【正文】 域制高點(diǎn)大眾 +小眾發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)域示范效應(yīng)小 眾目標(biāo)分解主要營銷線 營 銷 策 略 之 價(jià) 格 策 略濱海第三極的銷售目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總體利潤，而 實(shí)現(xiàn) 總體利潤的關(guān)鍵是銷售速度，本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取稍低于濱海新區(qū)同類產(chǎn)品均價(jià)的定位，以避免銷售周期過長導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)與成本增加。核心地段的公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值要高于非核心地段的產(chǎn)品，天津中心以其絕對的核心位置使得其每月的消化速度保持在 2300 ㎡整體市場狀況 —— 寫字樓消化狀況216。 中期為低、中、高區(qū)均衡消化：隨著價(jià)格的拉升，為了不使客戶流失，提高消化率、快速回流資金，為后期消化提供客戶支持，減小后期的消化難度；216。精裝工作室可銷售資源分析樓層 精裝工作室戶型編號單層套數(shù)套內(nèi)面積銷售面積 總套數(shù) 總面積410層 A 1 7 892B 4 28 1642C 1 7 458D 1 7 908E 5 35 2070F 1 7 491G1 1 7 414G2 1 7 453H 1 7 903I 1 7 1132J 1 7 1051K 1 7 1051L 1 7 1066M 1 7 735N 1 7 556合計(jì)： 154 13824精裝工作室整盤階段銷控計(jì)劃精裝寫字樓 　　 蓄勢期蓄勢期 開盤期開盤期 保溫期保溫期 強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期 保溫期保溫期 強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期 清盤消化期清盤消化期 合計(jì)合計(jì) 放量比例 % % 21% % % % 0% %放量（平方米） 3031 1975 2894 1975 1975 1975 0 13824推售套數(shù) 32 22 34 22 22 22 0 154銷售量（平方米） 　　 2934 3162 2214 2165 2174 1175 銷售率 　　 21% 23% 16% % 16% % %當(dāng)期均價(jià)（元/平方米） 　　 8600 8941 9350 9450 9619 9829 9190 均價(jià)漲幅率 　　 　 4% 5% 1% 2% 2% 　價(jià)格漲幅（元 /平方米）　　 0 450 300 100 200 250 1300 精裝工作室整盤階段銷控計(jì)劃保溫期強(qiáng)銷期保溫期開盤期強(qiáng)銷期放量為 5層、 713722放量為 9層放量為 4層、 701712放量為 8層放量為 6層蓄勢期 放量為 10層216。 將銀行投資理財(cái)人群轉(zhuǎn)化為商會(huì)項(xiàng)目購買群體，同時(shí)起到宣傳本項(xiàng)目 ,擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提高商會(huì)知名度。根據(jù)客戶企業(yè)對本項(xiàng)目的反饋信息，對意向客戶企業(yè)指定專人進(jìn)行跟蹤與持續(xù)溝通，最終使之轉(zhuǎn)化為成交客戶。其它渠道（ DM、短信、巡展、路演）等216。建議此方案 :08年 4６ 月份期間舉辦此活動(dòng)。成立專門的行銷小組有針對性的對周邊寫字樓客戶進(jìn)行挖掘；216。傳播渠道：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)造勢傳播渠道：精準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫短信、直投，小眾活動(dòng)；銀行、證券公司客戶經(jīng)理、理財(cái)顧問、俱樂部圈子傳播等。大面積撒網(wǎng)強(qiáng)勢亮相， 迅速確立本案知名度選擇樓層及戶型進(jìn)行市場初探反復(fù)試探價(jià)格，為開盤定價(jià)提供有效支撐需蓄客目標(biāo) 1100組積分逐日遞減階段持續(xù)大面積撒網(wǎng)客戶強(qiáng)有力的轉(zhuǎn)化低價(jià)入市快速搶占市場，形成開盤熱銷之勢，消化上階段積累客戶公寓 :9361元 /m2工作室 :8600元 /m2強(qiáng)勢推出主力戶型整合各項(xiàng)推廣手段，持續(xù)掀起項(xiàng)目推廣熱潮，將項(xiàng)目全面推向市場需蓄客目標(biāo) 1100組逐步縮小渠道拓展面，開始由面向線，縱向深挖完成銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)上穩(wěn)步提升銷售均價(jià)公寓 :10017元 /m2工作室 :8941元 /m2消化前期剩余單位，樓層陸續(xù)推出優(yōu)化渠道，考慮奧運(yùn)會(huì)不做大規(guī)模的宣傳推廣工作加大渠道推廣力度需蓄客目標(biāo) 1100組逐步縮小渠道拓展面，繼續(xù)由面向線縱向深挖持續(xù)穩(wěn)健提升銷售價(jià)格公寓 :10300元 /m2工作室 :9350元 /m2各樓層、戶型陸續(xù)放開集中投放發(fā)揮情景營銷客戶營銷的作用需蓄客目標(biāo) 680組由線及點(diǎn)進(jìn)行集中的客戶挖掘價(jià)格持續(xù)小幅上升公寓 :10575元 /m2工作室 :9450元 /m2各樓層、戶型陸續(xù)放開利用示范區(qū)作用掀起新一輪宣傳熱潮挖掘老客戶需蓄客目標(biāo) 680組集中客戶類型挖掘年終小幅提價(jià)公寓 :11158元 /m2工作室 :9619元 /m2推出少量高樓層，帶升價(jià)值提升，為來年?duì)I銷打基礎(chǔ)針對老客戶設(shè)計(jì)宣傳推廣活動(dòng)實(shí)現(xiàn)年終銷售任務(wù)蓄勢階段（ 2023年 4月 20日 —6 月 21日）階段銷售目標(biāo) ： 需蓄客 2500組，支撐開盤消化 11000㎡的面積；客戶線大面積撒網(wǎng)： 在市區(qū)、濱海新區(qū)、投資比較活躍的外埠區(qū)域廣泛撒網(wǎng)，通過廣告手段（戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒）及渠道手段（短信、 DM、巡展、行銷）組合運(yùn)用，向目標(biāo)客群廣泛告知本項(xiàng)目信息，同時(shí)經(jīng)過一段時(shí)間的廣泛宣傳后，進(jìn)行第一輪的客戶篩選。各大商會(huì)、購房團(tuán)團(tuán)體的直接拜訪：由行銷小組人員采用直接拜訪、緣故推薦、郵寄項(xiàng)目精美資料形式各種團(tuán)體組織的會(huì)長、領(lǐng)導(dǎo)層人員。設(shè)置沙盤（包括區(qū)域沙盤和項(xiàng)目沙盤各一個(gè)）；216。配備看房直通車（配備大巴車一輛）按時(shí)間段發(fā)車，兩小時(shí)為一班提前給每位客戶發(fā)放印有第三極 LOGO胸牌一枚（制作 500枚）；216。二等獎(jiǎng)一名：獎(jiǎng)現(xiàn)金 5000元，如獲獎(jiǎng)?wù)哔徺I本項(xiàng)目，則此獎(jiǎng)金折合為 10000元房款。渠道范圍 濱海渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費(fèi)類客戶； 商務(wù)類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 濱海區(qū)商場超市； 高端寫字樓； 高檔住宅別墅區(qū)域： 高檔汽車的 4S店； 1區(qū)內(nèi)高級俱樂部、會(huì)館； 1港口、物流、貿(mào)易、煤炭行業(yè)企業(yè)；廣告手段 戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒說明 6月 22日 7月 11日對濱海地區(qū)投放短信 100萬條、 DM單 、商場、超市巡展 1個(gè)月蓄客手段：持續(xù)大面積撒網(wǎng)階段，重點(diǎn)鎖定在本埠區(qū)域市場。 216。 階段價(jià)格說明：216?；顒?dòng)配合： 優(yōu)惠政策： 凡通過此次活動(dòng)簽訂購房協(xié)議的客戶可以享受折上折即：三日內(nèi)簽訂購房協(xié)議的客戶享受 ；其它支持： 旅游公司導(dǎo)游人員配合介紹響螺灣和第三極情況，項(xiàng)目準(zhǔn)備相關(guān)宣傳資料；費(fèi)用： 預(yù)計(jì)每人每天 80元的費(fèi)用，午餐為航空配餐標(biāo)準(zhǔn)（每團(tuán)以 50人左右計(jì)算）剩余四個(gè)銷售階段營銷執(zhí)行細(xì)案，如需詳細(xì)說明，可打開插入附件詳細(xì)說明．近期工作成果濱海第三極項(xiàng)目操作各項(xiàng)流程及管理制度銷售管理表格濱海第三極認(rèn)購協(xié)議書濱海第三極項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)內(nèi)容及綱要濱海第三極項(xiàng)目統(tǒng)一說辭、答客問（階段性）塘沽上海道濱海第三極銷售中心辦公用品配備清單巡展場和市區(qū)展場所需物料清單積分卡活動(dòng)方案和使用說明客戶積累方案建立濱海第三極渠道行銷小組的方案1濱海商會(huì)項(xiàng)目價(jià)格推導(dǎo)及價(jià)格體系1近階段房地產(chǎn)相關(guān)政策 項(xiàng)目營銷費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目營銷費(fèi)用預(yù)算 認(rèn)購方式及流程制定216。開盤方案及執(zhí)行216。銷售組織方案216。渠道搭建216。 商務(wù)類客戶行業(yè)老板：金融保險(xiǎn)、地產(chǎn)、貿(mào)易、 IT行業(yè)老板。短信投放范圍短信４月 20日 亮相 100萬條 4隨時(shí) 配合銷售 50萬條 2即時(shí) 小型活動(dòng) 50萬條 2小計(jì) 85月 22日 認(rèn)購前　 50萬條 2隨時(shí) 配合銷售 25萬條 1即時(shí) 大型活動(dòng) 25萬條 1小計(jì) 46月 配合認(rèn)購 50萬條 26月 21日 開盤前 100萬條 4小計(jì) 6合計(jì) 18DM投放范圍類別 濱海地區(qū)高檔住宅 １、可直投：貽成綜合大廈 貽豐園 華云園 福慧花園 新民里 馨苑小區(qū) 馨苑新城 喜順家園 翠亨村 翠亨康庭　碧海鴻庭 需協(xié)調(diào)物業(yè)：博美園 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)寫字樓 可直投：貽信園 宏達(dá)公寓 仕加花園 金融街 紫云名居 騰達(dá)大廈 需協(xié)調(diào)物業(yè)：第四杰座 大泛華國際 港務(wù)局大廈 聚寶大廈 泰達(dá)新天地　國信風(fēng)景 津?yàn)I發(fā)展大廈　天保航運(yùn)中心別墅 洋房 需協(xié)調(diào)物業(yè)：陽光新干線 捷達(dá)園 格林園 御景園邸 華納豪宅 恬園別墅 恂園別墅說明１、產(chǎn)業(yè)客戶的準(zhǔn)確投放，要求投放到公司高級管理人員，最基本也要投放到公司行政部門，因許多公司的選址為行政部門工作，要實(shí)現(xiàn)實(shí)名投放，并且要考慮物業(yè)管理的因素，避免被其他人員截流，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確到達(dá)目標(biāo)客戶手中。 17 二月 202312:30:57 下午 12:30:57二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:30:5712:30:5712:30Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 12:30:5712:30:5712:302/17/2023 12:30:57 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 12:30:57 下午 12:30 下午 12:30:57二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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