【房地產(chǎn)】黑弧上海某地產(chǎn)海上春園策劃全程(已修改)
2025-02-19 16:29 本頁面
【正文】 第一部分 市場調(diào)查與分析 11 海上春天項目概況 11位置及規(guī)劃面積： 本項目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的 4號 — 9號地塊，東西長約800米，南北寬約 600米，基地呈長方形，總占地面積 ，約。基地位于浦西閔行區(qū)莘莊站南廣場以南。 11 海上春天項目概況 11總體規(guī)劃設(shè)想： 本項目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為 ，總建筑面積 48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項目一期總占地面積 ，約 ，住宅容積率為 ，建筑面積 。 11 海上春天項目概況 11一期住宅規(guī)劃： ?住宅造型錯落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。 ?建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。 ?建筑朝向以東南向為主，以避免太陽西曬及增加空氣對流。 11 海上春天項目概況 ?重點特色是建成集購物休閑娛樂為一體的節(jié)日集會式商業(yè)中心，形成步行街。 ?春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 ?保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。 11 海上春天項目概況 11 海上春天項目概況 11周邊交通情況： ?項目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號線開通到莘莊，使本住宅項目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。 ?距地鐵一號線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。 ?公交車線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。 12 市場環(huán)境分析 12上海樓市大環(huán)境 121政策利好，逐步升溫 ?世紀(jì)之交的 2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)向好走勢。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。 12 市場環(huán)境分析 ?2023年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢，實現(xiàn)銷售額達(dá) ，同比增長 27億元，增幅%； ?從 2023年第三季度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)，同比增長 53億元，增幅 %； ?2023年 19月，商品房銷售面積達(dá) 米，同比增長 237萬平方米，增幅 %； 12 市場環(huán)境分析 12 市場競爭環(huán)境 ?隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，大大提高了居 民的住房購買力。 ? “十五期間”，日新月異的軌道交通和環(huán)境建設(shè)，也將對本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動作用。今年，地鐵二號線的正式通車、明珠線的試通車，以及蘇州河整治一期工程、延中綠地等開工建設(shè)，都對周邊樓市的活躍產(chǎn)生了直接效應(yīng)。 121土地一級市場控制 ?2023年，上海市府繼續(xù)對土地的供給實施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級市場，今年一季度土地出讓面積為 188萬平方米，較去年同期減少 6%。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積占總量的 49%，較去年同期減少 27%，外銷商品房出讓面積中 98%是工業(yè)用地，扣除這一因素，外銷商品房出讓面積僅 米，比去年同期減少 76%。土地一級市場供應(yīng)開始回落。 12 市場環(huán)境分析 121房地產(chǎn)開發(fā)投資下降 在房地產(chǎn)供求矛盾一時難以緩解的情況下，投資逐漸趨向理性，房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少。 1999年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，與 1998年同期相比，減少 28%，完成土地開發(fā)面積為 米，比 1998年同期下降 36%，商品房竣工面積和商品房開發(fā)面積分別比 98年一季度相比減少 19%和4%，商品房竣工面積首次出現(xiàn)回落，形成了上海房地產(chǎn)開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營的觀念。 12 市場環(huán)境分析 121 個人購房比重不斷提高 1999年一季度個人購買商品房的比重繼續(xù)上升。外銷商品房中銷售屬個人購買 583套，占 %；預(yù)售中屬個人購買 22790套，占預(yù)售總額的 %。內(nèi)銷商品房中銷售屬個人購買 22772套，占 %；預(yù)售中屬個人購買 20862套，占預(yù)售總額 %。去年同期上升 。這表明，上海房地產(chǎn)業(yè)購房主要以個人購房行為為主房地產(chǎn)消費(fèi)觀念形成。 12 市場環(huán)境分析 121 個人購房比重不斷提高 三級市場的活躍對二級市場也具有較大的推動作用，一定程度上拉動了住宅潛在市場的需求， 舊公房上市平均出售價為 /套，平均建筑面積為，新購房平均購房價 /套，平均建筑面積為 ?？煽闯鐾ㄟ^已售公房上市再購進(jìn)新房來改善居住條件的市民是一個較大的潛在市場。 12 市場環(huán)境分析 12閔行區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境 122道路和交通構(gòu)成了閔行區(qū)的新動脈，作為率先交通設(shè)施改造的新興城區(qū)，高架、地鐵和公交形成了地面、地下的多層次立體交通體
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