【正文】 /116上海銳翔房地產(chǎn)銷售有限公司上海銳翔房地產(chǎn)銷售有限公司 二二 0一一 0年月年月赤峰可行性研究報(bào)告2/116研究提綱第一部分 赤峰宏觀市場環(huán)境研究 第三部分 赤峰房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第四部分 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析第二部分 赤峰新城區(qū)發(fā)展概況 3/116概要：赤峰 位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的東南部，總面積90021平方公里，轄 3區(qū) 7旗 2縣，總?cè)丝?；赤峰歷史悠久， 1萬年前就有人類活動(dòng)。著名的 “ 紅山文化 ” 、 “ 富河文化 ” 遺址說明大約六七千年前，這里就是人類先民繁衍生息的地方。此后，赤峰成為中國北方少數(shù)民族活動(dòng)的重要地區(qū)。赤峰主城區(qū)劃分為松山區(qū)、紅山區(qū)、和剛剛崛起的新城區(qū)。赤峰宏觀市場環(huán)境研究第一部分赤峰城市發(fā)展概況赤峰城市規(guī)劃發(fā)展解讀赤峰 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究赤峰 產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征研究赤峰城市競爭力分析1 赤峰城市發(fā)展概況 赤峰周邊環(huán)境研究1 赤峰城市發(fā)展概況 赤峰周邊環(huán)境研究■從赤峰市周邊空間地理位置上看，赤峰市位于東北、華北兩大經(jīng)濟(jì)圈之間，是蒙東經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)頭軍，也是連接?xùn)|北和華北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要成員，正南臨近渤海，距北京、天津、沈陽、大連幾大中心城市和錦州、秦皇島均在500公里左右，是連接關(guān)內(nèi)外的重要通道。處于這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市輻射半徑的交接點(diǎn)，其位置也處于東北和華東空間發(fā)展的空白點(diǎn)上；■從周邊經(jīng)濟(jì)圈與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，赤峰主要受東北、華北經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶輻射影響，重點(diǎn)承接京津唐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其作為蒙東經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)城市之一，依托地域范圍的廣闊、自然資源的龐大、蒙東經(jīng)濟(jì)的洼地效應(yīng)，在蒙東推進(jìn)城市化進(jìn)程及重點(diǎn)發(fā)展蒙東城市規(guī)劃中具有充分的后發(fā)優(yōu)勢，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/1161 赤峰城市發(fā)展概況 行政區(qū)劃■ 赤峰市屬內(nèi)蒙古自治區(qū)直轄市，設(shè) 3個(gè)市轄區(qū)：紅山區(qū)、松山區(qū)、元寶山區(qū)；轄 7個(gè)旗：阿魯科爾沁旗、巴林左旗、巴林右旗、克什克騰旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖漢旗，另轄林西縣、寧城縣 2個(gè)縣。 　　■ 全市共有 273個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇木，其中： 161個(gè)鄉(xiāng)，包括 3個(gè)民族鄉(xiāng)，70個(gè)鎮(zhèn)，包括牧區(qū)鎮(zhèn) 6個(gè)， 42個(gè)蘇木。 18個(gè)街道辦事處。 246個(gè)居民委員會(huì)、 21172個(gè)村民委員會(huì)， 466個(gè)嘎查。 7/1161 赤峰城市發(fā)展概況 人口結(jié)構(gòu)■赤峰 地域總面積 全市總面積 9萬多平方公里，轄 3區(qū) 7旗 2縣，有蒙、漢、回、滿等 30個(gè)民族，總?cè)丝?，其中蒙古族人口 ?！鼋陙恚喾迨腥丝谠谥饾u減少，減幅控制在 %以左右。相對(duì)人口總量而言，城鎮(zhèn)人口增長較大， 全市城鎮(zhèn)化率由 2023年的 ％提高到 2023年的％。 至 2023年全市總?cè)?，其中城鎮(zhèn)人口 179萬人，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快。8/1161 赤峰城市發(fā)展概況 交通狀況■ 公路： 赤峰長途汽車站就位于火車站前的廣場上， 111國道穿境而過。赤峰至北京、天津、秦皇島、石家莊、沈陽、唐山、錦州、朝陽均有車直達(dá)?！?鐵路： 赤峰站位于市區(qū)南部、昭烏達(dá)路的最南端，從赤峰至北京、呼和浩特、沈陽、大連、錦州、承德都有列車直達(dá)。 ■ 航空： 赤峰機(jī)場每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。9/1161 赤峰城市發(fā)展概況 自然資源■ 【土地資源】 赤峰市的土地資源特點(diǎn)是，地處內(nèi)蒙古高原向松遼平原過渡地帶，北部為大興安嶺西南段山地，燕山山系的七老圖山屏于西部，努魯爾虎山呈于東南側(cè)，構(gòu)成了三面環(huán)山的半環(huán)形，地勢西高東低，其中山地面積占 %；高平原占%；熔巖臺(tái)地占 %；低山丘陵占 %；黃土丘陵占 %；河谷平原占 %；沙地占 %?！?【礦產(chǎn)資源豐富】 赤峰市礦產(chǎn)資源豐富，找礦潛力巨大。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn) 70余種，探明儲(chǔ)量的有43種，礦產(chǎn)地 1200余處，其中大中型礦床 23個(gè)。主要礦種保有儲(chǔ)量：金 28噸、銀 1萬噸、銅 15萬噸、鐵 27億噸、錫 75萬噸、鉛鋅 670萬噸。■【農(nóng)牧業(yè)種類繁多】全市耕地面積 ， 草原面積 8000萬畝，林地面積 2947萬畝，森林覆蓋率 %。肉牛、細(xì)毛羊、肉羊、白絨山羊、瘦肉型豬、肉雞、蛋雞等畜禽飼養(yǎng)在自治區(qū)舉足輕重，每年牛肉總產(chǎn) ，羊肉總產(chǎn) 、羊 16600噸、羊絨 1028噸。 ■【生態(tài)旅游資源獨(dú)具特色】赤峰市旅游資源豐富多彩，歷史悠久，文物古跡眾多，是舉世聞名的紅山文化、契丹 遼文化的發(fā)祥地?，F(xiàn)有各類歷史文化遺址 6800余處，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 7處。 10/116概要： 城市總體規(guī)劃采用集中組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，即“沿河四片、外圍三點(diǎn) ”，不同功能的組團(tuán)之間由河流水系和生態(tài)綠帶間隔。城市空間發(fā)展采取控制疏散舊城西部生活區(qū)，改造振興舊城東部工業(yè)區(qū)，發(fā)展完善松山新區(qū)，適時(shí)拓展西部新區(qū)的策略，城市公共中心在延續(xù)現(xiàn)狀城市商貿(mào)金融中心基礎(chǔ)上，實(shí)行重心西移戰(zhàn)略，主要向西，適當(dāng)向北生長，沿新華路、哈達(dá)街、昭烏達(dá)路和鋼鐵西街逐漸形成布局相對(duì)集中緊湊的 “T”字型城市主中心區(qū)。赤峰宏觀市場環(huán)境研究第一部分赤峰城市規(guī)劃發(fā)展解讀赤峰 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究赤峰 產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征研究赤峰城市發(fā)展概況赤峰城市競爭力分析11/1162 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 規(guī)劃范圍新版規(guī)劃將赤峰定位為北方山水園林城市。從功能結(jié)構(gòu)上分為沿河四片，外圍三點(diǎn)，各組團(tuán)之間由河流和綠帶間隔。 ■ 沿河四片即紅山組團(tuán)、松山組團(tuán)、八家組團(tuán)、小新地組團(tuán)，外圍三點(diǎn)為紅廟子工業(yè)區(qū)組團(tuán)、橋北組團(tuán)和黨校組團(tuán)。 ■ 中心城區(qū)內(nèi)有三山（紅山、南山、西山）五河（錫伯河、半支箭河、銀河、迎金河、昭蘇河）。規(guī)劃控制面積206km2，自治區(qū)提出赤峰市建設(shè)百萬人口城市，從規(guī)劃用地空間上能夠滿足。 ■ 由中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院依次編制了新城區(qū)（八家組團(tuán)） 17 k㎡ 分區(qū)規(guī)劃、 ㎡ 控制性詳細(xì)規(guī)劃及核心區(qū)城市設(shè)計(jì)，完全做到新城市建設(shè)規(guī)劃先行。正因?yàn)橛幸粋€(gè)高水平的規(guī)劃，爭取到國家開發(fā)銀行大額度貸款，為新城區(qū)啟動(dòng)奠定了基礎(chǔ) 12/1162 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) ■ 近期： 2023—200 5年規(guī)劃近期 2023年中心城區(qū)人口為 50萬人，城市建設(shè)用地為 ,人均用地為 ； ■ 中期： 2023—20 10年2023年人口為 58萬人，建設(shè)用地為 ,人均用地為 ； ■ 遠(yuǎn)期： 2023—2023 年遠(yuǎn)期 2023年人口為 68萬人，建設(shè)用地為 ，人均用地為 方米，其中人均公共綠地為 ，人均道路廣場用地為 。13/1162 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀以城市規(guī)劃為龍頭，加速市域中心城市、次中心城市和城鎮(zhèn)的建設(shè) ： ■ 城鎮(zhèn)發(fā)展的格局赤峰市已經(jīng)形成了由一個(gè)中心城市（包括平莊和元寶山）、九個(gè)旗縣城關(guān)鎮(zhèn)（其中天義、大板已定位為次中心城市）、二百多個(gè)集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系格局。 ■ 中心城市的發(fā)展現(xiàn)狀中心城市中的紅山區(qū)、松山區(qū)的城鎮(zhèn)人口達(dá) 43萬人，已經(jīng)達(dá)到中等城市的人口規(guī)模，若加上元寶山區(qū)平莊鎮(zhèn)、元寶山鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)人口，則赤峰市中心城市的人口規(guī)模已經(jīng)達(dá)到 60萬，達(dá)到了大城市標(biāo)準(zhǔn)。 ■ 以中心城市帶動(dòng)旗鎮(zhèn)的發(fā)展赤峰市有九個(gè)旗縣城關(guān)鎮(zhèn)。積極穩(wěn)妥地以中心城市的發(fā)展帶動(dòng)次中心城市和旗縣城關(guān)鎮(zhèn)應(yīng)是赤峰市城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要支柱。城鎮(zhèn)體系 /綜合交通規(guī)劃綜合交通包括：■ 國家級(jí)高速公路： G45: 大慶－廣州高速公路，簡稱大廣高速；穿越赤峰 .■ 鐵路有 錦赤鐵路（ 2023年開工，預(yù)計(jì) 2023年通車）：赤峰 朝陽 錦州港■ 機(jī)場保留現(xiàn)狀。14/1162 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 城市發(fā)展方向 /建設(shè)重點(diǎn)城市 空間布局和 未來的發(fā)展方向是：實(shí)行重心西移戰(zhàn)略，主要向西，適當(dāng)向北生長；采用集中組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，即“ 沿河四片、外圍三點(diǎn) ” ，不同功能的組團(tuán)之間由河流水系和生態(tài)綠帶間隔。有序推進(jìn)赤峰城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)赤峰由中等城市向大城市的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變。 抓住西部大開發(fā)戰(zhàn)略、振興東北等老工業(yè)基地戰(zhàn)略實(shí)施和赤承、赤朝、內(nèi)蒙古北部大通道等高等級(jí)公路建設(shè)對(duì)城市發(fā)展帶來的外在機(jī)遇，結(jié)合城市老城區(qū)職能需要疏解的內(nèi)在需求，基于區(qū)域特定的自然文化特征，遵循經(jīng)濟(jì)社會(huì)及城市發(fā)展規(guī)律，因勢利導(dǎo)，探索城鎮(zhèn)化發(fā)展新思路，提出城市空間發(fā)展新取向，構(gòu)筑城市新框架。城市未來的建設(shè)重點(diǎn)是：■做強(qiáng)做大中心城區(qū)，提升中心城市的輻射功能 ,帶動(dòng)市域城鎮(zhèn)快速發(fā)展； ■加快 “沿河四片、外圍三點(diǎn) ”的功能建設(shè)； ■構(gòu)建和完善市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)； ■推進(jìn)園林綠化建設(shè)； ■重點(diǎn)打造 “ 園林赤峰 ” 的特色。 15/1162 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 最新政策利好分析為了適應(yīng)赤峰市城市發(fā)展建設(shè)，承接城市功能外溢和空間拓展的需要，優(yōu)化配置城市資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)赤峰市規(guī)劃局、紅山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)委托，在《赤峰市城市總體規(guī)劃 20232023》（中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）方案基礎(chǔ)上，編制《赤峰東部工業(yè)區(qū)規(guī)劃》。 定位： 貫徹落實(shí)以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，牢固樹立抓住機(jī)遇、加快發(fā)展的戰(zhàn)略思想，建立完善的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展，不斷提高構(gòu)建赤峰市和諧社會(huì)的能力。依據(jù)城市總體規(guī)劃，赤峰市從國家開發(fā)銀行獲得 AA級(jí)信用貸款 25億元，到2023年之前，這些資金將逐步投入到新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，是實(shí)施城市總體規(guī)劃的重要保障。16/1162 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀新版規(guī)劃將赤峰定位為北方山水園林城市，自治區(qū)提出赤峰市建設(shè)百萬人口大城市，從規(guī)劃用地空間上能夠滿足，赤峰的城市發(fā)展面臨著歷史性的機(jī)遇。具體的影響會(huì)體現(xiàn)在：■ 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，城市綜合服務(wù)功能提升，赤峰中心城市建設(shè)的步伐將進(jìn)一步加快；■ 大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是大量勞動(dòng)力解放，使農(nóng)業(yè)人口發(fā)生遷移，城市化進(jìn)程加快，城市人口不斷增長；■ 承接發(fā)達(dá)城市的大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時(shí)帶來大量產(chǎn)業(yè)人群，從而整體拉動(dòng)城市消費(fèi)，使城市綜合競爭力增強(qiáng)；■ 實(shí)施環(huán)境保護(hù)政策，改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。最新政策利好分析17/116概要：內(nèi)蒙各市中 ，赤峰市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力及國民收入相對(duì)于周邊地區(qū)明顯落后。近年來，赤峰市宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了發(fā)展速度加快、發(fā)展后勁增強(qiáng)的良好態(tài)勢。 一言以蔽之，內(nèi)蒙古 “ 十一 五 ” 規(guī)劃里指出的蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢里，除了口岸優(yōu)勢赤峰不具備外，其他的優(yōu)勢赤峰不僅完全具備，而且均比較突出。這也就是說，赤峰具備了蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭軍的條件，接下來就是如何利用的問題了。 赤峰宏觀市場環(huán)境研究第一部分赤峰城市發(fā)展概況赤峰 城市規(guī)劃發(fā)展解讀赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究赤峰 產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征研究赤峰城市競爭力分析18/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 地區(qū)生產(chǎn)總值■ 地區(qū)生產(chǎn)總值連年上 升， 2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破 ，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長%；■ 地區(qū)生產(chǎn)總值在蒙東地區(qū)位居前列，稍低于通遼市；但是，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蒙東其他各市。3 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 人均生產(chǎn)總值■ 人均地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)走高， 2023年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 元，首次超過 3000美元，表明赤峰經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定?！?人均地區(qū)生產(chǎn)總值在蒙東各地區(qū)中處于落后水平，高于興安盟，但與其它三市相比，差距較大。20/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 固定資產(chǎn)投資■ 固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)。近幾年赤峰固定資產(chǎn)投資增速基本保持在 25%以上，投資增幅較大。2023年全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) ，比上年增長 %?！?與蒙東地區(qū)其他城市相比， 2023年赤峰市社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額處于遙遙領(lǐng)先的位置，高于其它四個(gè)市盟。其增幅在蒙東各城市中處于中游水平，基本達(dá)到 25%以上。21/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 財(cái)政收入■ 近年來財(cái)政收入持續(xù)增加， 2023年全市財(cái)政收入再創(chuàng)歷史新高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ，同口徑比上年增長 %，比上年同期降低了 13個(gè)百分點(diǎn)；■ 財(cái)政收入在蒙東地區(qū)排名第三，低于通遼市和呼倫貝爾，說明赤峰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展要再接再厲，創(chuàng)造更好成績。22/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 居民收入■ 人民生活水平不斷提高， 20232023年，市區(qū)居民人均可支配收入從 7572元上升至 12670元，漲幅超過兩位數(shù)， 甚至幾乎達(dá)到 20%?！?2023年赤峰市區(qū)居民人均可支配收入達(dá) 12670元， 人均地區(qū)生產(chǎn)總值在蒙東五市中處于中游水平，略低于通遼市和錫林郭勒盟。 23/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)支出隨著生活水平的不斷提高，赤峰城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)支出呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的快速增長勢頭，人均消費(fèi)支出數(shù)額持續(xù)上漲。其中城市居民生活消費(fèi)支出在 2023年出現(xiàn)一個(gè)增長高峰，增幅達(dá) 20%以上。 2023年，增幅突然回落，至 2023年，該市居民人均生活消費(fèi)支出達(dá) 9187元。農(nóng)民生活水平進(jìn)一步提高，人均生活消費(fèi)支出持續(xù)上漲，漲幅于 2023年和 2023年出現(xiàn)兩個(gè)小高峰，平均漲幅達(dá)10%以上。24/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 恩格爾系數(shù)2023年 2023年，在收入大幅增長的同時(shí)，居民消費(fèi)觀念發(fā)生了改變，赤峰市區(qū)恩格爾系數(shù)從 %降至 %，總體呈逐年下降的態(tài)勢，生活小康得到了進(jìn)一步體現(xiàn)，達(dá)到富裕水平。 2023年之后，在收入大幅增長的同時(shí)，由于受到通貨緊縮的影響，居民有錢不敢花，享受型消費(fèi)縮減，同時(shí)受食品價(jià)格快速上漲影響，恩格爾系數(shù)又開始回升，至 2023年，恩格爾系數(shù)逐漸上升到 %。（注：恩格爾系數(shù)是衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。但在中國受國情影響，此標(biāo)準(zhǔn)僅具有一般參考性。）25/1163 赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 小結(jié)■ 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，但發(fā)展態(tài)勢良好；■ GDP總量、人均 GDP連年上升，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長；■ 地區(qū)環(huán)境不斷改善，社會(huì)固定資產(chǎn)投資