【正文】 2023年 4月上城雅園上城雅園 “完美生活綻放完美生活綻放 ”—— 初步營(yíng)銷方案前言目前中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，未來(lái)走勢(shì)不明朗；對(duì)于本項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)加快各項(xiàng)工作的實(shí)際推進(jìn)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；本次溝通重點(diǎn)在于項(xiàng)目定位的深化以及營(yíng)銷策略的初步制定；對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格的制定以及詳細(xì)的推售設(shè)置，將在未來(lái)的深入溝通中進(jìn)行逐步闡釋宏觀市場(chǎng)情況 由于兩會(huì)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象價(jià)格有增無(wú)減導(dǎo)致央視媒體連續(xù)十四天抨擊房地產(chǎn)由此可以看出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家政策影響。 3月 15日，兩會(huì)剛結(jié)束，北京土地市場(chǎng)又涌現(xiàn)出新的 “地王 ”。當(dāng)天，北京一日成交 6塊土地，徹底打亂了市場(chǎng)節(jié)奏。進(jìn)入 3月后半段，售房市場(chǎng)開始出現(xiàn)價(jià)格瘋漲和恐慌性成交集中爆發(fā)的情況。中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控，將使市場(chǎng)重新進(jìn)入觀望狀態(tài)，對(duì)于部分區(qū)域的項(xiàng)目將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)！宏觀市場(chǎng)情況宏觀市場(chǎng)情況總述? 從短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到中央政策影響較為嚴(yán)重，并且政府最近出臺(tái)的一系列限制措施和政策抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速增長(zhǎng)。? 從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看房地產(chǎn)作為國(guó)家的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，在北京馬不停蹄的現(xiàn)代化建設(shè)和外來(lái)人口的不斷積累下未來(lái)必將持續(xù)不斷的提升和發(fā)展。偉業(yè)將塑造一個(gè)與眾不同的上城雅園！營(yíng)銷方案目錄二、北京 “京南 ”項(xiàng)目梳理一、本案區(qū)域發(fā)展?jié)撡|(zhì)分析三、 本案項(xiàng)目定為及初步營(yíng)銷策略 北京國(guó)際都市發(fā)展背景 北京南城發(fā)展投資概述 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì) 區(qū)域發(fā)展借鑒關(guān)于偉業(yè) 北京國(guó)際都市發(fā)展背景 “ 兩軸 —— 兩帶 —— 多中心 ” 城市空間新格局的提出，是北京市 從 “ 國(guó)家首都城市 ”向 “ 國(guó)際性大都市 ” 發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)圖 南城地區(qū)作為北京市未來(lái)發(fā)展的重要空間和京津冀區(qū)域合作的門戶通道，對(duì)于實(shí)現(xiàn)本市發(fā)展空間布局規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有非比尋常的意義。 發(fā)展南城必然成為重中之重！南城崛起！南城崛起！ 北京國(guó)際都市發(fā)展背景 北京南城發(fā)展投資概述 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì) 區(qū)域發(fā)展借鑒關(guān)于偉業(yè) 北京南城發(fā)展投資概述區(qū)域整體配套及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 未來(lái) 3年內(nèi)，南城的宣武、崇文、豐臺(tái)、大興、房山五區(qū)將得到北京市區(qū)兩級(jí)財(cái)政投資 500億元，由此帶動(dòng)社會(huì)投資等投資總規(guī)模可以達(dá)到 2900億元 。 在政府的大力支持下，必將推動(dòng) 金融商務(wù)區(qū)、三海子郊野公園等生態(tài)工程、多條公交地鐵線路、第二飛機(jī)場(chǎng) 的建設(shè)，加快改進(jìn) 民政配套 設(shè)施， 改善城南百姓的生活環(huán)境 。關(guān)于偉業(yè) 北京南城發(fā)展投資概述第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)首都第二機(jī)場(chǎng)選址工作經(jīng)過(guò) 7年的北京、天津、河北廊坊三地之爭(zhēng)，現(xiàn)已擬定為 北京大興區(qū)南各莊南側(cè)，永定河畔。首都第二機(jī)場(chǎng)計(jì)劃于 2023年動(dòng)工， 2023年將投入運(yùn)營(yíng)。建設(shè)規(guī)模將會(huì)滿足每年 6000萬(wàn)人次的客流需求。機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將使大興地區(qū)成為北京的第二中心，促使周邊基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善的同時(shí)，將 帶動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。機(jī)場(chǎng)快軌機(jī)場(chǎng)高速大興至機(jī)場(chǎng)地鐵機(jī)場(chǎng)快速路機(jī)場(chǎng)過(guò)廊坊至天津高速機(jī)場(chǎng)所在區(qū)域?qū)㈦S著整體配套及交通的發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)心劑，形成具有一定品質(zhì)的生活居住區(qū) 。關(guān)于偉業(yè) 北京南城發(fā)展投資概述地鐵延長(zhǎng)線的設(shè)置大興線亦莊線北京市地鐵 2023年規(guī)劃圖?2023年底力爭(zhēng)開通亦莊線、大興線和房山線 3條線路，分別與 5號(hào)線、 4號(hào)線、 9號(hào)線銜接，共同構(gòu)成城南地區(qū)東部、中部及西部 3條 “ 南北大動(dòng)脈 ” ，緩解亦莊、大興及房山新城進(jìn)城難問(wèn)題， 改善京津唐、京開及京石高速等同方向高速公路的交通擁堵狀況。? 10號(hào)線二期 2023年底建成、 9號(hào)線 2023年底建成、 7號(hào)線 2023年建成通車、 14號(hào)線年內(nèi)開工，建成后將有效解決豐臺(tái)河西地區(qū)進(jìn)城難問(wèn)題，同時(shí)將極大地 改善北京南站、方莊等地區(qū)的交通狀況，促進(jìn)南城發(fā)展。軌道交通： 7條新線將建成通車關(guān)于偉業(yè) 北京南城發(fā)展投資概述公交系統(tǒng)南延快速交通：數(shù)條快速進(jìn)京通道 據(jù)城南行動(dòng)計(jì)劃，未來(lái)的 3年內(nèi)，北京將在南城建設(shè) 公路和 101公里的區(qū)域主干道。重點(diǎn)建設(shè)京石二高速、梅市口路西延、豐良路、京良路及其西延、南水北調(diào)道路等通道，徹底解決南城交通通道不足的問(wèn)題，為當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)工作創(chuàng)造條件。關(guān)于偉業(yè) 北京南城發(fā)展投資概述小結(jié) 2900億所帶來(lái)的機(jī)場(chǎng)、地鐵、公交等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)整體配套的完善，促進(jìn)京南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。 北京第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將使這里成為北京的第二中心。 未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖浚? 北京國(guó)際都市發(fā)展背景 北京南城發(fā)展投資概述 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì) 區(qū)域發(fā)展借鑒關(guān)于偉業(yè)廊坊市發(fā)展契機(jī)廊坊區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚：?廊坊位于河北省中部偏東，地處京津兩大城市之間 ,被譽(yù)為 “ 京津走廊上的明珠 ” 。?廊坊交通的骨干道 —— 京津塘高速公路，從西北至東南貫穿全市。?廊坊扼守著北京東南方向京九鐵路的咽喉，每天都有眾多客運(yùn)列車通過(guò)這里前往北京、天津、上海、濟(jì)南、南京、唐山、寧波等地。?廊坊距離北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)車程均 1小時(shí)左右，可乘坐機(jī)場(chǎng)巴士沿京津塘高速往返。到北京（南苑）機(jī)場(chǎng)更加便利，打車前往即可。 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì)55Km70Km北京第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)帶來(lái)機(jī)會(huì)：?擬建于大興區(qū)的北京第二機(jī)場(chǎng)，是促進(jìn)廊坊市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、改善其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一利好機(jī)會(huì)。 距離本案初步估計(jì)約 20余公里！關(guān)于偉業(yè)交通便利性的提升 地鐵： 廊坊市擬修建與北京對(duì)接的輕軌，作為北京亦莊輕軌線 (簡(jiǎn)稱L2線 )的延長(zhǎng)線。 屆時(shí)，北京亦莊到廊坊城區(qū) 只需 15分鐘 。此外，廊坊市還計(jì)劃將地鐵八通線延伸至燕郊。 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì) 公路： 為了加快與北京的路網(wǎng)對(duì)接，廊坊市轄區(qū)內(nèi)的三河、香河、大廠、固安、廣陽(yáng) 5個(gè)縣 (市、區(qū) )，將主攻北京線路，安次、霸州、文安、大城 4個(gè)縣 (市、區(qū) )主攻天津線路， 實(shí)現(xiàn)與北京的 “無(wú)縫 ”連接和 “零換乘 ”。關(guān)于偉業(yè) 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì)區(qū)域發(fā)展受惠于區(qū)域整體發(fā)展?jié)摿├?“同城 ” ，再造廊坊新優(yōu)勢(shì) 北京市和城南五區(qū)正著手研究編制 “十二五 ”規(guī)劃，并將城南開發(fā)作為 “十二五 ”規(guī)劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容。北京的發(fā)展方向與發(fā)展重點(diǎn)對(duì)對(duì)廊坊市的發(fā)展有很大影響。 北京城南開發(fā)，預(yù)示著在未來(lái)幾年內(nèi)，北京市將把更多的資源和精力投入到南部地區(qū)的發(fā)展上來(lái)。這對(duì)廊坊市對(duì)接北京、融入北京，實(shí)現(xiàn) “同城 ”發(fā)展提供了新的機(jī)遇。 　 廊坊優(yōu)勢(shì)在區(qū)位，區(qū)位體現(xiàn)在交通。為把區(qū)位優(yōu)勢(shì)變成發(fā)展優(yōu)勢(shì)，廊坊市正著力加快與京津的公路、鐵路、航空和海運(yùn)等交通資源對(duì)接，打造京津廊無(wú)障礙交通圈。關(guān)于偉業(yè)小結(jié) 區(qū)域發(fā)展可帶動(dòng)區(qū)域周邊地區(qū)的發(fā)展，南城得到北京市政府的大力支持，在 2900億的投資下，機(jī)場(chǎng)、地鐵、公路的基礎(chǔ)設(shè)完愈加善，出行更加便捷， 帶動(dòng)廊坊以及廊坊周邊地區(qū)的快速發(fā)展。 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì) 本項(xiàng)目位于廊坊西北方向，距離北京市區(qū)僅 30公里，正好處于南城發(fā)展輻射區(qū)域內(nèi)，加之處于京津冀都市圈、京津冀黃金走廊以及生態(tài)園區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，這些 賦予了萬(wàn)莊前所未有的發(fā)展新機(jī)遇。 北京國(guó)際都市發(fā)展背景 北京南城發(fā)展投資概述 廊坊未來(lái)發(fā)展?jié)撡|(zhì) 區(qū)域發(fā)展借鑒 區(qū)域發(fā)展借鑒CBD的東擴(kuò) CBD東擴(kuò)使得整個(gè)區(qū)域內(nèi)將會(huì)有更多的企業(yè)入住，迅速提高經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與此同時(shí)也帶來(lái)的大量的就業(yè)人群。 大量人口的聚集必將使得此區(qū)域乃至其東部輻射區(qū)域的樓盤價(jià)格得到迅速提升。 區(qū)域發(fā)展借鑒 CBD東擴(kuò)使得整個(gè)區(qū)域內(nèi)將會(huì)有更多的企業(yè)入住，從而迅速提高經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與此同時(shí)也帶來(lái)的大量的就業(yè)人群。大量人口的聚集必將使得此區(qū)域乃至其東部輻射區(qū)域的樓盤價(jià)格得到迅速提升。燕郊便成了東部經(jīng)濟(jì)區(qū)居住的新的中心。燕郊的崛起 區(qū)域發(fā)展借鑒未來(lái)燕郊的發(fā)展趨勢(shì) 隨著北京新規(guī)劃方向的確定，京城發(fā)展重心東移已是不爭(zhēng)事實(shí)，作為距離北京最近，同時(shí)也是發(fā)展最為成熟的外埠地區(qū)的燕郊，依托于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展走勢(shì)及毗鄰首都得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)，將目光瞄準(zhǔn) CBD，在其疾速發(fā)展的東擴(kuò)版圖上，牢牢占據(jù)了核心要沖地位。CBD東擴(kuò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)在的燕郊 未來(lái)的燕郊營(yíng)銷方案目錄二、北京 “京南 ”項(xiàng)目梳理一、本案區(qū)域發(fā)展?jié)撡|(zhì)分析三、 本案項(xiàng)目定為及初步營(yíng)銷策略 北京南城遠(yuǎn)郊項(xiàng)目概述 北京南城異地項(xiàng)目概述 北京東城異地項(xiàng)目概述 “ 京南 ” 項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)分析關(guān)于偉業(yè) “ 京南 ” 項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)分析一品嘉園恒生波爾多小鎮(zhèn)UP生活珠江 奧古斯塔城邦國(guó)際 E莊合生世界樹融科 香雪蘭溪京郊項(xiàng)目位置分布“ 京南 ” 北京區(qū)域項(xiàng)目的選取，主要以京津塘高速大范圍區(qū)域附近的主要在售項(xiàng)目關(guān)于偉業(yè) 北京南城遠(yuǎn)郊項(xiàng)目概述建筑面積： 容積率： 綠化率： 42%建筑形式： 多層電梯板樓，疊拼別墅目前均價(jià)： 14000元 /平方米 A區(qū)低密度電梯 6層花園洋房在售，一梯兩戶， 86140平兩居、三居、復(fù)式多樣式空間均價(jià) 14000元 /平米一品嘉園北京南城遠(yuǎn)郊項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目位于六環(huán)外北京南中軸路延長(zhǎng)線上新規(guī)劃的大興區(qū)魏善莊中心北部，東至魏東路，西至南中軸延長(zhǎng)線（磁大路），南至魏新大街，北至大龍河，于其獨(dú)特的地理區(qū)位條件和環(huán)境條件，項(xiàng)目是 06年底出讓的六環(huán)外首批要求 90平米以下戶型占 70%的住宅之一。 關(guān)于偉業(yè) 北京南城遠(yuǎn)郊項(xiàng)目概述建筑面積： 244000平方米容積率： 綠化率： 49%建筑形式：板樓目前均價(jià)： 9500元 /平方米 一期北區(qū)新房源預(yù)計(jì) 2023年 6月開盤，為中央水景電梯洋房， 68層板樓， 23個(gè)單元，一梯兩戶、一梯三戶，戶型 8090平方米兩居， 130140平方米三居，預(yù)計(jì)均價(jià) 9500元 /平方米，預(yù)計(jì) 2023年初入住。恒盛波爾多小鎮(zhèn)位于大興區(qū)市區(qū)東南部 25公里處采育鎮(zhèn) (京津塘高速公路出口北 2300米）。 恒盛波爾多 項(xiàng)目位于北京大興區(qū)擁攬 “ 萬(wàn)畝葡萄園 ” 的采育鎮(zhèn)，北距北京市區(qū) 25公里，距亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 15公里，東距天津市區(qū) 80公里。北京南城遠(yuǎn)郊項(xiàng)目介紹關(guān)于偉業(yè) 北京南城遠(yuǎn)郊項(xiàng)目概述建筑面積： 747438平方米容積率： 綠化率： 24%建筑形式：板