供應(yīng)量較大，競爭較激烈，項目做為第一批面市的項目，要搶得市場先機，實現(xiàn)項目快速消化．如何攔截和搶得開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)現(xiàn)有項目的客戶，把他們吸引過來，變成濱海第三極的客戶，對項目至關(guān)重要，故定價不宜太高，以保持項目的價格競爭優(yōu)勢，也為日后項目的提價預(yù)留升值空間。 （性價比樹形象，高品質(zhì)創(chuàng)品牌）價格運作策略項目分產(chǎn)品年度價格執(zhí)行年份 2023 2023 2023公寓（元 /㎡） 9625 11016 /精裝工作室（元 /㎡）9091 9752 /毛坯寫字樓（元 /㎡）/ 9087 10261 商業(yè)（元 /㎡） / / 19260 合計（元 /㎡） 9417 10337 13459 公寓階段價格執(zhí)行 單位： (元 /㎡ )單位： (元 /㎡ )精裝工作室階段價格執(zhí)行單位： (元 /㎡ )毛坯寫字樓階段價格執(zhí)行單位： (元 /㎡ )商業(yè)階段價格執(zhí)行 營 銷 策 略 之 推 售 策 略整體市場狀況 —— 公寓消化狀況216。目前整體公寓的市場月消化速度平均在 1900 ㎡ 左右，市場認可度高216。核心地段的公寓產(chǎn)品的投資價值要高于非核心地段的產(chǎn)品，天津中心以其絕對的核心位置使得其每月的消化速度保持在 2300 ㎡整體市場狀況 —— 寫字樓消化狀況216。 目前在售辦公物業(yè)市場的月平均消化面積 900 ㎡ 左右216。 甲級寫字樓目前在售項目很少，信達廣場的銷售目前在 1100 ㎡ 左右，乙級寫字樓根據(jù)地段和品質(zhì)的不同月均消化面積在近 1000 ㎡房地產(chǎn)項目最重要的是銷售速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。濱海第三極希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，所以根據(jù)工程節(jié)點，項目在銷售周期內(nèi)階段蓄水和放量，然后通過一定的手段引爆，不僅回籠資金快，同時給市場留下旺銷、供不應(yīng)求的感受。推盤策略： 階段蓄勢，集中放量項目整盤銷售計劃表年份 2023年 2023年 2023年 合計銷售面積（㎡） 30177 42023 27614 99809比例 % % % %實現(xiàn)均價（元 /㎡） 9417 10337 13459 10923 銷售額 284176809 434340066 371656826 1090173701回款額（元） 281658724 434884167 373642081 1090184972 累計回款額（元） 281658724 716542891 1090184972 /銷控策略： 216。 整層推售為主：用合理的比價方式促進單層各戶型均勻銷售，盡量保留整層為滿足大客戶需求；216。 高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)均勻放量：拉開價格區(qū)間從而滿足客戶的不同需求；216。 前期略微傾向于中低區(qū)消化：消化價格低區(qū)段，為了保證后期價格的拉升和減少銷售抗性；216。 中期為低、中、高區(qū)均衡消化：隨著價格的拉升，為了不使客戶流失，提高消化率、快速回流資金，為后期消化提供客戶支持，減小后期的消化難度；216。 后期略微傾向于消化中高區(qū)：此時價格已經(jīng)走高，中區(qū)的價格適中，而高區(qū)又可實現(xiàn)最高價值，兩者互相拉動，可以順利實現(xiàn)清盤；216。 每次推售各種房型均勻分部，增加客戶的選擇余地；1. 50 ㎡ 左右為主力戶型為 577套，占公寓面積的 68%；2. 30 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 135套，占公寓面積的 16%%。3. 100 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 81套，占公寓面積的 10%。4. 60 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 54套，占公寓總面積的 6%；酒店式公寓可銷售資源分析樓層 酒店式公寓可售部分戶型編號 套數(shù) 套內(nèi)面積 銷售面積 總套數(shù) 總面積3層 A 10 10 合計 10 10 430層 A 19 513 A39。 1 27 B 4 108 C 3 81 D 1 27 D39。 1 27 E 1 27 F 1 27 合計 31 837 公寓總計： 847 公寓整盤階段銷控計劃公寓 　 蓄勢期 開盤期 強銷期 保溫期 強銷期 保溫期 清盤消化期 合計2 放量比例 % % % % % % % %放量（平方米） 6584 6584 6584 3292 9875 8230 3796 44943 推售套數(shù) 124 124 124 62 186 155 72 847 銷售量（平方米） 　 11011 7416 2742 8315 9348 6112 44943 銷售率 　 % % % % % % %當期均價（元 /平方米） 　 9361 10018 10300 10575 11158 11718 10446 均價漲幅率 　 　 7% 3% 3% 6% 5% 　價格漲幅（元 /平方米） 　 300 650 50 450 600 550 2600公寓整盤階段銷控計劃蓄勢期開盤期強銷期保溫期強銷期保溫期清盤期放量為 1 21層放量為 1 2 24層放量為 1 1 30層放量為 1 1 2 2 27層放量為 15層放量為 1 2 2 29層放量為 1 20層公寓 2023年階段銷控計劃公寓　公寓　 蓄勢階段蓄勢階段 開盤階段開盤階段 銷售一階段銷售一階段 銷售二階段銷售二階段 銷售三階段銷售三階段 銷售四階段銷售四階段 合計合計 放量比例放量比例 % % % % % % %放量（平方米放量（平方米）） 6584 4938 3292 1646 1646 1646 19751 推售套數(shù)推售套數(shù) 124 93 62 31 31 31 372銷售量（平方銷售量（平方米）米） 　 9018 2961 2857 2347 1244 18427 銷售率銷售率 　 % % % % % %當期均價（元當期均價（元/平方米）平方米） 　 9300 9640 10000 10100 10250 9625 均價漲幅率均價漲幅率 　 　 4% 4% 1% 1% 　價格漲幅（元價格漲幅（元/平方米）平方米） 　 0 450 250 100 150 950公寓 2023年階段銷控計劃蓄勢階段開盤階段銷售一階段銷售三階段銷售二階段銷售四階段放量為 1 21層放量為 1 24層放量為 23層放量為 18層放量為 16層放量為 30層. 21. ..51. 58至 80 ㎡ 為主力戶型共 105套。2. 90至 120 ㎡ 的產(chǎn)品共 49套。精裝工作室可銷售資源分析樓層 精裝工作室戶型編號單層套數(shù)套內(nèi)面積銷售面積 總套數(shù) 總面積410層 A 1 7 892B 4 28 1642C 1 7 458D 1 7 908E 5 35 2070F 1 7 491G1 1 7 414G2 1 7 453H 1 7 903I 1 7 1132J 1 7 1051K 1 7 1051L 1 7 1066M 1 7 735N 1 7 556合計： 154 13824精裝工作室整盤階段銷控計劃精裝寫字樓 　　 蓄勢期蓄勢期 開盤期開盤期 保溫期保溫期 強銷期強銷期 保溫期保溫期 強銷期強銷期 清盤消化期清盤消化期 合計合計 放量比例 % % 21% % % % 0% %放量（平方米） 3031 1975 2894 1975 1975 1975 0 13824推售套數(shù) 32 22 34 22 22 22 0 154銷售量（平方米） 　　 2934 3162 2214 2165 2174 1175 銷售率 　　 21% 23% 16% % 16% % %當期均價（元/平方米） 　　 8600 8941 9350 9450 9619 9829 9190 均價漲幅率 　　 　 4% 5% 1% 2% 2% 　價格漲幅（元 /平方米）　　 0 450 300 100 200 250 1300 精裝工作室整盤階段銷