世聯(lián)-開發(fā)流程及經(jīng)濟測算(已修改)
2025-02-24 16:59 本頁面
【正文】 開發(fā)流程及經(jīng)濟評價 顧問課程講義： 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴格保密的。 本門課程的目的 了解房地產(chǎn)項目 開發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟評價 及其在決策中的作用 ?課程分兩節(jié)，預(yù)計時間 3個小時； ?課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。 2 本報告是嚴格保密的。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟評價： ?評價哪些指標(biāo)？ ?評價用在什么地方？ ?如何進行評價？ 3 本報告是嚴格保密的。 課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié) 4 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費者 、 消費者之間的轉(zhuǎn)移 。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！ 5 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場未來預(yù)期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)； ?開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； ?競爭對手的情況分析。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會增多 ?目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負 15%返還指標(biāo)等 6 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 現(xiàn)有的土地政策的問題 ?單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱； ?政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失； ?價高者得的土地分配制度。 土地拍賣中的黑馬 —— 對項目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價 —— 建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） ?轉(zhuǎn)型企業(yè)高價 —— 產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入房地產(chǎn)；（利潤期望低） ?資金密集型無地企業(yè) —— 金地龍華地塊；（惡狼撲食型） ?非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫） 7 本報告是嚴格保密的。 地塊分析 市場態(tài)勢 售價預(yù)測 開發(fā)模式 利潤預(yù)期 初步地價 地價變量 變量分析 變量分析 最高競拍價 最可能地價 最樂觀地價 競爭對手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競價格 過程加價 策略加價 場外公關(guān) 傳統(tǒng)價格模型 合理價格模型 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；
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