某莊園策略整合推廣提案(已修改)
2025-02-20 09:54 本頁(yè)面
【正文】 宜家湯臣 3推廣策略報(bào)告 2023 年 01月 低調(diào)的高貴 目標(biāo)溝通： 我們的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是什么？ 利潤(rùn)最大化 進(jìn)一步提升企業(yè) 品牌知名度 迅速回籠資金 銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng) 永傳于世的經(jīng)典品牌價(jià)值 第一章 高檔住宅 [市場(chǎng)分析 ] [武漢市高檔住宅市場(chǎng)分析 ] 產(chǎn)品： 近年豪宅直接針對(duì)財(cái)富金字塔尖人物，并圍繞此目標(biāo)市場(chǎng)度身定做產(chǎn)品。過(guò)去那種大而全的“大市場(chǎng)”定位開(kāi)始被開(kāi)發(fā)商摒棄，類(lèi)似“豪宅”、“酒店式公寓”等直接鎖定細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)。這種根據(jù)消費(fèi)者習(xí)性（與過(guò)去根據(jù)消費(fèi)能力細(xì)分不同）而細(xì)分的新型市場(chǎng)產(chǎn)品甚至還會(huì)有創(chuàng)新突破。 價(jià)格： 中部崛起戰(zhàn)略將加快武漢項(xiàng)目城市地位的提升，也為武漢的房地產(chǎn)業(yè)提供了更多的商機(jī)。目前，武漢核心區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了，上海、北京核心區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米分別為 ，而武漢卻只有 4300元，這將推動(dòng)中心區(qū)價(jià)格繼續(xù)上升，對(duì)郊區(qū)地產(chǎn)推動(dòng)將更明顯。 郊區(qū)： 別墅的市場(chǎng)供應(yīng)兩年內(nèi)有井噴，盤(pán)龍城、后官湖、金銀湖、湯遜湖都有較大放量?？上驳氖?，別墅在這兩年發(fā)展下，價(jià)格正在向價(jià)值回歸。 武漢高檔住宅地域分布特征 武漢市由長(zhǎng)江及漢江分隔成漢口、武昌、漢陽(yáng)三區(qū)，使武漢的每個(gè)區(qū)域均形成了各自的項(xiàng)目區(qū)域。另一方面，武漢同時(shí)擁有長(zhǎng)江及具有千湖之省的特點(diǎn)，也使武漢在高檔住宅的分布有獨(dú)特的一面。 1） CBD中心區(qū)高檔宅； 位于市區(qū)商業(yè)的集中地段，擁有極高的地段價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、人文文化價(jià)值、歷史價(jià)值等。主要分布：漢口的武商、北湖一帶，武昌的水果湖一帶。 2）江景高檔住宅； 擁有極優(yōu)的長(zhǎng)江景觀，主要分布：漢口延江大道一帶，武昌積玉橋一帶。 3）湖景高檔住宅； 擁有極優(yōu)的湖景景觀，主要分布：東湖、沙湖旁 武漢各特征高檔住宅價(jià)格分布 1）中心區(qū)高檔住宅； 商業(yè)項(xiàng)目 5000元 /平方米以上的高檔住宅基本集中在武商及北湖一帶，價(jià)格在 5000～ 6500元 /平方米之間，其中萬(wàn)豪國(guó)際由于同時(shí)擁有湖景，其最高價(jià)格達(dá)到 9000元 /平方米，而且銷(xiāo)售狀況十分火爆。而圣淘沙大廈以其全鋼結(jié)構(gòu)、高實(shí)用率的特色，加上萬(wàn)松園的地段優(yōu)勢(shì)，價(jià)格從開(kāi)盤(pán)時(shí)的 4500元 /平方米攀升至現(xiàn)時(shí)的 6000以上，仍然十分暢銷(xiāo)。 2）江景高檔住宅； 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的江景高檔住宅的供應(yīng)量可以說(shuō)是突然爆發(fā)，錦江國(guó)際是繼怡景花園后又一個(gè)拉開(kāi)江景豪宅的項(xiàng)目。但按其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)計(jì)目標(biāo)看來(lái)，即將面市的江景項(xiàng)目全部屬于頂極豪宅。而即將面市的江景豪宅除了時(shí)代廣場(chǎng)處于漢口外，其余均集中在積玉橋一帶?？梢灶A(yù)見(jiàn)，積玉橋一帶將會(huì)成為武漢又一豪宅區(qū)域。 3）湖景高檔住宅； 經(jīng)歷了新政影響，仍然以 7980元 /平方米均價(jià)第一批推出的東湖天下，傳說(shuō)全部銷(xiāo)售完畢，可以稱(chēng)為武漢的一等豪宅，其最高單價(jià)達(dá)到了 12023元 /平方米。而相繼推出的的水岸星城估計(jì)大部分單位將在 6000元 /平方米以上，部分臨湖單位價(jià)格達(dá)到 8000元 /平方米以上?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年下半年的湖景豪宅也將占據(jù)一定的分額。 [武漢別墅市場(chǎng)分析 ] 武漢別墅市場(chǎng)四大板塊：盤(pán)龍城、后官湖、金銀湖、湯遜湖都有較大放量 盤(pán)龍城： 為最大放量，且已逐成氣候。 F天下、山水龍城巢NEST、卓越項(xiàng)目，比較純粹。 后官湖： 放量?jī)H次于盤(pán)龍城，千年美麗、東方夏威夷、 大洋彼岸等，都為帶別墅的綜合型產(chǎn)品。 金銀湖： 放量較小，主要萬(wàn)科西半島 2期、泰躍項(xiàng)目。 沙湖： 是城市項(xiàng)目板塊，具有不可忽略?xún)r(jià)值：水岸星城 湯遜湖板塊： 正在成熟，將有較大放量，競(jìng)爭(zhēng)很激烈。 從現(xiàn)時(shí)的豪宅分布可以看出，商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目、江景項(xiàng)目、湖景項(xiàng)目三分天下，無(wú)論從供應(yīng)量，還是從市場(chǎng)關(guān)注度，這三方面均占據(jù)了重要的份量。 武漢豪宅與開(kāi)發(fā)商類(lèi)別沒(méi)有關(guān)系：現(xiàn)時(shí)無(wú)論是高檔住宅還是豪宅，除了已動(dòng)工的香港九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目及仍未動(dòng)工的香港瑞安永清街項(xiàng)目、香港世茂集團(tuán)錦繡長(zhǎng)江項(xiàng)目、香港和記黃埔老圃花樓街項(xiàng)目是國(guó)際品牌集團(tuán)開(kāi)發(fā)外，其余都是國(guó)內(nèi)品牌。 別墅的價(jià)值更加被市場(chǎng)認(rèn)可，價(jià)格上升快，但別墅與中心區(qū)豪宅的競(jìng)爭(zhēng)也被加強(qiáng)，武漢豪宅即將進(jìn)入新一輪包括別墅在內(nèi)的競(jìng)賽。 總 結(jié) 第二章 項(xiàng)目分析 [探尋競(jìng)爭(zhēng)力 ] 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 戶數(shù)（戶） 戶均面積（ m2） 凈用地面積 m2 102466 總建筑面積 m2 44050 138 319 獨(dú)立別墅建筑面積 m2 21937 54 406 聯(lián)排建筑面積 m2 12291 44 279 疊加別墅建筑面積 m2 9822 40 246 規(guī)劃居住人數(shù) 個(gè) 483 建筑密度 % 18 容積率 —— 建筑密度 % 18 綠化率 （ 含水體 ） % 51 車(chē)位數(shù) （ 個(gè) ） 個(gè) 194 三期總建筑面積約為 44050m2，包括別墅、多層住宅及相關(guān)配套設(shè)施，其中，獨(dú)立別墅面積 21937m2，共 54套；聯(lián)排別墅面積 12291m2，共 44套；疊加別墅面積9822m2，共 40套。 [宜家湯臣 3，基本分析： ] 宜家湯臣 3營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)： 名盤(pán)名墅：純別墅 138套 園林風(fēng)格：水系、自然、泳池、湯遜湖 建筑風(fēng)格：新古典、保守、嚴(yán)謹(jǐn) 規(guī)模、容
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