【正文】 謹(jǐn)呈：新鴻意 (合肥 )地產(chǎn)有限公司2023/1/23宏觀環(huán)境概述216。 區(qū)位特點(diǎn) 合肥全市行政轄區(qū)總面積為 ，其中市區(qū)總面 積 ，市區(qū)建成區(qū)面積為 224平方公里。合肥市 轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐 3縣?？?cè)?口約 463萬(wàn)，其中市區(qū)人口 224萬(wàn)。 216。 交通狀況 合肥是全國(guó)區(qū)域性綜合交通樞紐。淮南、合九、合西鐵路在 此交匯，合寧、合武高速鐵路也已開通。合福、合蚌、合杭 客運(yùn)專線和合銅鐵路即將開工建設(shè)，屆時(shí)合肥到北京僅需 3個(gè) 小時(shí)。 20 312國(guó)道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、 合銅黃、合六葉等高速公路穿境而過(guò)。合福、合馬高速公路 即將開工建設(shè)。合肥還是交通部規(guī)劃中的內(nèi)河航運(yùn)中心，正 在啟動(dòng)的江淮運(yùn)河建設(shè)項(xiàng)目，將使合肥成為溝通長(zhǎng)江和淮河 的水運(yùn)中心。駱崗機(jī)場(chǎng)是全國(guó)重要的國(guó)際備降機(jī)場(chǎng)， 4E級(jí)機(jī) 場(chǎng) —— 合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì) 2023年底投入使 用。2宏觀環(huán)境概述人口與用地規(guī)模n市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期： 2023年，合肥市域總?cè)丝跒?580萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 360萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平 62%；遠(yuǎn)期： 2023年合肥市域總?cè)丝跒?710萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 525萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為 74%。n中心城區(qū)城市人口規(guī)模近期： 2023年，中心城區(qū)城市人口 300萬(wàn)人；遠(yuǎn)期： 2023年，中心城區(qū)城市人口 360萬(wàn)人。n中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模2023年，中心城區(qū)建設(shè)用地 300平方公里，人均建設(shè)用地 100平方米；2023年，中心城區(qū)建設(shè)用地 360平方公里，人均建設(shè)用地 100平方米。3宏觀環(huán)境概述中心城區(qū)總體規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)范圍合肥新規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)范圍為合肥市域范圍，總面積 平方公里。中心城區(qū)包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，面積約 （含巢湖水域）。 城市分區(qū) 規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個(gè)城市 分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西 區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、 高新區(qū)和濱 湖新區(qū)。4宏觀環(huán)境概述p 老城區(qū)：環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 12萬(wàn)左右。東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬(wàn)左右。p 北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽(yáng)區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 38萬(wàn)左右。p 西區(qū)：蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以 312國(guó)道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口 48萬(wàn)左右，政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口 15萬(wàn)。p 南區(qū)：包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以 312國(guó)道為界。建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 47萬(wàn)左右。5p經(jīng)開區(qū)： 312國(guó)道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 36萬(wàn)左右。p高新區(qū)： 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫(kù)南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口控制在 35萬(wàn)左右。p濱湖新區(qū)： 312國(guó)道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約，人口控制在 56萬(wàn)左右。宏觀環(huán)境概述6結(jié)論：從以上規(guī)劃可以看出，整個(gè)合肥的城市化面積在未來(lái)將成倍擴(kuò)大，城市規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶來(lái)城市中心點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外，城市會(huì)在未來(lái)呈現(xiàn)多中心的格局。城市整體的大規(guī)劃，必然在未來(lái)加快各個(gè)新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會(huì)使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，連帶會(huì)拉動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散。宏觀環(huán)境概述7經(jīng)濟(jì)環(huán)境p2023年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年增長(zhǎng) ％。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為 34482元，比上年增加6348元。p07年合肥市 GPD達(dá)到 1334． 2億元，同比增幅達(dá) %。p持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定08年 GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段8經(jīng)濟(jì)環(huán)境p08年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng) ％；p從 07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化08年合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化9經(jīng)濟(jì)環(huán)境p08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為 15590元和 5300元，增長(zhǎng) ％和 18％。p合肥 CPI的增長(zhǎng)是平穩(wěn)攀高，而房?jī)r(jià)同比卻是跳躍性的彈升08年合肥新建住房?jī)r(jià)格同比上揚(yáng)幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了 CPI的漲幅10經(jīng)濟(jì)環(huán)境n目前，合肥人均 GDP接近 5000美元，城市居民處在消費(fèi)升級(jí)的階段。n固定資產(chǎn)投資的增高，為整個(gè)合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展包括房地產(chǎn)開發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的硬件保證。n人均工資快速增長(zhǎng)，提高了當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)能力，從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。n同比全國(guó)其它部分省會(huì)城市及省內(nèi)主要城市，合肥商品房住宅均價(jià)相對(duì)較低，這和合肥近兩年開發(fā)量過(guò)大、城市人口基數(shù)又相對(duì)較少，同時(shí)相應(yīng)的資金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進(jìn)程有關(guān)。 小結(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展11政策環(huán)境稅收類政策土地類政策其他類房地產(chǎn)市場(chǎng)1 金融類政策23 住房保障類45多種政策出臺(tái)，顯示了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的強(qiáng)大力量，了解政策利于規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)中的一些風(fēng)險(xiǎn)12政策環(huán)境稅收政策 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知 》 、耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 》 、下調(diào)住房交易稅費(fèi)房貸利率金融政策 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知 》 、 《 關(guān)于對(duì)房抵產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知 》《 土地登記辦法 》 、 《 土地調(diào)查條例 》 、 《 關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知 》《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 、兩會(huì)政府工作報(bào)告之住房保障體系、成立 “住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ”土地政策住房保障其他類 《 房屋登記辦法 》 、十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需13城市建設(shè)城市建設(shè)給城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入強(qiáng)心劑，給城市居民以信心，給外來(lái)投資者以良好的愿景，從 08年合肥的城市建設(shè)可以判斷出：城市基礎(chǔ)設(shè)施落后已經(jīng)制約了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在加快建設(shè)是在補(bǔ)原來(lái)的舊帳；交通的改善將提升區(qū)域的價(jià)值，減弱環(huán)境與位置對(duì)終端客戶的選擇抗性，從而吸引投資商進(jìn)入；對(duì)外的交通改善，將提升城市的吸引力和輻射力，增加合肥吸引投資的活力；動(dòng)車組的開