【房地產(chǎn)】黑弧上海某地產(chǎn)海上春園策劃全程-wenkub
2023-03-02 16:29:35 本頁面
【正文】 二號線的正式通車、明珠線的試通車，以及蘇州河整治一期工程、延中綠地等開工建設(shè)，都對周邊樓市的活躍產(chǎn)生了直接效應(yīng)。 12 市場環(huán)境分析 12上海樓市大環(huán)境 121政策利好，逐步升溫 ?世紀(jì)之交的 2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)向好走勢。 ?保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。 ?建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場以南。 11 海上春天項目概況 11總體規(guī)劃設(shè)想： 本項目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為 ，總建筑面積 48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。 ?建筑朝向以東南向為主，以避免太陽西曬及增加空氣對流。 11 海上春天項目概況 11 海上春天項目概況 11周邊交通情況： ?項目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號線開通到莘莊，使本住宅項目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。 121土地一級市場控制 ?2023年，上海市府繼續(xù)對土地的供給實施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級市場，今年一季度土地出讓面積為 188萬平方米，較去年同期減少 6%。 1999年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，與 1998年同期相比，減少 28%，完成土地開發(fā)面積為 米，比 1998年同期下降 36%，商品房竣工面積和商品房開發(fā)面積分別比 98年一季度相比減少 19%和4%，商品房竣工面積首次出現(xiàn)回落，形成了上海房地產(chǎn)開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營的觀念。去年同期上升 。 12 市場環(huán)境分析 12閔行區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境 122道路和交通構(gòu)成了閔行區(qū)的新動脈，作為率先交通設(shè)施改造的新興城區(qū)，高架、地鐵和公交形成了地面、地下的多層次立體交通體系。 12 市場環(huán)境分析 122閔行區(qū)綠意盎然的居住區(qū)和街道，讓眾多精明的上海人為之心動。作為上海市西南的新興居住城區(qū)，因為“新”而吸引了眾多開發(fā)商的目光，也因為求“新”獲得了迅猛的發(fā)展。 ?兩萬平方米人造海灣、高爾夫練桿場、親水公園、多功能球場、網(wǎng)球場、藝術(shù)廊道等設(shè)施組成的高尚大型社區(qū)。 12 市場環(huán)境分析 占地面積 89萬平方米 銷售價格 27003500 建筑面積（一期） 付款方式 一次性、分期、7成 30年按揭 套數(shù) 950 開盤日期 容積率 入伙日期 綠化率 45% 戶型類別 5000平方米大型升降式廣場，二十項趣智社區(qū)景觀 12 市場環(huán)境分析 123上海春城 ?位于春申示范住宅區(qū)內(nèi)蓮花南路，屬于外環(huán)線以外偏遠(yuǎn)地區(qū)，近一公里的中軸水廊大道，兩幢建筑間 2500平方米半合圍中庭景觀花園，智能化設(shè)計。 12 市場環(huán)境分析 占地面積 銷售價格 39804800 建筑面積（一期） 付款方式 一次性 、分期 、 7成 20或 30年按揭 套數(shù) 465 開盤日期 容積率 入伙日期 綠化率 % 戶型類別 12 市場環(huán)境分析 123梅隴城望族苑 ?位于閔行和徐匯之間，大型純住宅小區(qū)，建筑立面采用新古典主義風(fēng)格，優(yōu)質(zhì)面磚鋪就，小區(qū)由五幢小高層組成，一梯兩戶或三戶。小區(qū)由 19幢多層， 23幢小高層組成。 12 市場環(huán)境分析 占地面積 8萬平方米 銷售價格 28003750 建筑面積（一期） 付款方式 一次性 、 分期 8成 30年按揭 套數(shù) 504 開盤日期 容積率 1. 02 入伙日期 綠化率 % 戶型類別 12 市場環(huán)境分析 分析： 從以上資料可以看出（雖然采樣不夠全面），莘莊區(qū)的樓盤在定位、價格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營造等方面都 趨向同質(zhì)化 ； 萬科海上春天的形象定位上要注意與其他樓盤拉開差距，特別是針對附近的競爭樓盤。 這已成為他們儲蓄消費(fèi)的最大目標(biāo) ?與其花錢租房子 ， 不如按揭供樓 ?銀行貸款的條件是最大障礙 12 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 購買汽車 ， 擁有自己的交通工具已成為中產(chǎn)階層的一種時尚消費(fèi) 。 ?萬科海上春天基地距地鐵一號線莘莊站僅八百米 ，地鐵 、 輕軌等捷運(yùn)系統(tǒng)加上四通八達(dá)的多條快捷干道進(jìn)一步提升了本案的便利度 。 ?萬科海上春天項目規(guī)劃和開發(fā)節(jié)奏合理 ， 擁有一批專業(yè) 、 敬業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售人員 ， 是本案成功開發(fā)的基石 。 ?由于有關(guān)部門和政策的某些干預(yù) ， 本案較難完全整合資源 ， 達(dá)到盡善盡美 ， 如：社區(qū)內(nèi)部分街道以由政府命名 。 ?“ 十五期間 ” ， 日新月異的軌道交通和環(huán)境建設(shè) ，也將對本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動作用 。
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