不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績效評價(jià)概述(已修改)
2025-02-20 06:03 本頁面
【正文】 主講人：李軍峰 1 第 7章 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績效評價(jià) 績效評價(jià)指標(biāo)體系與績效評價(jià)基本報(bào)表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目清償能力分析 主講人：李軍峰 2 績效評價(jià)指標(biāo)體系與績效評價(jià)基本報(bào)表 ? 績效評價(jià)也叫財(cái)務(wù)評價(jià)，它是指投資分析人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)市場分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)的角度出發(fā)，分析測算項(xiàng)目的效益和成本，編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，以考查項(xiàng)目的獲利能力，判斷投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 主講人：李軍峰 3 ? 財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)容、方法與指標(biāo)體系 ? 1. 財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)容 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)容主要有三項(xiàng)： ? （ 1）財(cái)務(wù)盈利能力分析 ? 財(cái)務(wù)盈利能力分析是通過運(yùn)用靜態(tài)的或動(dòng)態(tài)的分析方法，計(jì)算一系列反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利水平的靜態(tài)指標(biāo)或動(dòng)態(tài)指標(biāo)，據(jù)以考察項(xiàng)目建成后的盈利水平。 主講人：李軍峰 4 ? （ 2）清償能力分析 ? 項(xiàng)目清償能力主要是通過項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況以及投資借款償還期來反映的。 ? 項(xiàng)目的清償能力分析包括以下內(nèi)容： ? 一是整個(gè)項(xiàng)目的投資回收能力，即項(xiàng)目建成后，需要多長時(shí)間才能收回全部投資，這是投資者關(guān)心的主要問題之一； ? 二是項(xiàng)目資金的流動(dòng)性分析，即項(xiàng)目在營運(yùn)過程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的大小，這是項(xiàng)目有關(guān)各方都非常關(guān)心的問題； ? 三是項(xiàng)目的清償貸款能力。 主講人：李軍峰 5 ? （ 3）資金平衡能力分析 ? 資金平衡能力主要是通過考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的資金余缺情況來反映的。 ? 資金平衡是指投資項(xiàng)目的各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)該出現(xiàn)負(fù)值（即資金缺口），它是進(jìn)行投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。 主講人：李軍峰 6 ? 2. 財(cái)務(wù)評價(jià)的方法、指標(biāo)體系與基本報(bào)表 ? （ 1）財(cái)務(wù)評價(jià)的方法 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)有多種方法，按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的方法可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析方法。 ? 靜態(tài)分析又可稱作非貼現(xiàn)分析方法。這類方法的特點(diǎn)是不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值。一般包括投資回收期、投資報(bào)酬率等方法。 ? 動(dòng)態(tài)比較分析，亦可稱作貼現(xiàn)的比較分析。這種方法是將項(xiàng)目生命周期內(nèi)不同時(shí)間出現(xiàn)的各種收益及成本均作貼現(xiàn)處理，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上對其進(jìn)行比較分析。 主講人：李軍峰 7 ? （ 2）財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)體系 ? 為了全面、準(zhǔn)確地對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況做出評價(jià)，就有必要針對財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)容設(shè)置相應(yīng)的評價(jià)指標(biāo)體系。 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的主要評價(jià)指標(biāo)有： ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率等；項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力分析的主要評價(jià)指標(biāo)有：全部投資回收期、借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。 主講人：李軍峰 8 ? （ 3）財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表有：現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，這些都是必不可少的報(bào)表。 主講人：李軍峰 9 ? 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的編制 ? 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表又稱基本財(cái)務(wù)報(bào)表，主要有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表及資產(chǎn)負(fù)債表。 ? 1. 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是最重要的基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц兜馁M(fèi)用（即現(xiàn)金流出）和以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问饺〉玫氖杖耄船F(xiàn)金流入）盡列其中，以反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程。 主講人：李軍峰 10 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的作用是：記錄項(xiàng)目現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量及時(shí)序，計(jì)算凈現(xiàn)金流量，并在此基礎(chǔ)上，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和全部投資回收期等指標(biāo)，反映項(xiàng)目的盈利性和財(cái)務(wù)清償能力，是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)。 ? 按投資計(jì)算的基礎(chǔ)不同，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表又分為全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表和投資各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金
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