【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 南通濠園項目 09 年年度營銷計劃 第一部分 09 年房地產(chǎn)整體市場估析 ? 房地產(chǎn)行業(yè)背景 宏觀調(diào)控下的房市： 自 07 年密集的宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場的量價齊升的勢頭 停滯在下半年，現(xiàn)在看來那是宏觀調(diào)控政策抑制的行業(yè)拐點，至今已經(jīng)有 一 年有余的時間。隨著時間的推移，也在媒體的“助力”下，市場在成交量的迅速萎縮后，房價的下跌 信息 開始頻頻出現(xiàn) 媒體中 ，所有的確定的、隱性的消費人群被全面的海量信息包圍，一線、二線、三線，國內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場距離高點的位置出現(xiàn)大幅度的價格回調(diào)。 金融環(huán)境下的房市： 起始與美國次級債危機(jī)，從開 始出現(xiàn)問題到演變成今天的全球性金融危機(jī)，并已經(jīng)波及到實體經(jīng)濟(jì)。 國內(nèi)的樓市在去年的空前的調(diào)控抑制政策帶來的資金困難，不 幸 的疊加了金融危機(jī)，當(dāng)管理層意思到“下手太重”，傷到房地產(chǎn)行業(yè)的筋骨，進(jìn)而延伸影響到的上下游企業(yè)，并帶來的企業(yè)倒閉，大量失業(yè)，終于在 08 年的第三季度出現(xiàn)松綁的積極信號。然而股市的深幅暴跌，消滅了房地產(chǎn)目標(biāo)客群的 主要組成部分：中產(chǎn)階層 ，下跌截止到 10 月一年時間蒸發(fā)約 24 萬億市值，大量的民間資金在股市消失，市場投資能力迅速下降。 行業(yè)苦行下的樓市： 在 08 年前面提到的主要內(nèi)外因素的合力下，市場的 信心迅速瓦解崩潰，原來存在現(xiàn)實購買需求的消費客群迅速轉(zhuǎn)為觀望。 仍存有購買能力和需求的客群也在開發(fā)商的 價格下調(diào) 但力度不足的促銷下，得到一個經(jīng)驗就是“持幣觀望，還沒到底”消費認(rèn)知，市場出現(xiàn)惡性循環(huán)。預(yù)計在 08 年的最后一個月以及 09 年春節(jié)前市場會引來一次較為猛烈的下跌，預(yù)計幅度將會達(dá)到 10%～ 15%左右，理論上最壞的時機(jī) 正在過去 ，此后將會維持在一個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 微利、甚至在成本之間波動的態(tài)勢。市場的信心恢復(fù)需要時間來聚集。何時結(jié)束盤整的格局這有待于國內(nèi)、國際市場的整體表現(xiàn)。 我司認(rèn)為 ： 形勢會像向好的方面發(fā)展，但有待時間考驗。 ? 需求分析 : 由于我國的經(jīng)濟(jì)成長是依賴于三駕馬車的拉動 ，出口、投資、消費。 08 金融危機(jī)的爆發(fā)直接影響到我國外貿(mào)出口的大幅 減少，并于 10 月首次出現(xiàn)負(fù)增長。由于國內(nèi)實體企業(yè)較大程度上是出口外貿(mào)企業(yè) ，當(dāng)國際上的金融危機(jī)延燒到國內(nèi)出現(xiàn)直接繞過“金融”這道防火墻直接傷及我 國的實體經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率的增加，對未來的不確定性導(dǎo)致消費信心進(jìn)一步下降。美 國的 7000 億救市計劃，主要用于金融企業(yè)的救助，并未對其實體實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行 救助，導(dǎo)致美國大量企業(yè)由于受到金融的影響瀕臨或正在破產(chǎn)，失業(yè)率大幅度上 升，美國的消費需求急劇下降，剛剛開始的圣 誕購物季的第一個重要時間窗口的感恩節(jié)購物 零售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不樂觀。市場的解讀美國的經(jīng)濟(jì)問題可能比想像中還嚴(yán) 重。有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為美國的經(jīng)濟(jì)可能要到 09 年下半年才能走出低谷，最快在 6 月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。屆時美國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，市場消費信心的提升，人民幣適度的貶值，才 能對國內(nèi)的外貿(mào)出口起到提振作用。 央行剛剛宣布部的兩率下調(diào)是幾年來最大的力 度下調(diào)，實際上是向市場發(fā)出的積極的貨幣政策信號， 4 萬億的基礎(chǔ)建設(shè)投資在某種程度可以理解為是 對房地產(chǎn)行業(yè)的實際利好。但由于房地產(chǎn)涉及民生問 題，民眾整體對房價高位的抗性，雖然地方政府的存在救市沖動，但 是中央政府對地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)控的“表面態(tài)勢 ”沒有改變，實際是希望房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這 是 主基調(diào) 。 南通 市當(dāng)前房產(chǎn)市場狀況與國內(nèi)的大部分城市一樣 出現(xiàn)成交量大幅萎縮，但是不同的是價格 卻 沒有明顯的調(diào)整。如果地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)最后 的一跌，這將留給我們足夠的價格空間與形成有利于市場競爭 的高性價比。 從濠園所在的九華區(qū)域來看， 按照 三四線城市 往年的經(jīng)驗 ， 在春節(jié)前后客居在外的人 群 就會形成購買房產(chǎn)的小高峰。 綜合國內(nèi)國際諸多不確定的因素，并且根據(jù)右 側(cè)投資交易法則。設(shè)定觀察期、行業(yè)拐點、行業(yè)回暖期、行業(yè)上升期等。目前 ，我們結(jié)合市場的實 際情況，只對行業(yè)回暖期、行業(yè)拐點、觀察期作政策的研討 與判定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜