【正文】 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 1 委托方：中房集團(tuán)重慶分公司 執(zhí)行方： 中房集團(tuán) ? 江北董家溪項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 2 ? 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 P36 ? 調(diào)研結(jié)果 P7128 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 調(diào)查樣本的背景資料 潛在購(gòu)房者購(gòu)房需求研究 對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試 消費(fèi)者購(gòu)房的信息來(lái)源 ? 項(xiàng)目定位及市場(chǎng)建議 P128140 目 錄 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 3 ? 第一部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)特征 ? 第二部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)特征 消費(fèi)者為什么會(huì)購(gòu)買(mǎi)？ 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子？ 消費(fèi)者購(gòu)房有哪些行為特征？ 有哪些因素影響著消費(fèi)者的購(gòu)房？ ? 第三部分：樓盤(pán)推廣策略建議 ? 為中房集團(tuán)重慶董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)依據(jù) 。 ? 分析市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)定位的影響 ， 為董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及推廣提供思路和建議 。 ? 了解并把握市場(chǎng)和用戶(hù)的特征 ， 挖掘潛在消費(fèi)群的有效賣(mài)點(diǎn) ， 從多角度多層次探求消費(fèi)者的需求 。 ? 分析購(gòu)房消費(fèi)群的態(tài)度和行為 ， 研究 “ 民居 ” 概念的可行性 ， 為董家溪項(xiàng)目提供實(shí)效的行銷(xiāo)策略 。 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 目 的 內(nèi) 容 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 4 ? 定性研究：四組焦點(diǎn)小組座談會(huì) ? 定量研究： 問(wèn)卷入戶(hù)調(diào)查： 180個(gè)有效樣本 定點(diǎn)攔截調(diào)查： 100個(gè)有效樣本 CATI電話調(diào)查： 500個(gè)有效樣本 ? 以中房董家溪項(xiàng)目位置為中心，江北區(qū)為主要抽樣調(diào)查區(qū)域，輻射對(duì)面的渝中區(qū)和沙坪壩部分區(qū)域。 ? 項(xiàng)目周期： 2023年 6月 10日 —— 2023年 7月 15日 ? 定性研究： 2023年 6月 21日、 22日、 25日、 28日 ? 定量研究： 2023年 6月 15日 —— 7月 5日 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 調(diào)查時(shí)間 調(diào)查地區(qū) 樣本配額 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 5 研究設(shè)計(jì) 第一部份：定性研究 — 焦點(diǎn)小組座談會(huì) 研 究 區(qū) 域： 重慶市江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū) 座談會(huì)組次： 四組 目標(biāo)與會(huì)者： ? 第一組：江北區(qū)已經(jīng)購(gòu)置了中高檔小區(qū)住房的現(xiàn)有消費(fèi)者 ? 第二組：江北區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） ? 第三組：渝中區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） ? 第四組：沙坪壩區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） 座談會(huì)執(zhí)行時(shí)間 ： ? 第一組： 2023年 6月 21日下午 2： 30— 5： 00 ? 第二組： 2023年 6月 25日下午 2： 30— 5： 00 ? 第三組： 2023年 6月 27日晚上 6： 30— 8： 30 ? 第四組： 2023年 6月 29日下午 2： 30— 4： 30 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 6 第二部分：定量研究 — 問(wèn)卷調(diào)查 研究區(qū)域： 江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū) 抽樣方法： 入戶(hù)采用分層隨機(jī)抽樣；售樓點(diǎn)攔截采用配額抽樣，電話調(diào)查采 用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣。 目標(biāo)被訪者： ? 已經(jīng)購(gòu)置中高檔小區(qū)住宅的現(xiàn)有消費(fèi)者；未來(lái) 24月內(nèi)計(jì)劃購(gòu)置小區(qū)住宅的 潛在消費(fèi)者。 訪問(wèn)執(zhí)行時(shí)間： 2023年 6月 15日 —2023年 7月 5日 研究設(shè)計(jì) 甄別條件 ： （潛在消費(fèi)者的界定要求） 1） 未來(lái) 24個(gè)月內(nèi)有明確購(gòu)房意向 2）購(gòu)房首選區(qū)域里包括有江北區(qū) 3）對(duì)購(gòu)房問(wèn)題有建議權(quán)或決策權(quán) 4）能承受套內(nèi)單價(jià)在 2023元及以上 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 7 宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 8 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2023年 是重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年 ， 政府出臺(tái)了一系列激活房市 、引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策 ， 有力地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 。 2023年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況是：住房消費(fèi)環(huán)境得到改善 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨活躍 、 消費(fèi)者購(gòu)房信心進(jìn)一步增強(qiáng) 。 政府努力改善住房消費(fèi)環(huán)境 ， 切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益 。 主要體現(xiàn)在： 1） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)行聯(lián)機(jī)備案 ， 根除 “ 一房多售 、 重復(fù)抵押 ” 現(xiàn)象； 2） 以套內(nèi)面積計(jì)價(jià) ， 化解商品房面積糾紛； 3） 建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度 ， 保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)； 4） 建立信用檔案信息系統(tǒng) ， 保證市場(chǎng)信息暢通； 5） 解決 “ 兩證 ” 歷史遺留問(wèn)題 ， 重塑市場(chǎng)主體信心 。 在市場(chǎng)機(jī)制上 ， 政府采取積極有效的政策措施 ， 刺激我市住房消費(fèi) 。 1）降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的規(guī)費(fèi) ， 減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)； 2） 制定激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的 10條規(guī)則 ， 調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的熱情； 3） 實(shí)施路橋收費(fèi)改革和土地出讓公示招標(biāo)制度； 4）主動(dòng)開(kāi)展有利于重慶市乃至西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的研討活動(dòng)； 5） 舉辦多種形式的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易會(huì) ， 活躍市場(chǎng) ， 促進(jìn)消費(fèi) 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 9 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 重慶直轄六年來(lái) ， 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期 ， 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)及住宅投資 ， 年均增長(zhǎng) %， 占全市社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的 %；全市累計(jì)房屋交易面積 ， 成交金額 ， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增加值 。 2023年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ， 同比增長(zhǎng) 25%， 比去年凈增 。 從當(dāng)年竣工 ， 商品住宅 ， 比去年同期上升 40%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 ， 同比增長(zhǎng) %；辦公樓 ， 同比下降%；其他 。 全年合計(jì)銷(xiāo)售商品房 ， 平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1556元／平方米 ， 比去年同期上升 114元／平方米 。 其中 ， 商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 1277元 ， 比去年同期上升 146元 。 個(gè)人購(gòu)房比重由 1997年的 %上升到 %， 人均居住面積達(dá)到 12平方米 ， 城鎮(zhèn)居民已告別短缺時(shí)代 ， 消費(fèi)理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化 ， 由簡(jiǎn)單滿足生活需要的 “ 居者有其屋 ”躍升到更加注重質(zhì)量 、 品牌 、 環(huán)境 、 智能的更高更新 ， 休閑享受 “ 小康生活 ” 的時(shí)尚追求 。 2023年 ， 重慶市主城區(qū)審批土地 1060宗 ， 面積 6860公頃；全年批準(zhǔn)入市項(xiàng)目 210個(gè) ， 面積達(dá) 601萬(wàn)平方米 。 據(jù)估計(jì) ， 2023年重慶市土地市場(chǎng)的總體趨勢(shì)為：土地增量 、 存量供應(yīng)同步增長(zhǎng) ， 但以存量供應(yīng)為主 。 專(zhuān)家估計(jì) ， 2023年 ， 北部新區(qū)和南岸區(qū)將表現(xiàn)突出 ， 成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選區(qū)域 ， 成為我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的兩個(gè)主題板塊 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 10 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2023年上半年 ， 重慶市主城區(qū)商品房銷(xiāo)售成交面積達(dá)到５３２ .８６萬(wàn)平方米 ， 成交金額達(dá)１０５ .８８億元 ， 成交均價(jià)為每平方米１９８７元 。 分別比 2023年同期增長(zhǎng) ％ 、 ％ 、 %。 據(jù)預(yù)測(cè) ， 今年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 。 據(jù)分析 ， 目前重慶樓市 “ 熱度” 是比較理性的 、 正常的 ， 是與重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)的 ， 沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)熱的現(xiàn)象 。根據(jù)到 2023年我市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo) ， 十年間 ， 重慶市將新增城鎮(zhèn)人口600萬(wàn)人；如果按每人 25平方米的建筑面積計(jì)算 ， 僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過(guò)了 億平方米 ， 如果將其中一半由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)完成 ， 平均每年也可達(dá) 800萬(wàn)平方米 。 此外 ， 重慶市主城區(qū)尚有 400多萬(wàn)平方米的危舊房 。 據(jù)測(cè)算 ， 每改造 1平方米危舊房 ， 將產(chǎn)生 新房需求 ， 據(jù)此計(jì)算 ， 僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來(lái)約 1500萬(wàn)平方米的住房要求 。 2023年一季度 ， 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持快速 、 均衡 、 良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ， 同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 ， 同比增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁 ， 共計(jì)銷(xiāo)售面積 ， 同比增長(zhǎng) ， 大于商品房的竣工面積 ， 其中 ， 商品住宅銷(xiāo)售面積為 ， 占銷(xiāo)售總量的 %。 投資和市場(chǎng)的良好發(fā)展勢(shì)頭說(shuō)明不存在過(guò)熱 、 過(guò)量 、 比例失調(diào) ， 泡沫經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 11 江北區(qū)概況 江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一 ， 位于嘉陵江 、 長(zhǎng)江交匯處北岸 ， 東 、 南 、 西三面分別與巴南 、 南岸 、 渝中 、 沙坪壩等區(qū)隔江相望 ， 北與渝北區(qū)接壤 。 江北區(qū)擁有 214平方公里土地 ， 47萬(wàn)人口 ， 轄 8街 3鎮(zhèn) 168個(gè)居委會(huì)和 81個(gè)村委會(huì) ， 是重慶市規(guī)劃的行政 、 信息 、 金融 、 科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐 。 江北區(qū)擁有重慶最發(fā)達(dá)的交通 ， 區(qū)中心距重慶港 7公里 、 火車(chē)站 3公里 ， 乘車(chē) 20分鐘即可到重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) ， 機(jī)場(chǎng)國(guó)內(nèi)航線通達(dá) 46個(gè)城市 。 江北區(qū)境內(nèi)交通便利 ， 嘉陵江大橋及復(fù)線橋 、 黃花園大橋 、 石門(mén)大橋 、 大佛寺大橋等和規(guī)劃建設(shè)的共 13座橫跨長(zhǎng)江 、 嘉陵江的公路 、 鐵路大橋?qū)⒔眳^(qū)和渝中區(qū) 、 沙坪壩等主城區(qū)緊密相連 。 江北區(qū)是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地 ， 家樂(lè)福 、 重百集團(tuán) 、 國(guó)美 、 新世紀(jì)等大型商企落戶(hù)江北 ， 觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為全國(guó)最大的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ， 銷(xiāo)售量居全國(guó)第二 ， 江北商業(yè)城面積達(dá) ,觀音橋 、 五里店 、 大石壩三大商業(yè)圈和江北步行該街也正在積極建設(shè)中 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 12 江北區(qū)人口概況 江北區(qū)有居民常住戶(hù)數(shù) ， 總?cè)丝? ， 其中 ，非農(nóng)業(yè)人口 ， 農(nóng)業(yè)人口 ；總?cè)丝谥心信戎貫椋?；戶(hù)平均人口為 ；人口密度為每平方公里 2156人 ， 僅次于渝中區(qū) 。 江北區(qū) 2023年末全社會(huì)從業(yè)人員數(shù)為 人 。 本項(xiàng)目位于董家溪片區(qū) ， 屬華新街地區(qū) 。 截止到 2023年底 ， 該地區(qū)有居民戶(hù)數(shù)為 17300戶(hù) ， 比上一年增長(zhǎng) 78戶(hù) ， 增長(zhǎng)率 %；該地區(qū)有人口 56296人 ， 比上年增長(zhǎng) 2023人 ， 增長(zhǎng)比率為 %，為全區(qū) 12個(gè)地區(qū)中人口年增長(zhǎng)最快的地區(qū) 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 13 江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2023年 ， 江北區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 比上年增長(zhǎng)%， 增長(zhǎng)幅度在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中位居第一；其中 ， 第一 、 第二 、 第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為 、 、 。 2023年 ， 全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ， 比上年增長(zhǎng) %。 2023年 ， 江北區(qū)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ， 比上年增長(zhǎng) %， 比上年的增幅快 ， 比全市的增幅快 。 2023年末 ， 江北區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá) ， 比年初增長(zhǎng) %， 其中居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) ， 比年初增長(zhǎng)%。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 14 江北區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況 江北區(qū)近兩年固定資產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 ， 其中 ， 外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在全區(qū)固定資產(chǎn)的投資額度上穩(wěn)步上升 。 2023年 ， 江北區(qū)全年固定資產(chǎn)投資完成 42億元 ， 同比增長(zhǎng)%， 其中 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ， 同比增長(zhǎng) %， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中 ， 完成住宅投資 ， 同比增長(zhǎng)%。 2023年 ， 全區(qū)房屋竣工面積 ， 同比增長(zhǎng)%， 其中住宅竣工 ， 比上年增長(zhǎng) %；截止2023年末 ， 全區(qū)房屋空置面積 ， 同比增長(zhǎng) %， 其中住宅空置 ， 同比增長(zhǎng) %。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 15 調(diào)查樣本的背景資料 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 16 樣本構(gòu)成 ? 總有效樣本 (780個(gè) )= A類(lèi) (280個(gè) )+ B類(lèi) (500個(gè) ) ? A類(lèi) 入戶(hù)樣本 180個(gè)加定點(diǎn)攔截樣本 100個(gè) ， 合計(jì) 280個(gè)； ? B類(lèi) CATI電話調(diào)查樣本 500個(gè)； 樣本總數(shù)： 780個(gè) %%%%0%20%40%60%80%100%A類(lèi) B類(lèi)女性男性? 調(diào)查顯示：女性在整個(gè)家庭購(gòu)房決策者中扮演了重要的角色，特別是對(duì)房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 17 樣本年齡構(gòu)成 調(diào)查顯示：樣本年齡呈低齡化的趨勢(shì)。 2030歲的消費(fèi)者是目前置業(yè)的主 力買(mǎi)家之一；其次，是年齡在 45歲以上年齡段的消費(fèi)者。這表明，目前置 業(yè)的主要人群在年齡結(jié)構(gòu)上呈兩極分化，低齡者和高齡者是主力。 %%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%B類(lèi)A類(lèi)2024歲 2529歲 3539歲 3034歲 4044歲 4550歲科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 18 樣本職業(yè)構(gòu)成 小結(jié)：在 A