【正文】 南國奧林匹克花園南國奧林匹克花園三期產(chǎn)品推廣傳播三期產(chǎn)品推廣傳播 策略建議策略建議今天的內(nèi)容今天的內(nèi)容? 市場及競爭分析 — 我們的競爭障礙與機(jī)會? 消費(fèi)者分析 — 需求與態(tài)度? 南奧三期所面臨的主要挑戰(zhàn)? 南奧面臨的機(jī)會? 傳播策略方向建議? 核心傳播信息? 分階段傳播推廣規(guī)劃? 媒介策略建議從了解、分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與趨勢開始? 廣州中變?nèi)〉秒A段性成果， “ 北優(yōu)、西調(diào)、南拓、東移 ” 的城市發(fā)展策略及 “ 山、城、田、海 ” 的城市發(fā)展格局也發(fā)生了根本變化，老城區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)等各有亮點(diǎn)、靚點(diǎn)和景點(diǎn)，共同打造著新世紀(jì)新廣州的房地產(chǎn)新架構(gòu)。市場現(xiàn)狀與趨勢（一） — 大環(huán)境? 開發(fā)番禺、開發(fā)南沙的計(jì)劃使大廣州戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)施階段，無論是開開發(fā)番禺、開發(fā)南沙的計(jì)劃使大廣州戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)施階段，無論是開發(fā)時(shí)間還是從地域優(yōu)勢上看，華南板塊因其雙中心的中心進(jìn)一步加發(fā)時(shí)間還是從地域優(yōu)勢上看，華南板塊因其雙中心的中心進(jìn)一步加強(qiáng)它廣州乃至珠江三角洲中心居住區(qū)的地位。強(qiáng)它廣州乃至珠江三角洲中心居住區(qū)的地位。? 道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正有計(jì)劃向前推進(jìn)，地鐵三號線已進(jìn)入正道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正有計(jì)劃向前推進(jìn)，地鐵三號線已進(jìn)入正式施工階段，番禺樓市真正搭上地鐵快車式施工階段，番禺樓市真正搭上地鐵快車市場現(xiàn)狀與趨勢（二） — 大環(huán)境? 大浪淘沙，多年的激烈競爭造就了一批地產(chǎn)巨頭，如城建、富力、合生等，他們以豐富的經(jīng)驗(yàn)、雄厚的實(shí)力和不斷創(chuàng)新的觀念，不斷重組市場。– 使房地產(chǎn)走出了低成本、低質(zhì)量、小規(guī)模的初級發(fā)展階段，一批又一批規(guī)模大、質(zhì)量好、概念創(chuàng)新的樓盤成為市場的主力。市場現(xiàn)狀與趨勢（三） — 華南板塊? 作為廣州房地產(chǎn)乃至全中國競爭最激烈的板塊，華南板塊在政府各方面的大力支持和板塊內(nèi)各發(fā)展商的合力造勢，使之不僅成為市場追捧的熱點(diǎn)，更將居住郊區(qū)化風(fēng)潮燃至沸點(diǎn)。? 隨著政府基礎(chǔ)建設(shè)的逐步落實(shí)以及各大發(fā)展商的共同努力，華南板塊中心居住區(qū)的雛形已經(jīng)顯露，各項(xiàng)配套設(shè)施也正有序完善，盡管目前在交通等方面還有待加強(qiáng)，但華南板塊的建設(shè)成果已經(jīng)獲得了市場的認(rèn)可和消費(fèi)者的廣泛關(guān)注? 經(jīng)過第一年的遭遇戰(zhàn)，華南板塊眾樓盤之間的了解和認(rèn)識日益加深，樓盤的產(chǎn)品開發(fā)、推廣策略等都已經(jīng)公開化，競爭進(jìn)入更深層次的較量啟示一：南奧三期的推廣障礙? 正因?yàn)閾碛械锰飒?dú)厚的政府規(guī)劃支持和先天地理優(yōu)勢，華南板塊囤積了清一色規(guī)模宏大、實(shí)力雄厚的發(fā)展商，競爭的激烈程度已經(jīng)白熱化? 產(chǎn)品同質(zhì)化程度加大，樓盤間質(zhì)的區(qū)別正在縮小啟示二：南奧三期的推廣機(jī)會? 政府規(guī)劃的明確指向和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，大大增強(qiáng)了消費(fèi)者購買的信心，將有更多潛在消費(fèi)群將目光投向華南板塊? 正處于未來廣州中央居住中心的中心，而且緊鄰地鐵三號線出口，南奧的區(qū)位優(yōu)勢有了質(zhì)的提升? 正因?yàn)榭蛇x擇的樓盤多，消費(fèi)者的購買行為也變得謹(jǐn)慎，南奧依靠區(qū)位、環(huán)境、規(guī)模、價(jià)格和概念等各方面的綜合優(yōu)勢可以形成強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢? 南奧首、二期的成功銷售也給潛在顧客以足夠的信心和購買欲望? 南奧 將房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)、概念復(fù)合、嫁接，形成了成熟的經(jīng)營 模式 各主要競爭樓盤分析星河灣? 概況：位于番禺大橋南岸旁，總占地面積 80萬平方米，以 7—9層的帶電梯洋房為主? 價(jià)格：均價(jià)約 4500元，望江單位均價(jià)接近 7000元? 廣告語：一個(gè)心情盛開的地方? 星河灣擁有優(yōu)越的地理位置以及臨江的景觀優(yōu)勢，工程質(zhì)量較高并獲得了業(yè)界和消費(fèi)者的認(rèn)同 ? 廣告投放量大，力度強(qiáng)，范圍廣，宣傳期望值高，主要賣點(diǎn)集中在地理位置、臨江景觀（實(shí)木濱江大道）區(qū)內(nèi)園林水景、以執(zhí)信中學(xué)為中心的教育配套等? 但由于樓房密度大，價(jià)格高等弱點(diǎn)，星河灣在高知名度、高人流量的情況下銷售并未見火暴? 近期推廣仍以首期單位為主，東區(qū)已動工錦繡香江? 概況：位于番禺迎賓大道西側(cè)漢溪路口，包括 TOWNHOUSE別墅、 6—12 層的多層和小高層洋房等多種戶型設(shè)計(jì)? 價(jià)格：洋房不包裝修均價(jià)約為 2500—3000 元 /平方米? 廣告語：居住與世界同步? 錦繡香江采用圍合式布局，區(qū)內(nèi)園林景觀的規(guī)劃較好，并獲得了消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同? 從早期對號稱三千五百萬的頂級別墅的炒作，到后來兩三千每平方的洋房的傾銷，錦繡香江始終缺乏一個(gè)清晰的產(chǎn)品和市場定位華南新城? 概況：位于番禺南村，整體規(guī)劃為配套完善的城鎮(zhèn)式居住社區(qū)，3公里的沿岸線將規(guī)劃為社區(qū)內(nèi)的大型風(fēng)景點(diǎn)? 目前在推樓盤以 12層帶電梯洋房以及臨江的 6層洋房為主? 價(jià)格：臨江均價(jià) 4800元 /平方米，其他均價(jià) 3800元 /平方米? 采取配套先行的開發(fā)模式，濱江文化廣場已建成，華師附中已開學(xué)? 由于位置較深入以及交通不便等因素，銷售并不十分理想? 廣告訴求集中在優(yōu)美的山水環(huán)境上，而發(fā)展商近期正在整合旗下所有樓盤聯(lián)展，力圖以雄厚的實(shí)力增強(qiáng)潛在買家的購買信心 ? 發(fā)展商今年力推服務(wù)牌，提出質(zhì)量服務(wù)年，并對這項(xiàng)承諾在旗下樓盤進(jìn)行具體實(shí)施? 首創(chuàng)夜間看樓活動，并吸引了一部分潛在買家的參與? 規(guī)模：首期總規(guī)劃用地 1038畝，總建筑面積 ? 廣告賣點(diǎn)：首期容積率 87%，綠地率 50% 大型的配套活動設(shè)施和主題式園林布局 華南快速干線直達(dá)，到天河只需瞬間? 廣告語：華南碧桂園，每日的星級享受華南碧桂園? 由于開發(fā)早以及發(fā)展商的開發(fā)理念影響，華南碧桂園的產(chǎn)品外型略顯土氣，缺乏時(shí)代氣息? 最新動向：碧桂園在今年的大動作是 “ 軟 ”“ 硬 ” 兼施，在軟件方面推出 “ 以您為尊服務(wù)年 ” 系統(tǒng)工程，將重點(diǎn)由產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品附加值競爭? “ 以您為尊服務(wù)年 ” 系統(tǒng)工程包括 “ 以您為尊創(chuàng)新服務(wù)塑造工程 ” 和“ 以您為尊創(chuàng)新服務(wù)推廣工程 ” ，以社區(qū)服務(wù)和社區(qū)管理為目標(biāo)。? 規(guī)模：占地 6500畝，目前已開發(fā)住宅近兩萬套? 優(yōu)勢：項(xiàng)目開發(fā)較早，品牌知名度高 居住環(huán)境成熟，配套完善，生活、娛樂設(shè)施不假外求 交通網(wǎng)絡(luò)遍布廣州，更延伸至香港 容積低，綠化率高? 缺點(diǎn)：位置較偏，距離廣州較遠(yuǎn) 離華南快速干線迎賓路有一定距離，出入不太方便? 廣告語：祈福新村，精英衛(wèi)星城? 廣告賣點(diǎn)：交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，地鐵三號線直達(dá)祈福 大型人工湖 齊備的配套活動設(shè)施以及田園風(fēng)光的祈福農(nóng)莊 買了祈福新村，就是廣州人祈福新村廣州雅居樂? 概況：位于番禺南村，華南新城以南，占地約 4000畝? 開發(fā)商：中山雅居樂集團(tuán)? 廣州雅居樂已于近期推出品牌廣告，預(yù)計(jì)明年 23月份首次開盤，推出一期小高層單位? 雅居樂至今尚未開盤，具體項(xiàng)目方面的尚不能精確比較，但（中山）雅居樂的知名度及其給人們帶來的心理期待不容忽視。? 據(jù)聞，雅居樂集團(tuán)在番禺雅居樂、南湖雅居樂、南海雅居樂以及華南板塊內(nèi)的番禺雅居樂都將于今年上半年至年中同時(shí)推出市場。其中位于市內(nèi)的南湖雅居樂將會走高檔路線，而番禺雅居樂價(jià)格將與同區(qū)樓盤持平由于四大項(xiàng)目同時(shí)在展開，而且首度進(jìn)入廣州市場，無論是品牌推廣還是產(chǎn)品推廣，雅居樂在媒體的傳播力度預(yù)計(jì)將十分強(qiáng)大，我們要在避其鋒芒的同時(shí)，凸顯南奧的聲音? 地段較為集中，其中以鐘村、番禺大橋附近的樓盤居多? 占地面積大，數(shù)個(gè)在售和待售樓盤規(guī)劃均超過 1000畝，而且建筑面積都在 60萬平方米以上? 規(guī)劃完善，幾乎每個(gè)樓盤儼然一個(gè)超級衛(wèi)星城，生活、商業(yè)、教育、體育、衛(wèi)生等配套設(shè)施齊備，不假外求? 開發(fā)商實(shí)力雄厚，除了龐大的財(cái)力支持外，各自的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林乃至銷售均是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的英雄組合? 注重開發(fā)理念的提煉，強(qiáng)調(diào)社區(qū)氛圍和社區(qū)文化的營造? 大部分都具有相當(dāng)?shù)钠放浦龋瑸橄M(fèi)者所認(rèn)知和熟悉啟示（一）： 華南