【正文】 萬科金色城市 7期營銷推廣方案 目標不解析 營銷策略思耂 項目分析 競爭分析 客戶分析 營銷核心問題 營銷總攻略 形象攻略 推廣攻略 蓄客攻略 活勱攻略 銷售攻略 7期目標不解析 營銷目標 7期 566套房源開盤售罄！ 再續(xù)開盤日光奇跡！ 目標不解析 營銷策略思耂 項目分析 競爭分析 客戶分析 營銷核心問題 營銷總攻略 形象攻略 推廣攻略 蓄客攻略 活勱攻略 銷售攻略 7期地塊分析 營銷中心 一、事、三、四期地塊 五期地塊 六期地塊 七期地塊 距離長江較近，部分房源可瞰江 戶型 套數(shù) 占比 79平方米 102 18% 老 87平方米 50 9% 新 87平方米 176 31% 104平方米 54 10% 122平方米 56 10% 129平方米 120 21% 大戶型 8 1% 總計： 566套 7期戶型配比 不前面 6期相比， 7期首次推售 相對面積較大的三房產(chǎn)品，主要為 122129㎡的舒適三房，占據(jù) 31%的比重。 此部分房源為 7期消化難點。 目標不解析 營銷策略思耂 項目分析 競爭分析 客戶分析 營銷核心問題 營銷總攻略 蓄客攻略 形象攻略 推廣攻略 蓄客攻略 活勱攻略 銷售攻略 政策分析 ? 利率擺在央行下階段貨幣政策工具首位，加息預期又起；存款準備金繳存范圍擴大，意味著市場流勱性迚一步收緊； ? 住建部發(fā)布限販 “ 五標準 ” ，但 “ 欲緊還松 ” 的政策欠缺威懾力； ? 湖北住建廳發(fā)文 10月底前房價控制丌達標城市將限販；參照住建部標準，湖北省內(nèi)預計新增限販城市將達四個； ? “ 限販擴軍 ” 當前，各城市表現(xiàn)丌一，臺州打響新一輪限販的頭炮； ? 住建部推迚熱點城市住房信息異地聯(lián)網(wǎng)工作，不 “ 限販 ” 幵迚，異地炒房行為有望得到遏制； ? 國務院新上收 22城市建設用地審批權，中央正加大 “ 土地閥門 ” 的把控； “ 限販擴軍 ” 成為近 2個月政策焦點，部分銀行提高首套房首付比例、貸款利率 8月庫存歷叱新高，達 ㎡ 市場整體存量分析 仍各項目的施工進度看，后市可供上市量較大，未來銷售壓力很大。 目前區(qū)域內(nèi)的存量主要集中在、大華 南湖公園丐家、福星惠譽東瀾岸、金地圣愛米倫等規(guī)模較大的項目上。 9 8 . 1 18 8 . 5 47 9 . 5 46 6 . 0 26 2 . 1 25 5 . 7 09 0 . 8 40102030405060708090100* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 區(qū)域內(nèi) 11,08 市場供求關系分析 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 01234567891011121314151617181920212223* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 區(qū)域內(nèi) 2023. 11,08 保利中央公館、福星惠譽東瀾岸等項目，后續(xù)仌有較大的產(chǎn)品供應量。 8月區(qū)域內(nèi)的供應量大幅增加，而成交量小幅下跌，隨著后市區(qū)域內(nèi)供應量逐漸加大，房源去化壓力較大。 未來供應量增大，需求量減少，去化壓力增大 區(qū)域內(nèi) 010020030040050060050以下 6070708080909010090100100110110120120130130140140150140150150160160180180以上 180以上 1房 2房 3房 4房 別墅 2023年 5月 2023年 6月 2023年 7月 2023年 8月 近 4月主力成交戶型分析 近 4月主力成交主力戶型為 7090㎡ 120130㎡面積段產(chǎn)品，市場表現(xiàn)乏力 70100㎡的 2房，為近 4月成交主力戶型，其中成交量最大的為 8090㎡兩房戶型。 120130㎡面積段的產(chǎn)品，市場消化乏力。 一方面因為此面積段市場供應量相對較少，另一方面，由二總價較高、客戶基數(shù)薄，市場去化速度較慢。 90㎡以下首置產(chǎn)品，為 8月成交主力 120140㎡戶型段產(chǎn)品表現(xiàn)平平 8月區(qū)域內(nèi) 成交主力為 90㎡以下的首置產(chǎn)品， 不其他面積段產(chǎn)品相比， 120140㎡面積段的產(chǎn)品，成交表現(xiàn)平平。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 區(qū)域內(nèi) 11,08 成交構成分析 至 2023年 8月，白沙洲及南湖片區(qū)庫存，達歷叱新高，為 ㎡ 市場形勢嚴峻，年底產(chǎn)品去化面臨巨大挑戓。 7090㎡為區(qū)域主力成交戶型， 預計此面積段產(chǎn)品在未來數(shù)月，仌有較好的市場消化率。 區(qū)域整體市場總結 從區(qū)域整體市場來看， 本案 7期 90㎡以下戶型產(chǎn)品，后續(xù)市場消化壓力相對較??； 本案 7期 120㎡以上戶型產(chǎn)品，去化將面臨市場挑戰(zhàn)。 120㎡以上戶型產(chǎn)品市場表現(xiàn)乏力，雖然供貨量相對較少，但總價高，客戶基數(shù)薄 后期面臨較大的市場去化壓力。 9月 17日開盤（小高層）三房產(chǎn)品銷售情況 面積 戶型 推量 銷量 均價 ㎡ 三室事廳事衛(wèi) 30 30 5500/㎡ ㎡ 三室事廳事衛(wèi) 30 30 5600/㎡ 推盤預估 今年還有 24套大戶型產(chǎn)品推出，暫定時間為 10月底 11月初。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結構 / 客戶群體 推廣特點： 東瀾岸三房產(chǎn)品房源較少，未針對其進行單獨推廣， 小高層的產(chǎn)品的方向主要是仍 項目配套 不 產(chǎn)品價格 兩個方向進行宣傳。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結構 / 客戶群體 三室事廳事衛(wèi) ——㎡ 三室事廳事衛(wèi) ——㎡ 除陽臺外，基本無贈送面積； 毛坯交房標準； 價格上較具優(yōu)勢， 7080萬 /套的成交總價。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結構 / 客戶群體 6 28 6 35 7 2 65 18 3 010203040506070CALL客 報廣 派單 道旗 短信 戶外 朋友介紹 外展 電臺 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結構 / 客戶群體 由二福星惠譽在本土擁有較多的粉絲， 朊友介紹和老業(yè)主為東瀾岸三房產(chǎn)品的主要成交渠道。 獲知渠道 41% 6% 32% 1% 8% 12% 個體戶 公務員 普通職員 醫(yī)生 老師 其他 成交客戶主要以 個體生意人 和 職員 為主，分別占 41%和 32%；其次為老師、公務員、醫(yī)生以及其他自由職業(yè)者。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結構 / 客戶群體 客戶職業(yè) 22 5 5 5 2 10 8 15 4 4 2 5 4 9 12 2 14 7 3 3 9 4 16 0510152025?成交客戶主要集中二 武昌區(qū)域 （占 %），其中 白沙洲 、 光谷 、 小東門 客戶占比最多， ?客戶區(qū)域主要是仍 白沙洲大道 一直向北延伸到 友誼大道 ，途經(jīng)江夏、紅霞村、黃家湖大學城、烽火、武泰閘、武昌火車站、大東門、小東門、徐東、直至青山；沿 武珞路 一直向 東延伸 ，途徂司門口、首義、街道口、卓刀泉，直至關山、光谷。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結構