【正文】 筑城 奧斯卡營銷定位大綱天睿企劃最重要的公寓作品前 言 房地產(chǎn)營銷的領(lǐng)先是行業(yè)進(jìn)步的標(biāo)志，項(xiàng)目成功的砝碼。正是出自對(duì)項(xiàng)目的榮譽(yù)感，我們不懈奮斗，期待創(chuàng)新。綱要：第一部分：簡要市場環(huán)境評(píng)估第二部分：項(xiàng)目前期階段性解析第三部分：開發(fā)戰(zhàn)略指導(dǎo)第四部分：客戶分析與項(xiàng)目定位第五部分：項(xiàng)目硬軟件提升策略建議第六部分：營銷策略構(gòu)想第七部分：推廣手法與費(fèi)用預(yù)算u宏觀市場u微觀行業(yè)市場u競爭環(huán)境市場第一部分：簡要市場環(huán)境評(píng)估據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局資料顯示： 2023年 110月，南昌市城市居民家庭總收入人均 ，同比增長 %，其中可支配收入人均 ，同比增長 %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，形勢良好居民收入增加，必將導(dǎo)致生活品質(zhì)提升。閑置資金富足，將貨幣流通投向投資領(lǐng)域。企業(yè)抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)的最佳保障在于：產(chǎn)品定位是否滿足市場對(duì) “質(zhì) ”的需求Key:開發(fā)貸款不得超過評(píng)估值的 70%，貸款年限不超過 2年；第二套住房按 揭首付不低于 40%，利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，取消循 環(huán)抵押按揭；商業(yè)用房按揭首付不低于 50%，利率不低于同期同檔次 基準(zhǔn)利率的 。有效抑制了投資與投機(jī)的需求，長期效果需觀望。政策解讀：政策調(diào)控加緊，市場觀望情緒蔓延。政府政績考核不再以單純的城市 GDP生產(chǎn)總值 進(jìn)行考核，全面解決 和諧民生 問題，成為國內(nèi)城市主流政治方向。 依靠出讓土地金及房地產(chǎn)相關(guān)高額稅收等提升GDP的手法已逐漸成為歷史。政策解讀： 政治是經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。 低價(jià)經(jīng)濟(jì)適住房大量入市、有效的擠壓了投資泡沫。商品房銷售真正面向社會(huì)中產(chǎn)人群，質(zhì)量及消費(fèi)差異化競爭逐步升級(jí)。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)明確年內(nèi)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 70萬㎡，陸續(xù)推售 13宗限套型、限房價(jià)的商品房814畝，規(guī)劃建筑面積 ㎡ 不斷完善租賃住房制度 通過實(shí)物配租、租金配租和租金核減等方式，加大廉租房建設(shè)力度，由人均 7㎡住房使用面積增加到人均 8㎡；提高了租金配租標(biāo)準(zhǔn)，由原先的 10元 /㎡提高到 12元 /㎡。南昌市場：多種房屋建設(shè)體制，將房地產(chǎn)導(dǎo)向穩(wěn)步發(fā)展公寓微觀市場南昌公寓發(fā)展歷程及特點(diǎn)第一階段：低總價(jià)，低首付的成功時(shí)間： 02～ 04年代表項(xiàng)目： 洪城時(shí)代廣場、東方巴黎、爵士館、江濱威尼斯；特點(diǎn)： 自 02年 8月 “東方巴黎 ”上市以來，酒店式公寓正式進(jìn)入南昌地產(chǎn)市場，此階段的項(xiàng)目主要特點(diǎn)為戶型設(shè)計(jì)較為簡單，產(chǎn)品與大戶型住宅沒有很大區(qū)別，功能配置尚不完善，主要依托低總價(jià)、低首付獲取成功；代表項(xiàng)目： 鉑金特區(qū)、江信國際金領(lǐng)域、勝利廣場、時(shí)代廣場。第二階段：精裝修、性價(jià)比的成功時(shí)間： 0506年特點(diǎn)： 精裝修成為公寓的必備元素，開始提供高于平常的酒店式服務(wù)。第三階段：服務(wù)、包裝、品牌等多元化元素成為致勝之道。時(shí)間： 07年 08年后特點(diǎn)： 引進(jìn)知名酒店的服務(wù)，完善的會(huì)所配套，豪華裝修，準(zhǔn)確有效的包裝手法等成為新的公寓趨勢。代表項(xiàng)目： 海航、皇冠國際 2023年 2023年是小戶型倍受青睞的黃金置業(yè)期。根據(jù)南昌市房管局備案資料數(shù)據(jù)顯示： 2023年南昌市 60M2以下商品住宅成交套數(shù)為： 3716套，成交面積約為 157620M2，年度環(huán)比增漲 % 2023年隨著房價(jià)的上漲，小戶型依然有著較大市場。而新政后的 08小戶型市場，將面臨首付，利率等方面阻礙。公寓競爭市場供應(yīng)量：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年 3月份入市，屆時(shí)供應(yīng)量達(dá)4500套之多，面臨著激烈的競爭3季 4季 1季 2季 3季 4季正售項(xiàng)目正在蓄客2023年 2023年世紀(jì)風(fēng)情星座公寓約 100套星河國際約 420套金域名都約 600多戶高式音樂花園小戶型 220套皇冠國際 200余套青山湖香寓 600多套第一街區(qū) 500多套1720套2800多套本項(xiàng)目直接競爭對(duì)手象湖 2023800余套玉河明珠 795余套格林晴天晶屋 320余套與證券保險(xiǎn)、實(shí)業(yè)相比，投資房產(chǎn)具有投資時(shí)間短、收益高、風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)，特別是小戶型公寓，尤為顯著。因此，在新政前，小戶型公寓都是供不應(yīng)求。目前，由于市場的觀望情緒，小戶型公寓收到較大影響，因此，需求量要根據(jù)市場發(fā)展情況具體研判。需求量：一定程度上受市場觀望情緒影響。 在戶型和裝修趨向同質(zhì)化的今天，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是項(xiàng)目取得競爭優(yōu)勢的重要法寶之一。項(xiàng)目名稱 區(qū)位 戶型 /面積（平米） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)金域名都 洪都北大道（體育公園南側(cè)） 1房 /22～ 68 精裝修 普通物業(yè)服務(wù)青山湖香域洪都北大道（體育公園對(duì)面） 1房 /3081知名品牌精裝修普通物業(yè)服務(wù)海航白金匯 紅谷灘區(qū)中心區(qū)紅谷大道 單間、 1房、 2房38～ 57四星級(jí)品牌裝修海航酒店服務(wù)皇冠國際 南昌大橋頭 西湖區(qū)政府西側(cè) 未出 精裝修 假日酒店服務(wù)第一街區(qū) 紅谷大道與春暉路交匯處 未出 精裝修 富豪酒店服務(wù)星河國際 洪城路 778號(hào)（遠(yuǎn)東國際花園斜對(duì)面）1房 /33392房 /63～ 711200元標(biāo)準(zhǔn)裝修酒店式服務(wù)價(jià)格750075008000未出未出7000位置，產(chǎn)權(quán)年限，配套成為競爭賣點(diǎn)主流。項(xiàng)目名稱 賣點(diǎn)訴求 推廣語 推廣調(diào)性金域名都 區(qū)位、配套 夢想成就未來 具有發(fā)展前景的SOHO空間青山湖香域 70年產(chǎn)權(quán)、區(qū)位 一湖只此一棟 占據(jù)青山湖美景的70年產(chǎn)權(quán)公寓海航白金匯 服務(wù) 個(gè)人的王朝，一生的榮耀 尊崇服務(wù)皇冠國際 服務(wù)、地段 未出 未出第一街區(qū) 地段、尊貴 CBD源核， CEO院館 核心地段，尊貴星河國際 區(qū)位、景觀 城市第一排，江景公寓區(qū)位良好，無敵江景我們的直接競爭對(duì)手，有著區(qū)隔我們項(xiàng)目的優(yōu)勢項(xiàng)目 金域名都 青山湖香寓主推廣語 夢想成就未來 南昌首席 70年國際精裝修小豪邸 形象定位 核心地位， SOHO空間 南昌最具投資價(jià)值的精裝小戶型營銷手段 媒體傳播、公交車等戶外、活動(dòng)營銷 媒體傳播、活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷 發(fā)起 “最具魅力樣板房 ”評(píng)選活動(dòng)? 榮獲 中國地交會(huì) 2023中國最具投資價(jià)值精裝小戶型 大獎(jiǎng)? 2023開展 “捐助貧困學(xué)生 ”活動(dòng) 推廣調(diào)性 通過媒體宣傳其地段優(yōu)勢，并推出 SOHO概念，在色彩上采用綠色象征希望。 主要通過媒體強(qiáng)調(diào)優(yōu)越的地段以及 70年產(chǎn)權(quán)首付 2成的低首付核心賣點(diǎn) 成熟區(qū)位、大社區(qū)、完善配套 70年產(chǎn)權(quán)、 2成首付的付款方式競爭市場小結(jié)面對(duì)直接競爭對(duì)手具有明顯的優(yōu)勢，本案在推廣上，應(yīng)避實(shí)就虛，不與對(duì)手短兵相接，通過拔高姿態(tài)，打造具有區(qū)隔力的形象，防止在同一層面競爭。小戶型市場競爭激烈，本項(xiàng)目應(yīng)找到自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢以突出重圍；服務(wù)在南昌小戶型公寓目前營銷上體現(xiàn)的不夠到位，對(duì)本項(xiàng)目而言是個(gè)機(jī)會(huì)。在地段、產(chǎn)品等層面，本項(xiàng)目在市場并不獨(dú)占優(yōu)勢；難以成為本項(xiàng)目超越市場的砝碼；第二部分：項(xiàng)目前期階段性解析ONE傳統(tǒng)第一要素：