成本法(已修改)
2025-02-23 13:53 本頁面
【正文】 第七章 成本法 一 、 成本法的基本原理 成本法的概念 成本法又稱承包商法 ， 在評估舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱為重置成本法或重置成本折余法 。 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 重置價(jià)格 ，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法的理論依據(jù) 從 賣方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 。 從 買方角度 看 ， 成本法的理論依據(jù)是替代原理 。 成本法適用的對象 、 條件和步驟 對象 ：只要是新近開發(fā)建造 、 計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn) ， 都可以采用成本估價(jià)法 。 條件 ：一是自由競爭 ， 即可以自由進(jìn)入市場 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 步驟 ： ① 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費(fèi) 、 利潤 ② 估算重新構(gòu)建價(jià)格 ③ 估算折舊 ④ 求取計(jì)算價(jià)格 注意 ：在現(xiàn)實(shí)中 ， 房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用 ， 而非花費(fèi)的成本 ， 成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價(jià)格 。 二 、 土地價(jià)格構(gòu)成 土地價(jià)格通常由 7大項(xiàng) 構(gòu)成： ①土地取得成 ②開發(fā)成本 ③管理費(fèi)用 ④投資利息 ⑤銷售費(fèi)用 ⑥銷售稅費(fèi) ⑦開發(fā)利潤 開發(fā)成本 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費(fèi)用 、 稅金等 。 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng) ： 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi) 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商 （ 賣方 ） 交納的稅費(fèi) 。 可分為兩類： 銷售稅金及附加 其他銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果 ， 是由銷售收入 （ 售價(jià) ）減去各種成本 、 費(fèi)用和稅金后的余額 。 估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)： 開發(fā)利潤是所得稅前的 ， 即開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本 開發(fā)
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