【正文】 物業(yè)管理前期介入工作指引 培訓提綱 物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術節(jié)能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的內容 規(guī)劃設計階段介入 施工建設介入程序與內容 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 建筑 給排水 工程設計與施工 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。 物業(yè)管理前期介入的概念 所謂技術節(jié)能，包括兩層含義： 一、是運用專業(yè)節(jié)能產品，從而達到降低能耗的目的； 二、是運用技術方法達到降低能耗的目的。 對已經投入使用的物業(yè)項目待物業(yè)管理能夠介入時，物業(yè)項目的工程建設均已基本結束或者已經完全結束，這時再想通過改變設計而達到節(jié)能目的，已經為時已晚。做好項目節(jié)能工作，首先要在思想上要有認識，其次在具體上做到實行能稱干，加強完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費，以盡可能少的資源消耗，創(chuàng)造盡可能大的經濟社會效益。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 物業(yè)項目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項目接管后才開始運作，而應當盡早介入到物業(yè)項目的工程設計和工程施工中。 首先要做到物業(yè)項目這個產品是節(jié)能的，也就是說這個物業(yè)項目所選用的設備全是節(jié)能設備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設備的選型、設備的數量等各個方面都要考慮節(jié)能的需要，體現節(jié)能的思想。 物業(yè)管理人員比工程設計人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設備設施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經驗和節(jié)能體會。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經驗和體會通過業(yè)主或建設單位運用到物業(yè)項目的工程設計和工程施工中，用以彌補設計和施工的缺陷，從而使物業(yè)項目這個產品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項目的節(jié)能工作打下基礎。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 1 、雙方確定工作內容要求 。 物業(yè)組成工作小組 。 3 、制定工作計劃 。 4 、計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、 管理用房、 車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。 5 、物業(yè)與地產雙方的協調研討應形成書面資料，以備復 查。 6 、對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。 前期介入的一般程序 前期介入主要分三個階段實現：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。 規(guī)劃設計階段包括： 對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。 。 施工建設階段包括： 電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。 前期介入的內容 規(guī)劃設計評估準備 規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。 報批報建文件 《 可行性研究報告 》 及批復、 《 詳規(guī) 》 及批復、項目選址意見書、 《 勘測定界報告 》 、配套條件明細資料、擴初批復。 企劃文件 市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。 設計文件 總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。 地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。 規(guī)劃設計階段介入 總體評估。 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協調。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。 安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區(qū)建設。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先 。 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 消防布局 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 交通布局 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的 2： 另加訪客車位占車位數的 5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數 1： 1, 另加訪客車位占車位數的 10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1： ），便于停放。 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 生活配置 根據小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般 10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加 200平方米。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 設備配套 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。 水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 智能化配置 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯網。 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯網。 中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 房屋單體 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2— 3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。 底層地坪應充分考慮防潮措施。 1房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 1有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。 1陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 室內配置 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。 3室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰、套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 室內空調洞位置合理，應靠近室內機位管中應距地 10度左右。 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。 如使用小型中央空調，層高應大于 ，并留有室外機位置。 室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。 電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。 1聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。 1高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 綠化配置 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優(yōu)美。 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）