物業(yè)管理經(jīng)典案例(ppt30頁(yè))(已修改)
2025-02-18 21:28 本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)管理案例 某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 略低于指導(dǎo)價(jià) ，物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在 停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示：本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位，收取的僅是車(chē)位租金，請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施，車(chē)輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車(chē)來(lái)訪(fǎng)，停車(chē)于車(chē)場(chǎng)，其間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車(chē)輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車(chē)費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。 案例一：停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠 觀點(diǎn)一： 聲明在先，不予賠償 理 據(jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等 觀點(diǎn)二： 單方聲明，不予承認(rèn)。 理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。 觀點(diǎn)三： 雙方有責(zé)，各負(fù)一半。 觀點(diǎn)四： 以責(zé)定罰 停車(chē)丟車(chē)案例歸納： 1. 主管部門(mén) 核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng) ，本身就有保管義務(wù)，主管部門(mén)檢查未有安防、消防措施，不允營(yíng)業(yè)。 2. 物價(jià)部門(mén)未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 收費(fèi)違法 。 3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)； 單方格式合同無(wú)效。 4. 有保管表示行為（扣證、換牌、 給票據(jù) 等），牌未丟、票未做記號(hào)車(chē)丟，需負(fù)責(zé)任。 5. 給人印象 明確是無(wú)人看管 的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車(chē)可以不賠。 案例二 : 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的房子，被樓上住戶(hù)跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為 物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？ 案例分析： 1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致 水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引 起都與 物業(yè)管理公司 無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主 的法律關(guān)系。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房 屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 3．樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為 而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè) 主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán) 利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 4．物業(yè)管理公司在本案中 只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部 的維護(hù)和修繕 。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共 區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的 服務(wù)范圍，而屬于 特殊的物業(yè)管理服務(wù) ，對(duì)該部分維 修應(yīng)當(dāng) 另行支付費(fèi)用 ，業(yè)主 沒(méi)有理由 拒繳物業(yè)管理 費(fèi)。 案例三 業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住 的第 29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè) 管理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún)，以房屋樓板無(wú)法承受 浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧 某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ 案例分析： 并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按 照 有利于 物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確 處理供水、排水、通
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