【正文】 每天遞減 22分，即以人民幣 1936元 /天的速度 遞減，一周后全部積分作廢，以此來(lái)促進(jìn)客戶快速成交。2 精加工樹(shù)立濱海第三極形象：在大眾普遍認(rèn)知后利用名人效應(yīng)與商會(huì)效應(yīng)，做強(qiáng)濱海第三極的項(xiàng)目吸引力。 針對(duì)補(bǔ)充投資客群216。針對(duì)不同行業(yè)特點(diǎn)（金融服務(wù)行業(yè)、信息咨詢行業(yè)、軟件開(kāi)發(fā)行業(yè)）的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)不同的裝修方案，最后由專家和潛在客戶觀眾評(píng)選出我最喜愛(ài)的裝修設(shè)計(jì)方案?？课覀兊耐茝V策略去吸引人群找到他們，如何讓他成為濱海第三極客戶呢？　積分卡活動(dòng)商會(huì)購(gòu)房卡濱海第三極 精裝工作室 的目標(biāo)客群應(yīng)該是誰(shuí)？216。 五、大型集團(tuán)型企業(yè)： （渤海石油集團(tuán)、天津海運(yùn)公司、中石化天津分公司等）對(duì)企業(yè)各部門負(fù)責(zé)人或資深員工進(jìn)行行銷公關(guān)，獲取該企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系與外部合作企業(yè)組織網(wǎng)，再由行銷人員對(duì)網(wǎng)內(nèi)各關(guān)系企業(yè)及相關(guān)人員進(jìn)行本項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的推介。商會(huì)控股也是商會(huì)性的集團(tuán)，由商會(huì)集團(tuán)引見(jiàn)各大商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)等領(lǐng)導(dǎo)。216。 每次推售各種房型均勻分部，增加客戶的選擇余地；1. 50 ㎡ 左右為主力戶型為 577套，占公寓面積的 68%；2. 30 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 135套，占公寓面積的 16%%。 甲級(jí)寫(xiě)字樓目前在售項(xiàng)目很少，信達(dá)廣場(chǎng)的銷售目前在 1100 ㎡ 左右，乙級(jí)寫(xiě)字樓根據(jù)地段和品質(zhì)的不同月均消化面積在近 1000 ㎡房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是銷售速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的論證建議濱海第三極全盤均價(jià)為 10922元 / ㎡ ，公寓市場(chǎng)導(dǎo)入價(jià)為建議 目前整體公寓的市場(chǎng)月消化速度平均在 1900 ㎡ 左右，市場(chǎng)認(rèn)可度高216。 前期略微傾向于中低區(qū)消化：消化價(jià)格低區(qū)段，為了保證后期價(jià)格的拉升和減少銷售抗性；216。2. 90至 120 ㎡ 的產(chǎn)品共 49套。 舉辦金融與房地產(chǎn)投資座談會(huì)等形式的活動(dòng) ，通過(guò)講座方式引導(dǎo)投資者關(guān)注商會(huì)項(xiàng)目，引發(fā)參會(huì)客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買興趣，通過(guò)優(yōu)惠政策刺激購(gòu)買 。溝通和獲取辦事處當(dāng)?shù)赜麃?lái)津發(fā)展企業(yè)的相關(guān)信息，進(jìn)一步與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行溝通，使相關(guān)企業(yè)初步了解本項(xiàng)目相關(guān)信息。多渠道推廣（戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒、現(xiàn)場(chǎng)售樓處全面宣傳）借勢(shì)并造勢(shì)，讓項(xiàng)目成為響徹云天的響亮音符，通過(guò)一連串的不間斷的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，使項(xiàng)目成為濱海區(qū)域的明星樓盤216。怎么找到他們？活動(dòng)說(shuō)明： 由濱海第三極聯(lián)合（龍發(fā)裝飾、元洲裝飾、東易日盛）晚報(bào)濱海版、今晚報(bào)、在塘沽和天津市舉辦裝修大賽評(píng)選活動(dòng)，由專家和觀眾評(píng)選出最滿意的方案，通過(guò)活動(dòng)向潛在目標(biāo)客戶告知，進(jìn)而找到目標(biāo)客戶，達(dá)成銷售目的。搜集周邊企業(yè)名錄，有目的進(jìn)行 DM 、短信投放；216。目標(biāo)：開(kāi)拓有效渠道，傳播力最大化落實(shí)為銷售 力。 整合營(yíng)銷整體說(shuō)明開(kāi)盤前階段工作劃分營(yíng)銷工作客戶線08年銷售階段劃分及工作主要思路階段劃分 蓄勢(shì)階段 — 開(kāi)盤階段— 銷售一階段— 銷售二階段— 銷售三階段— 銷售四階段— 價(jià)格線推售線推廣線需蓄客目標(biāo) 2500組發(fā)放積分卡 ,積分處于加速階段。各大高級(jí)俱樂(lè)部、會(huì)館汽車 4S店：由行銷小組人員發(fā)放宣傳資料、講解宣傳項(xiàng)目，收集會(huì)員信息。參展 時(shí)間： 4月底至 5月初參展 地點(diǎn)： 國(guó)展中心 /體育中心活動(dòng)主題設(shè)計(jì)一：春 季房交會(huì) 活動(dòng)環(huán)節(jié)控制216。 展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)配備飲水機(jī)和紙杯（飲水機(jī)配備 2個(gè)、紙杯配 1000個(gè)）；216。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)現(xiàn)金 10000元，如獲獎(jiǎng)?wù)哔?gòu)買本項(xiàng)目，則此獎(jiǎng)金折合為 20230元房款。此階段為積分逐日遞減階段，目的是通過(guò)積分卡對(duì)認(rèn)購(gòu)客戶強(qiáng)有力的轉(zhuǎn)化，準(zhǔn)業(yè)主向業(yè)主的身份轉(zhuǎn)換工作渠道范圍 天津渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費(fèi)類客戶；商務(wù)類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 市區(qū)及濱海區(qū)商場(chǎng)超市； 企事業(yè)單位； 駐津機(jī)構(gòu)； 高端寫(xiě)字樓；高檔住宅別墅區(qū)域：廣告手段 戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒說(shuō)明 6月 22日 7月 11日對(duì)天津地區(qū)投放短信 100萬(wàn)條、 DM單 、商場(chǎng)、超市巡展 1個(gè)月蓄客手段：持續(xù)大面積撒網(wǎng)階段，重點(diǎn)鎖定在本埠區(qū)域市場(chǎng)?；径▋r(jià)： 公寓均價(jià)為 9300元 / ㎡，精裝工作室均價(jià) 8600元 / ㎡ 。注：再購(gòu)買第三組、第四組套餐依舊按照 98折優(yōu)惠政策執(zhí)行，且必須為購(gòu)買創(chuàng)業(yè)組合套餐（一間酒店式公寓 +一間精裝工作室）才可享受此優(yōu)惠政策。6. 乘車返回市內(nèi)的出發(fā)地點(diǎn)，再次提醒活動(dòng)的有效期限，當(dāng)日活動(dòng)結(jié)束。價(jià)格試探216。網(wǎng)絡(luò)發(fā)布第一階段項(xiàng)目亮相 開(kāi)始積累客戶第二階段開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)客戶積累階段營(yíng)銷工作2023420 2023524第三階段正式開(kāi)盤客戶簽約階段第四階段正式進(jìn)入銷售期2023622216。亮相活動(dòng)216?，F(xiàn)場(chǎng)銷售流程制定216。 移動(dòng)聯(lián)通每月消費(fèi)話費(fèi) 300元以上客戶。 固定資產(chǎn)業(yè)主 高檔住宅、公寓以及別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目業(yè)主。 二月 21二月 2112:30:5712:30:57February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 二月 2112:30:5712:30Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/17 12:30:5712:30:5717 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 二月 2112:30:5712:30Feb2117Feb21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 二月 21二月 2112:30:5712:30:57February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 　　　　　 住宅客戶的準(zhǔn)確投放，要求要到達(dá)有支付能力的客戶手中（高檔小區(qū)、別墅區(qū)的居住業(yè)主），同時(shí)也要考慮信件接受形式和物業(yè)管理因素，避免 DM不能準(zhǔn)確到達(dá)。 行業(yè)白領(lǐng)：金融保險(xiǎn)、地產(chǎn)、貿(mào)易、 IT行業(yè)白領(lǐng)。價(jià)格及銷控原則216。外展場(chǎng)選址、裝修、布置216。戶外發(fā)布216?；顒?dòng)執(zhí)行 配合216。 項(xiàng)目預(yù)期總銷金額約為 分析成交客戶的價(jià)格敏感度，對(duì)原有價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；216。付款方式： ⑴ 一次性付款 97折 ⑵ 銀行按揭 99折216。此階段重點(diǎn)渠道：在濱海及周邊區(qū)縣選擇區(qū)域， 采用路演、巡展等方式，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，深挖潛在客戶。三等獎(jiǎng)一名：獎(jiǎng)現(xiàn)金 3000元，如獲獎(jiǎng)?wù)哔?gòu)買本項(xiàng)目，則此獎(jiǎng)金折合為 6000元房款。客戶到場(chǎng)后由現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員做好接待工作和到訪客戶記錄工作（現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備咖啡、茶和各種軟飲料）。接待臺(tái)（銷售人員工作區(qū)）；216。價(jià)格線反復(fù)試探價(jià)格，在符合市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，通過(guò)宣傳項(xiàng)目品牌、樹(shù)立項(xiàng)目形象等手段來(lái)提升客戶心理價(jià)位，為開(kāi)盤定價(jià)提供有效支撐 。積分卡活動(dòng)方案： 此階段主要為發(fā)放積分卡階段，且積分卡在此階段處于加速階段。1 大眾廣而告知：利用推廣的復(fù)合手段使濱海第三極得到大眾的普遍認(rèn)知。針對(duì)未來(lái)成交客戶的行業(yè)特點(diǎn)，有針對(duì)性的對(duì)目標(biāo)行業(yè)深挖、重點(diǎn)客戶培養(yǎng)。由濱海第三極、裝修公司、媒體三方合作發(fā)起，舉辦系列 “ 我的創(chuàng)意空間我做主，我的創(chuàng)意空間我選擇，你呢？ ” 裝修評(píng)選活動(dòng)，對(duì)潛在目標(biāo)客群進(jìn)行告知，從而震撼目標(biāo)客群的感官，達(dá)到引領(lǐng) 精裝工作室 的 銷售 潮流。區(qū)域市場(chǎng)的緣故（大客戶）推廣216。四、國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房地產(chǎn)投資團(tuán)體： （山西購(gòu)房團(tuán)、溫州購(gòu)房團(tuán)、唐山購(gòu)房團(tuán)、臺(tái)州購(gòu)房團(tuán)等）走出去，引進(jìn)來(lái) ；瞄準(zhǔn) “ 北京 ” “ 山西 ” “ 河北 ” “ 浙江（臺(tái)州、溫州） ” “ 福建 ” 等資本活躍地區(qū)，以高層互動(dòng)為引領(lǐng)，以購(gòu)房團(tuán)接洽為主體（聯(lián)合響螺灣政府），組織召開(kāi) “ 響螺灣、商會(huì)控股與各地購(gòu)房團(tuán)合作交流懇談會(huì) ” 等一批大型活動(dòng)，與相關(guān)目標(biāo)購(gòu)房團(tuán)建立了聯(lián)系并重點(diǎn)跟蹤服務(wù)。怎么找到他們？二、商會(huì)集合體： （天津市山西商會(huì)、溫州商會(huì)、福建商會(huì)等） 采用直接拜訪、緣故推薦、郵寄項(xiàng)目精美資料形式，與各種團(tuán)體組織的會(huì)長(zhǎng)、領(lǐng)導(dǎo)層人員進(jìn)行 溝通 ，根據(jù)不同的情況，采用給予信息報(bào)酬和成為商會(huì)集團(tuán)的親密合作伙伴以及本項(xiàng)目?jī)?yōu)先選房權(quán)等條件，獲取團(tuán)體組織內(nèi)客戶的基本情況。 80至 100 ㎡ 為主力戶型共 116套。 后期略微傾向于消化中高區(qū)：此時(shí)價(jià)格已經(jīng)走高，中區(qū)的價(jià)格適中，而高區(qū)又可實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值，兩者互相拉動(dòng)，可以順利實(shí)現(xiàn)清盤；216。 目前在售辦公物業(yè)市場(chǎng)的月平均消化面積 900 ㎡ 左右216。 項(xiàng) 目 銷 售 目 標(biāo)1 項(xiàng)目總銷金額約 2 項(xiàng)目總銷售周期約 2年零 5個(gè)月3 08年項(xiàng)目總銷金額約 4 開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)銷售金額約１億元人民幣銷售目標(biāo) 目 標(biāo) 分 解 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 區(qū)域繁榮區(qū)域啟動(dòng)啟動(dòng)開(kāi)發(fā) 全面建設(shè) 初具規(guī)模 基本建成封頂 竣工 落成售罄區(qū)域節(jié)奏項(xiàng)目節(jié)奏2023 2023 2023推售線價(jià)格線公寓、精裝工作室先行快速回流現(xiàn)金流公寓 /寫(xiě)字樓并行穩(wěn)步提升利潤(rùn)商業(yè)后行實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化低價(jià)入市，區(qū)域攔截策略促進(jìn)資金良性循環(huán)保持相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)穩(wěn)中有升、提升利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)健提升銷售價(jià)格追求利潤(rùn)最大化客戶線推廣線大面積撒網(wǎng) /本埠市場(chǎng)區(qū)域客戶攔截縱向深挖 /外埠市場(chǎng)走出去 ,引進(jìn)來(lái)重點(diǎn)客戶培養(yǎng) /區(qū)域攔截客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn) /關(guān)系保養(yǎng)造聲勢(shì)大眾 +小眾搶占區(qū)