北京西山美墅別墅市場(chǎng)定位報(bào)告(已修改)
2025-06-26 17:46 本頁(yè)面
【正文】 “西山美墅”別墅市場(chǎng)定位報(bào)告正式 1 “西山美墅”別墅市場(chǎng)定位報(bào)告正式 本項(xiàng)目的開發(fā)將為北京市的精英人士提供五星級(jí)的鄉(xiāng)村生活標(biāo)準(zhǔn)，走向一種充滿理解與人性關(guān)懷的嶄新別墅居住生活。 開發(fā)理念定位： 理念 1: 首發(fā)地產(chǎn)秉持”國(guó)際風(fēng) ,本土情”的開發(fā)宗旨 理念 2：首發(fā)地產(chǎn)未來(lái)復(fù)合型居住模式的實(shí)踐和探索： 理念 3: 藍(lán)水半島全日制生活理念 理念 4: 藍(lán)水半島雁行生活產(chǎn)業(yè)開發(fā)理念 一、定位策略 (一 ) 定位構(gòu)想與原則 定位背景 眾多北京實(shí)力地產(chǎn)商認(rèn)為五環(huán)、六環(huán)低密度住宅將成為城市主流第一居所。 從北京 2001 年三季房交會(huì)的供應(yīng)量及外地地產(chǎn)投資量 統(tǒng)計(jì)來(lái)看 ,北京地產(chǎn)市場(chǎng)最大的發(fā)展態(tài)勢(shì)是 :邊郊低密度大盤開發(fā)速度加快，配合奧運(yùn)環(huán)境工程啟動(dòng)，北京”郊區(qū)化”速度加快，數(shù)量可觀的準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)催生中產(chǎn)標(biāo)簽社區(qū)的形勢(shì)已經(jīng)形成。 西方小鎮(zhèn)生活 (包括高密度國(guó)家的日本 )的誘惑使眾多北京地產(chǎn)實(shí)力開發(fā)商堅(jiān)信五環(huán)、六環(huán)低密度住宅將成為城市主流第一居所。 高端住宅產(chǎn)品的需求持續(xù)增加，而低密度住宅（別墅、獨(dú)立住宅、 townhouse、多層公寓洋房）在高端居住類物業(yè)中具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 “西山美墅”別墅市場(chǎng)定位報(bào)告正式 2 奧運(yùn)申辦成功，加入 WTO 等利好因素將推動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)高端住宅產(chǎn)品的需求也會(huì) 增加，而低密度住宅（別墅、獨(dú)立住宅、 townhouse、多層公寓洋房）在高端居住類物業(yè)中具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。從北京低密度住宅市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看， 19992001 年期間，北京低密度住宅市場(chǎng)供應(yīng)一直沒(méi)有形成有效的梯度供應(yīng)模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ 一枝獨(dú)秀是 2001年低密度住宅市場(chǎng)的最大特點(diǎn)，橘郡、康城、一棟洋房等項(xiàng)目都取得一定的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。 國(guó)內(nèi)尤其北京新生中產(chǎn)階層客戶急需相應(yīng)的高性價(jià)比的住所別墅、獨(dú)立 house 市場(chǎng)則長(zhǎng)期處于兩極分化的態(tài)勢(shì)，外銷別墅價(jià)格較高，而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對(duì)較差，都不適合國(guó)內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶，別墅 市場(chǎng)的供需失衡現(xiàn)象非常明顯，缺乏有效的供給，因此也不難理解玫瑰園、萊蒙湖、碧水莊園、翠湖別墅、水印長(zhǎng)灘等一批別墅項(xiàng)目在 2001年呈現(xiàn)的熱銷態(tài)勢(shì)。 低密度大盤面對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)不可避免 ,2002年開始 ,以各類 house為主打產(chǎn)品的的低密度大盤項(xiàng)目紛紛登場(chǎng)，獨(dú)立住宅、集合小鎮(zhèn)、多層洋房開始齊頭并進(jìn)，很多開發(fā)商都注意到了低密度住宅市場(chǎng)的巨大潛力，首創(chuàng)、天鴻、華潤(rùn)、珠江、萬(wàn)科，紛紛進(jìn)軍郊區(qū)低密度住宅也就在情理之中了，隨之而來(lái)的一場(chǎng)巨人之爭(zhēng)已在所難免。 首發(fā)地產(chǎn)需要在模式上有所創(chuàng)新，開發(fā)戰(zhàn)略上要有高度，貫徹要堅(jiān)決，資源整合力 度要下大功夫 首發(fā)集團(tuán)順勢(shì)而為，攜雄厚實(shí)力和資源低調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，具備了高度的戰(zhàn)略前瞻性，但是，面對(duì)這樣一個(gè)大量專業(yè)發(fā)展商搶占高端市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，首發(fā)地產(chǎn)應(yīng)該堅(jiān)持走差異化的道路，如果和這些地產(chǎn)巨鱷直接競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論從品牌、專業(yè)化水平、執(zhí)行力等方面來(lái)說(shuō)都存在一定的差距。本項(xiàng)目操作“西山美墅”別墅市場(chǎng)定位報(bào)告正式 3 的目標(biāo)應(yīng)該是從產(chǎn)業(yè)復(fù)合的角度，通過(guò)溫榆河項(xiàng)目探索出一條適合首發(fā)集團(tuán)的地產(chǎn)操作模式，成功實(shí)現(xiàn)首發(fā)集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而走上高速、可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)的道路。 超越復(fù)合型大盤開發(fā)手法，倡導(dǎo)首發(fā)全日制生活產(chǎn)業(yè)規(guī)劃勢(shì)在必行以健康休閑為主打開發(fā)概念，以 旅游休閑、商務(wù)休閑、健康運(yùn)動(dòng)文化、和教育成長(zhǎng)四種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系為支持的全日制生活規(guī)劃理念將中國(guó)目前大盤開發(fā)的理念推向新的高度和寬度 . 1+4 精英生活產(chǎn)業(yè)體系地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是比較適合首發(fā)地產(chǎn)的一條路，這是由溫榆河項(xiàng)目的特點(diǎn)（低密度、高端）和首發(fā)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向（復(fù)合地產(chǎn)、休閑產(chǎn)業(yè)的高成長(zhǎng)）決定的，要避免與傳統(tǒng)開發(fā)商的正面競(jìng)爭(zhēng)，使溫榆河項(xiàng)目一推出就以占據(jù)市場(chǎng)的最高點(diǎn)，要求我們?cè)诳紤]產(chǎn)品的時(shí)候不僅僅是從專業(yè)、技術(shù)的角度來(lái)論證，更多地應(yīng)該是從產(chǎn)業(yè)復(fù)合的角度來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 定位的原則 從市場(chǎng)出發(fā) ,以基本市場(chǎng)盈利 為最基本的經(jīng)營(yíng)目的 . 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)來(lái)確定； 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；
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