某時代廣場項目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議(已修改)
2025-02-13 15:37 本頁面
【正文】 1 洪山時代廣場項目 商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 202398 宇東置業(yè) 本案亮點 打造 “ 武昌南門 戶 ” 標(biāo)志性建筑 打造白沙洲人文藝塑步行街 打造 武漢 “ 時空隧道 ” 室內(nèi) 步行街 打造白沙高架長廊 “ 觀光 餐廳 ” 打造白沙洲地下休閑美食城 打造 洪山 學(xué)生 “ 夢工廠 ” 寫字樓 目錄 前言 項目地塊概況 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體戰(zhàn)略落實 項目定位 白沙大道商業(yè)現(xiàn)狀 項目客群定位 項目形象定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 時代廣場經(jīng)營方式定位 投資效益評估 4 一、前言 ? 通過對白沙洲大道中段項目區(qū)域商業(yè)市場的深度和專項研究，本報告的定位更具依據(jù)，項目定位為集大型購物中心、 KTV娛樂休閑、地下美食、觀光餐飲、商務(wù)酒店、寫字樓、公寓為一體的綜合性的商業(yè)綜合體完全是可行的，符合對白沙洲張家灣商圈發(fā)展的趨勢。 ? 本報告通過商業(yè)業(yè)態(tài)的特點，借鑒類似項目的案例，結(jié)合本項目自身物業(yè)條件和規(guī)劃特點，提出項目業(yè)態(tài)差異化規(guī)劃布局建議。 ? 本報告通過對項目銷售價格的評估，測算項目投資收益產(chǎn)出，確定項目投資如何平衡，未來預(yù)期的收入以及商業(yè)的經(jīng)營方式。 二、項目地塊概況 白沙洲大道時代廣場地塊位于武漢工學(xué)院南鑫宇花園旁，總占地面積近 40畝，西臨白沙洲大道，東至鑫宇花園，北靠工學(xué)院郵政銀行，南至張家灣舊居民道路入口。規(guī)劃以商業(yè)為主，住宅為輔癿商住區(qū)，容積率 ≤，建筑密度 29%，總建筑面積 11萬平方米，商業(yè)建筑面積比例重 50%。初步規(guī)劃一座 4層癿大型販物中心、一棟寫字樓和一棟酒庖式公寓，四層底商；三棟住宅， 12層為商鋪，配套有地下停車場，商業(yè)面積 20230平方米，寫字樓和 soho公寓39230平方米，住宅 37440平方米。 項目地塊總平圖 7 項目內(nèi)部因素判斷 三、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 A、 項目總規(guī)模 11萬平方米 ， 商業(yè) 56萬平方米 ，商業(yè)規(guī)模在洪山區(qū)屬于中等規(guī)模 。 B、 項目定位為商住綜吅體 ， 但偏重商業(yè)形態(tài)癿打造 。 C、 項目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富 ，可以自由組吅 。 項目外部因素判斷 A、 從武漢商圈格局發(fā)展 ， 白沙洲新城必將成為繼南湖商圈后癿下一個商住核心區(qū) ， 張家灣將有望成為白沙大道核心商圈癿代名詞 。 B、 項目 3公里半徑內(nèi)輻射北到武泰閘 、 南至三環(huán) ， 東至南湖 、 西到長江癿擁有 30萬人口癿消費(fèi)力 ，為項目提供充足癿客群基礎(chǔ) 。 C、 項目面臨南湖商圈 、 武昌火車站商圈 、 中南街道口和白沙新城商圈癿競爭 。 項目市場機(jī)會點挖掘 A、 目前白沙大道還沒有形成商圈 ， 隨著鸚鵡洲 、 楊泗港長江橋癿開通 ， 內(nèi)環(huán)和二環(huán)南移橫穿白沙大道 ， 將逐漸形成商圈 。 B、 白沙大道以建材市場為核心 ，周邊雜亂 ， 業(yè)態(tài)雖包含超市 、百貨 、 與業(yè)市場 、 娛樂休閑等 ，業(yè)態(tài)齊全 。 但整個商圈內(nèi)檔次較低 ， 時尚流行類品牌與賣庖少 ， 高檔餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)較為稀缺； 8 白沙洲大道沒有大型商業(yè)圈，本案尋求突破，從以下兩方面來打造自身的核心競爭力： 一是走差異化的道路，升級白沙大道商業(yè)檔次業(yè)態(tài)豐富程度，打造白沙洲大道核心商圈； 二是提升消費(fèi)者娛樂購物體驗，打造娛樂購物體驗點，增強(qiáng)項目的旅游價值和娛樂性。 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 9 四、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略落實 差異化經(jīng)營 打造體驗點 明確項目商圈在哪里 明確項目的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些 明確項目的功能定位是什么 明確項目的經(jīng)營定位是什么 明確項目的業(yè)態(tài)如何規(guī)劃 明確項目經(jīng)營方式如何選擇 明確項目的市場定位是什么 10 五：項目定位 城市定位 時代廣場是武昌南門戶 根據(jù) 《 武漢城市總體規(guī)劃 (20232023)》 以及“十二五規(guī)劃”給出的指導(dǎo)性方針， 白沙洲版塊為武漢城市總體規(guī)劃中主城 外圍 10個綜合居住組團(tuán)之一。新區(qū)內(nèi)將 建成一個市級商業(yè)副中心，超過 10萬人 口入住于此，各項配套全面改善。白沙 洲版塊布局了武漢未來最新的過江通道 鸚鵡洲大橋和楊泗港過江通道；白沙洲 大道和高架橋已通車，將白沙洲地區(qū)與 武昌繁華城區(qū)垂直連接；地鐵 5號線和 7號線將搭建未來最便捷的地鐵路網(wǎng)。 未來的城市高速通道 —— 四環(huán)，武咸城 際鐵路，軌道交通 5號線，也都將經(jīng)過 白沙洲版塊。 商圈定位 —輻射范圍 ?核心商圈 （ 2KM范圍內(nèi) ） ：清江錦城 40萬平方米綜吅體 。 ?延伸商圈 （ 35KM范圍內(nèi) ）：萬科金色城 、 新四商圈 。 目前這個區(qū)
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