商業(yè)地產(chǎn)商管公司規(guī)范流程制度(已修改)
2025-02-27 10:36 本頁(yè)面
【正文】 商管公司規(guī)范制度流程需要招商的物業(yè)類型 城市綜合體、 購(gòu)物中心 、主題賣場(chǎng) 、特色商業(yè)街、市場(chǎng) 、奧特萊斯 、大型商貿(mào)城 招商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的作用 開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)必須從商業(yè)上入手，強(qiáng)化招商和運(yùn)營(yíng)管理，才能獲得良好的收益、長(zhǎng)期發(fā)展。 招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵（ 1）招商是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)的關(guān)鍵：實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)就是要通過招商使之投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。沒有運(yùn)營(yíng)就沒有商業(yè)利潤(rùn)，沒有商業(yè)利潤(rùn)，租金收益和房?jī)r(jià)就虛擬化。（ 2）過量開發(fā)，稀缺性不再明顯 ,實(shí)現(xiàn)招商也是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵（ 3）招商是定位決策實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵（ 4）成功招商也是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵招商策劃流程確定項(xiàng)目可行性市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目可行性分析確定項(xiàng)目規(guī)劃定位確定招商方案政策及招商推廣策略 組建招商團(tuán)隊(duì) 擬定招商工作 進(jìn)度計(jì)劃 全面開展招商工作市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性分析第一部分 地塊開發(fā)背景 開發(fā)背景 基本情況 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 樓市調(diào)控政策 商業(yè)地產(chǎn)前景第三部分 區(qū)域背景分析 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 近期利好政策 城市發(fā)展規(guī)劃第四部分 區(qū)域市場(chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)研究 專項(xiàng)調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 商家調(diào)研第五部分 項(xiàng)目發(fā)展概念 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū)域商業(yè)分析 專項(xiàng)調(diào)研分析 消費(fèi)市場(chǎng)分析 商家調(diào)研分析 項(xiàng)目初判 規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)驗(yàn)證 項(xiàng)目定位 — 項(xiàng)目定位主線 商圈定位 品牌定位 商家定位 項(xiàng)目定位 各區(qū)定位 品類定位招商方案編制方法 時(shí)間目標(biāo) 面積目標(biāo) 品牌目標(biāo) 收益目標(biāo)商業(yè)發(fā)展 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 開店計(jì)劃招商策略 主力店設(shè)定 次主力店設(shè)定 品牌專店設(shè)定招商手段 招商推廣途徑 招商活動(dòng)策劃和實(shí)施 客商訪談業(yè)態(tài)修正和平衡實(shí)施過程中的實(shí)時(shí)調(diào)整管理方案的預(yù)置 (費(fèi)用、制度交底 )收益預(yù)估招商實(shí)施客戶回訪 1商業(yè)資源管理1客戶進(jìn)駐 — 形象控制 交底 裝修方案審核 進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 裝飾計(jì)劃?rùn)z查 裝修備案1協(xié)助開業(yè) 招商部工作職責(zé)招商部負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的招商管理工作。 招商部負(fù)責(zé)對(duì)公司項(xiàng)目招商管理支持和配合。招商部負(fù)責(zé)對(duì)主力店評(píng)估，特別是在主力店表達(dá)了入駐的意向之后，考察主力店的經(jīng)營(yíng)情況，特別是對(duì)主力店的調(diào)查和評(píng)估，其評(píng)估的內(nèi)容包括資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)特色、注冊(cè)資本金、管理層的管理能力、營(yíng)業(yè)額及其增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評(píng)估，為選擇主力店決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報(bào)告。招商部負(fù)責(zé)對(duì)公司項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研分析并提供可行性租金價(jià)格體系。 招商部負(fù)責(zé)根據(jù)公司項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位對(duì)主力店進(jìn)行合理布局與規(guī)劃。招商部負(fù)責(zé)配合公司項(xiàng)目按工程進(jìn)度完成招商任務(wù)。招商部負(fù)責(zé)充分利用有關(guān)資源將知名品牌主力店引進(jìn)公司項(xiàng)目。招商部負(fù)責(zé)同大主力店合作談判的全部過程，并負(fù)責(zé)督促與跟進(jìn)。 招商部負(fù)責(zé)配合根據(jù)公司項(xiàng)目做好招商計(jì)劃可行性方案。招商部負(fù)責(zé)及時(shí)了解公司項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析動(dòng)態(tài)。1招商部負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)品牌主力店信息資源要及時(shí)跟進(jìn)。1招商部負(fù)責(zé)要圍繞配合公司項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作少投資，高效率1招商部負(fù)責(zé)在招商過程中對(duì)主力店的選擇是關(guān)系到項(xiàng)目公司的成敗，在招商過程中，有必要配合公司項(xiàng)目招商時(shí)對(duì)每個(gè)主力店進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。對(duì)于核心主力店需要設(shè)立專門人員跟蹤服務(wù)，為他們提供適當(dāng)?shù)昝嫖恢煤蛢?yōu)惠政策。1招商部負(fù)責(zé)根據(jù)公司項(xiàng)目業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位保證項(xiàng)目公司的商品種類的完整性及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。招商部工作職責(zé) 招商團(tuán)隊(duì)的組建二、人員配備 ﹡ 招商隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)，需要事先精心策劃，最好具有國(guó)際化招商視野，在眾多公司招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)中，對(duì) 10萬(wàn)平方米左右 MALL或商業(yè)步行街招商一般采取如下人員組合。﹡ 招商隊(duì)伍的最佳組合：國(guó)內(nèi)招商人員 7人組合招商總監(jiān)１名，擔(dān)任過購(gòu)物中心主管商業(yè)拓展工作的副總經(jīng)理，出任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。招商經(jīng)理 2人，擔(dān)任過選址工作，或?qū)?gòu)物中心、城市綜合體有研究，一名負(fù)責(zé)主力店招商，一名負(fù)責(zé)國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌店招商。招商經(jīng)理助理 3人，負(fù)責(zé)主題館類一名；負(fù)責(zé)餐飲休閑類一名，其它一名。招商文員 1名 招商團(tuán)隊(duì)人員要求 三、人員素質(zhì) 良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備（ 1）崇高的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神；（ 2）強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。（ 3）堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力，意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭(zhēng)斗。（ 4）良好的自控能力， 招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。 具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力（ 1） 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。 （ 2） 商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最
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