偉業(yè)-北京長(zhǎng)河玉墅價(jià)格體系報(bào)告-65ppt(已修改)
2025-02-24 14:42 本頁(yè)面
【正文】 價(jià)格體系 提案框架 定價(jià)原則 定價(jià)方法 價(jià)格水平說(shuō)明 各期銷(xiāo)售價(jià)格制定 價(jià)格策略 一期銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整策略 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 各組團(tuán)均價(jià)分析 價(jià)格體系 定價(jià)原則 根據(jù)對(duì)周邊物業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)研 ， 結(jié)合本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期 ， 以及對(duì)于本項(xiàng)目達(dá)到最大供應(yīng)量時(shí)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè) ， 制定整盤(pán)均價(jià) 。 然后根據(jù)不同開(kāi)發(fā)時(shí)期與客觀條件 ， 制定每期完成均價(jià)任務(wù)的計(jì)劃 ，該計(jì)劃會(huì)因具體情況而相應(yīng)調(diào)整 。 采取的策略也會(huì)不同 。 市場(chǎng)定價(jià)法 考量各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及價(jià)格 對(duì)比本案各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估 根據(jù)小區(qū)內(nèi)戶型、位置、間距、景觀、 朝向、花園等因素制定分戶價(jià)格 定價(jià)方法 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)房、期房供應(yīng)量均在上升 區(qū)域內(nèi) 2023年將出現(xiàn)若干新項(xiàng)目，除了溫哥華森林二期、納帕溪谷三期、渡上二期外，華遠(yuǎn)、上海復(fù)地、順天通等開(kāi)發(fā)商均在本區(qū)域內(nèi)擁有大規(guī)模土地有待開(kāi)發(fā)，另有小獨(dú)棟項(xiàng)目如保利 .壟上別墅、東方普羅旺斯、上成國(guó)際花園等即將面世，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 來(lái)自順義、京昌沿線區(qū)域的別墅項(xiàng)目可能分流本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 另外 北部別墅市場(chǎng)分布特征 一水兩橫三縱 項(xiàng)目名稱 總銷(xiāo)售套數(shù) 總建筑面積 容積率 開(kāi)盤(pán)面積 現(xiàn)階段銷(xiāo)售價(jià)格 主力戶型面積 開(kāi)放套數(shù)麥卡倫地 160多 8 . 7 3 萬(wàn) 16000 3 2 0 3 8 0 160優(yōu)山美地 三期2 3 1 套 3 9 . 8 萬(wàn) 8 15000 350 100納帕溪谷 575套 23 萬(wàn) 14300 274 290龍灣別墅 13800 2 0 0 2 3 0 150長(zhǎng)河玉墅 491 14 樣板組團(tuán)主體封頂 13500 2 6 0 2 9 0 100托斯卡納( 橘郡) 260套 13200 3 3 5 0 3 9 0 200碧水莊園A 區(qū) 136 13000 3 2 1 4 5 0 120東方普羅旺斯 550 20 12600 3 0 0 4 0 0 160渡上 130多 6 6 11300 320 74壟上別墅 600棟 800 畝 5 11000 300 平米左右 150 套溫哥華森林 790 31 萬(wàn) 11500 360 200 余棟 我們將根據(jù)北部別墅分布的 三條縱線 ，即對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較影響較大的三個(gè)區(qū)的市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析： 順義別墅區(qū)是京城起步較早的別墅區(qū) ，被稱為中央別墅區(qū) ， 區(qū)內(nèi)云集了眾多高檔涉外別墅 ， 銷(xiāo)售情況一直保持穩(wěn)步上升趨勢(shì) ， 吸引了眾多投資客 。 深厚的地域基礎(chǔ)壟斷了大批 CBD、 朝陽(yáng)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房客戶 。 東線 CVD順義別墅區(qū) 項(xiàng)目名稱 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 認(rèn)購(gòu)均價(jià) 開(kāi)盤(pán)日期開(kāi)盤(pán)時(shí)工程形象開(kāi)盤(pán)均價(jià) 現(xiàn)階段均價(jià) 差價(jià)產(chǎn)品類型產(chǎn)品總量龍灣別墅 2023年1月 2023年3月 13500 2023年5月售樓處、樣板組團(tuán)13500元/平米未開(kāi)盤(pán) 不祥 獨(dú)棟 150套麗高王府 2023年10月 2023年11月底 5800 2023年12月18日兩棟樣板間、現(xiàn)場(chǎng)售樓5850元 6400元/平米 550元/平米 疊拼 225套觀唐 2023年4—8月 2023年8月28日 20230 2023年9月10日 現(xiàn)場(chǎng)售樓20230元/平米20230元/平米 獨(dú)棟 340套優(yōu)山美地 2023年3—6月 不詳 不詳 2023年7月18日準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)場(chǎng)售樓2023美元/平米18000元/平米 400元/平米 獨(dú)棟 600套 順義別墅區(qū)是京城起步較早的別墅區(qū) ， 被稱為中央別墅區(qū) ，區(qū)內(nèi)云集了眾多高檔涉外別墅 ， 銷(xiāo)售情況一直保持穩(wěn)步上升趨勢(shì) ， 吸引了眾多投資客 。 深厚的地域基礎(chǔ) 攏斷了大批 CBD、朝陽(yáng)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房客戶 。 優(yōu)山美地 開(kāi)發(fā)商：北京魯能英大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目位置：順義區(qū)后沙峪 占地面積： 72萬(wàn)平米 建筑類別：獨(dú)棟別墅 、 聯(lián)排別墅 容積率： 綠化率： 41% 配套設(shè)施：力邁國(guó)際學(xué)校 、 日翔廣場(chǎng) 、 國(guó)外風(fēng)情街 私家花園： 200㎡ — 300㎡ 物業(yè)管理：優(yōu)山物業(yè) 10元 /月 .㎡ 總套數(shù)： 600套左右 建筑風(fēng)格：北美 、 中式 戶型面積： 320600平米 主力戶型： 200300平米 （ C區(qū) ） 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格： 11000元 /平米 （ 含地下 、 送精裝 ） 現(xiàn)階段銷(xiāo)售價(jià)格； 2023美金 /平米 已售套數(shù)： 103套 開(kāi)發(fā)商：北京英才房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目位置：順義區(qū)后沙峪 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 占地面積： 1000畝 總建筑面積： 29萬(wàn)平米 建筑類別：獨(dú)棟別墅 容積率： 綠化率： 47％ 總套數(shù)：約 900套 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代 戶型面積： 193— 387平米 主力戶型： 200平米左右 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格： 13000元左右 龍灣別墅 此區(qū)域多為北京品牌項(xiàng)目如：玫瑰園、碧水莊園等，良好的區(qū)域發(fā)展，便利的交通，吸引了一部分的中關(guān)村與亞運(yùn)村的購(gòu)房客，此區(qū)域的均售價(jià)為 8000元 /平米。大多以獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼為主，面積多為 200－ 300平米左右。 西線 京昌沿線別墅區(qū) 項(xiàng)目名稱 預(yù)熱期時(shí)間 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 認(rèn)購(gòu)均價(jià) 開(kāi)盤(pán)日期開(kāi)盤(pán)時(shí)工程形象開(kāi)盤(pán)均價(jià) 現(xiàn)階段均價(jià) 差價(jià) 產(chǎn)品類 型 產(chǎn)品總 量碧水莊園（a 區(qū)）不詳 不詳 不詳2 0 0 3 年1 0 月（三期）準(zhǔn)現(xiàn)房1 1 0 0 0 元/平米1 6 6 0 0 元/ 平米5 6 0 0 元/ 平米獨(dú)棟 687套三水清清 2 0 0 3 年9 月 2 0 0 4 年4 月 7000元 2 0 0 4 年8 月出地面正負(fù)零7 2
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