【正文】 謹呈：新鴻意 (合肥 )地產(chǎn)有限公司2023/1/23宏觀環(huán)境概述216。 區(qū)位特點 合肥全市行政轄區(qū)總面積為 ，其中市區(qū)總面 積 ，市區(qū)建成區(qū)面積為 224平方公里。合肥市 轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長豐 3縣?？?cè)?口約 463萬，其中市區(qū)人口 224萬。 216。 交通狀況 合肥是全國區(qū)域性綜合交通樞紐?；茨?、合九、合西鐵路在 此交匯，合寧、合武高速鐵路也已開通。合福、合蚌、合杭 客運專線和合銅鐵路即將開工建設(shè)，屆時合肥到北京僅需 3個 小時。 20 312國道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、 合銅黃、合六葉等高速公路穿境而過。合福、合馬高速公路 即將開工建設(shè)。合肥還是交通部規(guī)劃中的內(nèi)河航運中心，正 在啟動的江淮運河建設(shè)項目，將使合肥成為溝通長江和淮河 的水運中心。駱崗機場是全國重要的國際備降機場， 4E級機 場 —— 合肥新橋國際機場正在建設(shè)中，預計 2023年底投入使 用。2宏觀環(huán)境概述人口與用地規(guī)模n市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期： 2023年，合肥市域總?cè)丝跒?580萬人，其中城鎮(zhèn)人口 360萬人，城鎮(zhèn)化水平 62%；遠期： 2023年合肥市域總?cè)丝跒?710萬人，其中城鎮(zhèn)人口 525萬人，城鎮(zhèn)化水平為 74%。n中心城區(qū)城市人口規(guī)模近期： 2023年，中心城區(qū)城市人口 300萬人；遠期： 2023年，中心城區(qū)城市人口 360萬人。n中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模2023年，中心城區(qū)建設(shè)用地 300平方公里，人均建設(shè)用地 100平方米；2023年，中心城區(qū)建設(shè)用地 360平方公里，人均建設(shè)用地 100平方米。3宏觀環(huán)境概述中心城區(qū)總體規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)范圍合肥新規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)范圍為合肥市域范圍，總面積 平方公里。中心城區(qū)包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，面積約 （含巢湖水域）。 城市分區(qū) 規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個城市 分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西 區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、 高新區(qū)和濱 湖新區(qū)。4宏觀環(huán)境概述p 老城區(qū)：環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 12萬左右。東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬左右。p 北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 38萬左右。p 西區(qū)：蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以 312國道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口 48萬左右，政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口 15萬。p 南區(qū)：包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以 312國道為界。建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 47萬左右。5p經(jīng)開區(qū)： 312國道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 36萬左右。p高新區(qū)： 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口控制在 35萬左右。p濱湖新區(qū)： 312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口控制在 56萬左右。宏觀環(huán)境概述6結(jié)論：從以上規(guī)劃可以看出，整個合肥的城市化面積在未來將成倍擴大，城市規(guī)模的擴大會帶來城市中心點的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外，城市會在未來呈現(xiàn)多中心的格局。城市整體的大規(guī)劃，必然在未來加快各個新區(qū)的城市化建設(shè)進程，城市化建設(shè)進程的加快必然會使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進入一個快速發(fā)展期，連帶會拉動整個城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴散。宏觀環(huán)境概述7經(jīng)濟環(huán)境p2023年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 ％。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值為 34482元，比上年增加6348元。p07年合肥市 GPD達到 1334． 2億元，同比增幅達 %。p持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟發(fā)展的高速穩(wěn)定08年 GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟進入高速發(fā)展的階段8經(jīng)濟環(huán)境p08年全社會固定資產(chǎn)投資，增長 ％；p從 07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化08年合肥全社會固定資產(chǎn)投資高速增長和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化9經(jīng)濟環(huán)境p08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為 15590元和 5300元，增長 ％和 18％。p合肥 CPI的增長是平穩(wěn)攀高，而房價同比卻是跳躍性的彈升08年合肥新建住房價格同比上揚幅度就遠遠高于了 CPI的漲幅10經(jīng)濟環(huán)境n目前，合肥人均 GDP接近 5000美元，城市居民處在消費升級的階段。n固定資產(chǎn)投資的增高，為整個合肥的經(jīng)濟發(fā)展包括房地產(chǎn)開發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的硬件保證。n人均工資快速增長，提高了當?shù)厝讼M能力，從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場。n同比全國其它部分省會城市及省內(nèi)主要城市，合肥商品房住宅均價相對較低，這和合肥近兩年開發(fā)量過大、城市人口基數(shù)又相對較少，同時相應(yīng)的資金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進程有關(guān)。 小結(jié)：經(jīng)濟發(fā)展形式良好，推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展11政策環(huán)境稅收類政策土地類政策其他類房地產(chǎn)市場1 金融類政策23 住房保障類45多種政策出臺，顯示了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的強大力量，了解政策利于規(guī)避項目開發(fā)中的一些風險12政策環(huán)境稅收政策 《 關(guān)于進一步加強土地稅收管理工作的通知 》 、耕地占用稅暫行條例實施細則《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 》 、下調(diào)住房交易稅費房貸利率金融政策 《 經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風險管理的通知 》 、 《 關(guān)于對房抵產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知 》《 土地登記辦法 》 、 《 土地調(diào)查條例 》 、 《 關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作的通知 》《 關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 、兩會政府工作報告之住房保障體系、成立 “住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ”土地政策住房保障其他類 《 房屋登記辦法 》 、十項政策擴大內(nèi)需13城市建設(shè)城市建設(shè)給城市經(jīng)濟的發(fā)展注入強心劑，給城市居民以信心，給外來投資者以良好的愿景，從 08年合肥的城市建設(shè)可以判斷出：城市基礎(chǔ)設(shè)施落后已經(jīng)制約了城市經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)在加快建設(shè)是在補原來的舊帳；交通的改善將提升區(qū)域的價值，減弱環(huán)境與位置對終端客戶的選擇抗性，從而吸引投資商進入；對外的交通改善，將提升城市的吸引力和輻射力，增加合肥吸引投資的活力；動車組的開